長租公寓進(jìn)細(xì)分時(shí)代地產(chǎn)大佬紛紛建言獻(xiàn)策
日期：2018/01/25 來源：和訊網(wǎng)
1月22日下午，北京市政協(xié)十三屆一次會(huì)議開幕，多位北京市政協(xié)委員對長租公寓表現(xiàn)出關(guān)注。北京市政協(xié)委員、京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒和政協(xié)北京市第十三屆委員會(huì)港澳臺僑工作顧問、北京市人民政府專家顧問毛大慶分別在其提案中具體為長租公寓的發(fā)展提出了建議。
高一軒在提案中表示：建議北京商辦用地轉(zhuǎn)型長租、養(yǎng)老公寓，毛大慶(樓盤)則建議，北京市亟待加大對于長租公寓類產(chǎn)品的多元化市場開拓的推動(dòng)力度。
黨的十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，2016年中國租賃市場交易額為1.2萬億元，預(yù)計(jì)到2020年，將達(dá)到2萬億元。
政策和市場需求的雙驅(qū)動(dòng)，長租公寓發(fā)展前景不言而喻。長租公寓已成為房地產(chǎn)的新風(fēng)口，眾多資本紛紛搶灘長租公寓，擁有更多的市場份額是他們的當(dāng)務(wù)之急，長租公寓的發(fā)展空間巨大，但是，囿于行業(yè)處于初步發(fā)展階段，仍需要更多政策和規(guī)范。
高一軒在提案中表示，“在北京，一方面，龐大的城市流動(dòng)人口有旺盛的基礎(chǔ)租賃需求。另一方面，青年城市人口的租賃需求也在不斷升級，傳統(tǒng)的以個(gè)體業(yè)主為主體租賃市場即使經(jīng)過專業(yè)企業(yè)的零星改造，仍然無法有效回應(yīng)和滿足他們的新型需求。而目前機(jī)構(gòu)運(yùn)營的長租公寓僅占整個(gè)長租公寓市場份額的3%。”
鑒于巨大的市場需求，高一軒建議將部分新增或存量閑置商業(yè)資源在承諾持有運(yùn)營的前提下，批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為長租公寓和養(yǎng)老公寓產(chǎn)品。引導(dǎo)社會(huì)新生需求與北京城市有限的建設(shè)用地資源進(jìn)行無縫對接。
高一軒的提議其來有自，截至2017年，北京市寫字樓產(chǎn)品存量511萬平方米，商業(yè)存量444.15萬平方米，處于歷史存量高位。
同時(shí)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同時(shí)表明，目前北京市的存量商辦用地，也處于一個(gè)較高水平：北京在過去十余年間，合計(jì)出讓1700余宗招拍掛土地，剔除工業(yè)用地之外，大約供應(yīng)了商辦類用地7000萬平方米(按容積率折算)。而已經(jīng)進(jìn)入市場的物業(yè)實(shí)際成交面積大約4500萬平方米，形成約2500萬-3000萬平方米的潛在庫存，這其中相當(dāng)比例的商辦用地處于拿地未開工狀態(tài)。
近兩年，商辦用地轉(zhuǎn)做其他產(chǎn)品的例子并不鮮見，但是，長租公寓和養(yǎng)老公寓的回報(bào)周期較長，且長租公寓對項(xiàng)目位置和環(huán)境有一定的要求，商辦用地如何轉(zhuǎn)化為長租公寓和養(yǎng)老公寓?對此，高一軒在接受和訊房產(chǎn)采訪時(shí)表示，“根據(jù)目前的情況，可先引導(dǎo)部分用地，具體分析，根據(jù)地段不同，項(xiàng)目的不同，兼顧民生和市場。很多開發(fā)商在拿地時(shí)，住宅和商業(yè)時(shí)一起拿的，現(xiàn)在很多商辦地并沒有開發(fā)。”
而毛大慶則更加關(guān)注長租公寓的多元化市場，他提出：北京市亟待加大對于長租公寓類產(chǎn)品的多元化市場開拓的推動(dòng)力度。
事實(shí)上，目前市場上對于藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、高科技人才已推出不同的長租公寓產(chǎn)品，毛大慶指出，近年來長租公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，未來一定會(huì)形成政府保障、市場運(yùn)作的政企協(xié)作格局。因此，我建議北京市在相關(guān)政策扶持與監(jiān)管制度方面提早介入，以獲取先發(fā)優(yōu)勢。
以下是高一軒和毛大慶的部分觀點(diǎn)。
高一軒：引導(dǎo)商辦用地轉(zhuǎn)型長租、養(yǎng)老公寓
通過對部分商業(yè)辦公(以下簡稱商辦)存量用地和新增商辦用地,進(jìn)行符合市場需求的功能引導(dǎo),定向發(fā)展長租公寓和租賃型養(yǎng)老公寓。以舊的存量用地滿足新生社會(huì)需求，客觀上就是起到控制建設(shè)用地新增的作用，符合北京城市總體規(guī)劃中建設(shè)用地減量發(fā)展的基本原則。
以北京市2016年的商業(yè)辦公市場為例，寫字樓產(chǎn)品新增供應(yīng)約為146萬平方米;這其中，大約有60萬平方米的產(chǎn)品因?yàn)殡y于銷售被企業(yè)被動(dòng)的自己持有，沒有發(fā)揮實(shí)際的供給作用，剩余的86萬平方米中，有相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)辦公物業(yè)被以公寓等其他產(chǎn)品形式實(shí)現(xiàn)了對外銷售。這也促使2017年一季度，北京市出臺了禁止商改住的相關(guān)政策。
這一方面是由開發(fā)商在土地獲取時(shí)存在對商辦用地定價(jià)過于樂觀或商改住等“打擦邊球”的心理。同時(shí)也是商辦用地規(guī)劃編制過程中，由其時(shí)點(diǎn)性特征導(dǎo)致的。規(guī)劃編制時(shí)集中體現(xiàn)了編制當(dāng)下的商辦市場的發(fā)展特征、供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和時(shí)代特點(diǎn)。待真正形成供地并形成面對市場的產(chǎn)品時(shí)，內(nèi)外部環(huán)境往往發(fā)生了較大變化，這是現(xiàn)行規(guī)劃編制體系難以應(yīng)對和解決的。而這一點(diǎn)在商辦用地上表現(xiàn)最為突出。尤其是近兩年整個(gè)社會(huì)以前所未有的高速度進(jìn)入電子商務(wù)和物流交易時(shí)代后，客觀上對實(shí)體商業(yè)的需求，至少是對實(shí)體商業(yè)的面積需求變小了，如果大量的商辦土地全部打造成以酒店、寫字樓和零售商業(yè)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)，不論在宏觀層面還是在局部市場的供需層面，都缺乏有效的市場依托和實(shí)際需求。
我建議將部分新增或存量閑置商業(yè)資源在承諾持有運(yùn)營的前提下，批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為長租公寓和養(yǎng)老公寓產(chǎn)品。引導(dǎo)社會(huì)新生需求與北京城市有限的建設(shè)用地資源進(jìn)行無縫對接。
實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)需要堅(jiān)持以下原則：
1. 先有法規(guī)引導(dǎo)，依法依規(guī)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。規(guī)劃國土和建設(shè)管理部門根據(jù)國家政策，出臺鼓勵(lì)符合條件，運(yùn)營困難或處于閑置狀態(tài)的商業(yè)辦公用地轉(zhuǎn)型發(fā)展長租公寓和養(yǎng)老公寓。
2. 堅(jiān)持現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，有開發(fā)運(yùn)營企業(yè)承諾產(chǎn)品自持運(yùn)營，杜絕商改住產(chǎn)品死灰復(fù)燃。
3. 規(guī)劃國土和建設(shè)主管部門在充分調(diào)研，結(jié)合市場實(shí)際的基礎(chǔ)上，編制兩類物業(yè)在規(guī)劃，建設(shè)，運(yùn)營上的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。可以仿照綠色建筑評級標(biāo)準(zhǔn)對于優(yōu)秀的長租公寓和養(yǎng)老公寓進(jìn)行評級，規(guī)范引導(dǎo)企業(yè)打造高質(zhì)量的長租公寓和養(yǎng)老公寓。
4. 涉及商辦用地規(guī)劃編制的相關(guān)工作，應(yīng)在編制規(guī)劃時(shí)引入專業(yè)的市場調(diào)研、產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)。同時(shí)特別應(yīng)讓有經(jīng)驗(yàn)的市場主體盡早介入，在編制時(shí)即讓規(guī)劃性質(zhì)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，并具有一定的前瞻性。
5. 協(xié)調(diào)財(cái)政部門和銀行、保險(xiǎn)、證券等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及市場主體，從金融、財(cái)政角度給予住房長租市場相關(guān)支持。建議政策允許提取公積金支付房租，開展REITs試點(diǎn)。仿照市政基礎(chǔ)設(shè)施等民生領(lǐng)域項(xiàng)目，給予長租公寓低成本融資的金融支持。財(cái)政方面建議對于由商辦用地打造的長租公寓產(chǎn)品給予一定的稅收等方面優(yōu)惠。
6. 關(guān)于養(yǎng)老公寓，建議政府有關(guān)部門對于有條件的商辦用地，可以定向支持其發(fā)展租賃型養(yǎng)老公寓。這種改變應(yīng)經(jīng)過嚴(yán)格的案址勘測和養(yǎng)老物業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的預(yù)設(shè)計(jì)，對相關(guān)主體的資金來源、運(yùn)營模式、專業(yè)能力進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定和審查。對于適老群體的容納應(yīng)參照教育、醫(yī)療體制的兼顧性，兼顧商業(yè)性的市場化和保障性的片區(qū)化。養(yǎng)老公寓的物業(yè)必須以自持租賃為基本經(jīng)營模式，不得變相銷售。通過這種方式，以養(yǎng)老用地的設(shè)立為契機(jī)，打通醫(yī)療、康復(fù)、教育、金融、保險(xiǎn)等多個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)，改變中國式養(yǎng)老“有模式無載體”的窘境。
毛大慶：提前介入長租公寓的政策扶持和監(jiān)管
基于近半年來中央、地方以及全社會(huì)都在推動(dòng)住房租賃市場健康發(fā)展的良好政策環(huán)境，我建議，北京市亟待加大對于長租公寓類產(chǎn)品的多元化市場開拓的推動(dòng)力度。
發(fā)展長租公寓的根本目的是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，并深度落實(shí)中央房住不炒的政策精神，與北京的體量、規(guī)模處于同一水平的其他一線城市相比，北京市對于長租公寓類產(chǎn)品的政策扶持力度仍有提升空間，并應(yīng)著重傾向于三類客群：藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)，以及對于城市活力和創(chuàng)新力有最明顯帶動(dòng)作用的高端科技創(chuàng)新人才。
1.提前介入藍(lán)領(lǐng)公寓的政策扶持和監(jiān)管
藍(lán)領(lǐng)公寓自2008年進(jìn)入一線城市，這類產(chǎn)品并不針對個(gè)人，而是為企業(yè)服務(wù)，為企業(yè)解決員工宿舍的問題，按床位租賃，整體租金水平低，但與群租房相比，其消防、租戶管理和服務(wù)水平可以得到有效保障。
盡管進(jìn)入市場較早，但北京市目前的藍(lán)領(lǐng)公寓產(chǎn)品發(fā)展緩慢，仍處于初級階段，運(yùn)營這類產(chǎn)品的企業(yè)重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園周邊布局，市場空間很大。
2018年，在中央及地方政策的帶動(dòng)下，藍(lán)領(lǐng)公寓產(chǎn)品有可能全面提速，具體到北京市，針對此類產(chǎn)品，政策應(yīng)提前到位，一方面給出足夠的政策保障，另一方面也要提早制定相關(guān)的監(jiān)管措施。
2.以白領(lǐng)公寓產(chǎn)品推動(dòng)老舊房改造升級
據(jù)悉，目前我國已有多地試點(diǎn)住房租賃，并相繼出臺了住房租賃新政。綜合各地對于針對白領(lǐng)客群推出了長租公寓類產(chǎn)品，我建議北京市從多個(gè)維度的政策刺激該產(chǎn)業(yè)提速。
首先，可由政府主導(dǎo)、與騰訊、阿里等互聯(lián)網(wǎng)平臺型企業(yè)合作，引入長租公寓智慧平臺，將公寓產(chǎn)品、運(yùn)營商納入整體管理。
其次，對于商業(yè)用房改造的長租公寓給予民用水電氣價(jià)格的優(yōu)惠政策。
最后，可以從優(yōu)秀的長租公寓產(chǎn)品中再次選拔，對于推進(jìn)城市改造有巨大影響的白領(lǐng)公寓，給予公積金、稅收制度、市場監(jiān)管放寬等方面的政策傾斜。
3.以人才公寓模式吸引高端創(chuàng)新型人才
人才公寓是政府為吸引人才而專項(xiàng)配備的長租公寓，屬于長租公寓的衍生產(chǎn)品，對于推動(dòng)一線城市創(chuàng)新活力有較大影響力。
近年來，受到地價(jià)飛漲的影響，北京的生活成本持續(xù)高漲，對于外地人才的吸引力和競爭力有下降趨勢，甚至出現(xiàn)了人才外流的現(xiàn)象，這對于北京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展有不利影響。政府亟待通過大力興建人才公寓并建立配套設(shè)施，防止這種趨勢進(jìn)一步發(fā)展。
人才公寓的布局一般在城市的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)和高新科技園區(qū)周邊。
人才公寓需要對于租賃者進(jìn)行嚴(yán)格的行業(yè)和學(xué)術(shù)水平的審核，根據(jù)其城市貢獻(xiàn)度考評其租賃人才公寓的資質(zhì)水平，須優(yōu)先保障高新科技企業(yè)、研發(fā)型企事業(yè)單位、總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)的需求。
我建議，北京市在推動(dòng)人才公寓類產(chǎn)品進(jìn)入市場時(shí)，應(yīng)采取政府主導(dǎo)與市場化運(yùn)營相結(jié)合的模式，由房地產(chǎn)開發(fā)商或運(yùn)營商提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)、城中村改造項(xiàng)目等形式與政府合作，在運(yùn)營的價(jià)格水平上，由政府分?jǐn)傄徊糠殖杀荆ㄟ^足夠的價(jià)格競爭力保證城市和園區(qū)對于高端人才的吸引力。
綜合近年來長租公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，未來一定會(huì)形成政府保障、市場運(yùn)作的政企協(xié)作格局。因此，我建議北京市在相關(guān)政策扶持與監(jiān)管制度方面提早介入，以獲取先發(fā)優(yōu)勢。
