樓市下半場(chǎng)的序幕已經(jīng)拉開(kāi)，下半場(chǎng)主題為城市更新

羊城晚報(bào)  2019/08/26

種種跡象都意味著，樓市下半場(chǎng)的序幕已經(jīng)拉開(kāi)。

而下半場(chǎng)的其中一個(gè)重要主題便是城市更新！

這座熱騰騰的城市，從迅猛擴(kuò)張、強(qiáng)力外拓、快速躍起，慢慢轉(zhuǎn)變成為向內(nèi)里尋求成長(zhǎng)，尋求內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)力——那就是城市更新！

我們不難發(fā)現(xiàn)，城市更新已經(jīng)成為越來(lái)越熱的話題。

幾乎每一天，都有城中村改造進(jìn)度更新的消息傳來(lái)，“某巨無(wú)霸城中村被某大鱷拿下了”、“某巨無(wú)霸舊廠區(qū)開(kāi)拆”、“又有哪一商家拿下連片的微改造工程”、“老城某片區(qū)更新規(guī)劃方案出爐”……

2018年年初，城市更新這個(gè)詞條的百度搜索指數(shù)是500多萬(wàn)；2018年年底，其搜索量達(dá)到了1000多萬(wàn)；再到現(xiàn)在，這個(gè)詞的搜索量又翻了一番，達(dá)到2000多萬(wàn)。

長(zhǎng)期盤踞話題焦點(diǎn)的城市更新，給城市、給開(kāi)發(fā)商、給居住在城市里的所有人會(huì)帶來(lái)怎樣的變數(shù)？它已成為樓市下半場(chǎng)的最大懸念、最大期待。

存量時(shí)代的必然選擇

中國(guó)經(jīng)濟(jì)隨著近幾十年的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)初期目標(biāo)已基本完成；隨著新城開(kāi)發(fā)速度放緩以及城市建設(shè)用地不足問(wèn)題的出現(xiàn)，存量物業(yè)的改造運(yùn)營(yíng)將取代新建開(kāi)發(fā)，成為城市更新的主要手段。城市也從增量時(shí)代進(jìn)入了存量時(shí)代。

城市從增長(zhǎng)，進(jìn)入成長(zhǎng)，這是個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題。

因?yàn)椋粋€(gè)城市空間的經(jīng)濟(jì)學(xué)，代表集體的共同的命運(yùn)。必須求得城市更新最大公約數(shù)：更新土地，要獲得更高的產(chǎn)能；在這里居住的人們，要獲得更大的幸福感；參與建設(shè)的投資方，要獲得比較合理的利潤(rùn)；而政府決策者，還要為歷史負(fù)責(zé)，為未來(lái)的人居留下空間。

如果說(shuō)，過(guò)去的城市發(fā)展，是一層層向外部擴(kuò)張。那么，現(xiàn)在的城市建設(shè)則是一次次內(nèi)在的有機(jī)更新。

廣州城市更新規(guī)劃研究院院長(zhǎng)駱建云認(rèn)為，雖然，廣州已經(jīng)歷了十年的三舊改造和城市更新，但是，無(wú)論是政府，還是企業(yè)，包括社會(huì)仍然在思考，我們的政策、機(jī)制如何進(jìn)行創(chuàng)新，“無(wú)論是自上而下，還是自下而上，都需要制度的重新設(shè)計(jì)。”駱建云認(rèn)為，雖然很復(fù)雜，而且挑戰(zhàn)性很大，卻不得不這樣去做。因?yàn)槌鞘星斑M(jìn)的步伐，除了城市更新，別無(wú)選擇。

開(kāi)發(fā)商即將面對(duì)大洗牌

城市更新是一片藍(lán)海。于開(kāi)發(fā)商而言，如果放棄這個(gè)機(jī)會(huì)，相當(dāng)于你放棄了下半場(chǎng)的入場(chǎng)券。而樓市下半場(chǎng)的紅利，你便無(wú)法分享。

所以，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先恐后加入城市更新陣營(yíng)。據(jù)廣州公共資源交易中心的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年5月，廣州至少有195個(gè)城中村開(kāi)啟改造工作，大多數(shù)有開(kāi)發(fā)商參與。

就當(dāng)下而言，品牌房企超半數(shù)已經(jīng)參與到城市更新領(lǐng)域，合作、收并購(gòu)加速進(jìn)駐。開(kāi)發(fā)商參與城市更新主要有三種方式——獨(dú)立運(yùn)作、收并購(gòu)和合作運(yùn)營(yíng)，佳兆業(yè)、保利、富力等企業(yè)就是以獨(dú)立運(yùn)作為主，強(qiáng)化城市更新的品牌內(nèi)涵；中南、旭輝、龍光等主要是以收并購(gòu)為主；碧桂園、奧園、美的地產(chǎn)等主要以合作形式參與，成立平臺(tái)公司。

雖然姿勢(shì)不同，但步驟卻很一致。

不過(guò)，城市更新是一片藍(lán)海，但不可能是所有房企的藍(lán)海。

因?yàn)椋獏⑴c城市更新可沒(méi)那么容易！城市更新改造對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，資金、談判力、專業(yè)程度和運(yùn)營(yíng)能力的要求都非常高。所以，城市更新改造會(huì)成為實(shí)力開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)，與此同時(shí)也會(huì)成為淘汰能力較弱的開(kāi)發(fā)商門檻。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，城市更新是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，參與者會(huì)面臨很大挑戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)是非常長(zhǎng)的，從一級(jí)開(kāi)發(fā)到二級(jí)開(kāi)發(fā)，到存量運(yùn)營(yíng)，里面關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)多種多樣，要求運(yùn)營(yíng)主體要有非常強(qiáng)的能力。

在新一輪市場(chǎng)格局的建立過(guò)程中，改造運(yùn)營(yíng)能力也將取代之前拼土儲(chǔ)、拼資金、急速擴(kuò)張的傳統(tǒng)路線，成為各方角力的新核心競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)的開(kāi)發(fā)商，絕對(duì)不能只會(huì)蓋房子和賣房子。

因此，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的參與者而言，無(wú)論是意在改善民生、提升城市價(jià)值的地方政府，還是資金實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)商，以及是善于運(yùn)用金融工具的私募基金等，都將面對(duì)前所未有的考驗(yàn)。

專家

視角

有能力做城市更新的開(kāi)發(fā)商

要有“九力”

城市更新存在的痛點(diǎn)主要有六個(gè)方面：周期長(zhǎng)、體量大、手續(xù)繁、拆遷難、工藝要求精、運(yùn)營(yíng)難。解決這些問(wèn)題，對(duì)運(yùn)營(yíng)主體的能力提出更高要求。

我們做過(guò)多個(gè)案例研究發(fā)現(xiàn)，能夠做成功的關(guān)鍵，是選擇合適的運(yùn)作主體。首先，要有很好的規(guī)劃定位能力；第二，政策研究能力較強(qiáng)；第三，拆遷推進(jìn)能力較強(qiáng)；第四，產(chǎn)品打造能力較強(qiáng)；第五，后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力很強(qiáng)；第六，資金平衡能力較強(qiáng)；第七，企業(yè)的組織能力較強(qiáng)；第八，文化力、經(jīng)營(yíng)理念較好；第九，品牌、口碑、實(shí)力的沉淀和老百姓的信任度，這些都非常重要。

你過(guò)去做過(guò)什么、做得怎么樣，這是很重要的實(shí)力支撐，擁有這九種能力才能把城市更新工程做好。

城市更新，需要制度的重新設(shè)計(jì)

廣州經(jīng)歷了十年的三舊改造和城市更新，無(wú)論是政府，還是企業(yè)，包括社會(huì)都在思考，我們的政策、機(jī)制如何進(jìn)行創(chuàng)新。十年的摸索，雖然建立了公平性，但改造的效率還相對(duì)較低。到目前為止，這項(xiàng)工作如果不創(chuàng)新、改革，大量的城中村，還是難以有效推進(jìn)改造的。所以，無(wú)論是自上而下，還是自下而上，都需要制度的重新設(shè)計(jì)。

記者

手記

城市更新，每一個(gè)角色

都在尋求華麗蛻變

走在今天的楊箕村，你肯定想象不出，當(dāng)年在這里，一個(gè)25平方米的房間可以擠下12個(gè)以收撿垃圾、舊貨為生的兄弟，他們晝夜輪流作息，為的是能讓每人都有床位睡覺(jué)，400多家商鋪蜿蜒其內(nèi)，4萬(wàn)租客蝸居其中。

今天，這里已經(jīng)變身為高大上的樓宇、繁華的商場(chǎng)、整潔的街區(qū)，能擺超級(jí)宴席的祠堂，還有喜洋洋的龍舟賽，新舊和諧，欣欣向榮。真讓人感嘆，廣州真是一個(gè)頗得禪宗三昧的城市，天地物華、四季輪轉(zhuǎn)的南國(guó)氣象，所有的一切都可以被一鍋老火靚湯燉成齒間讓人回味的美妙滋味。

城市更新的“廣州經(jīng)驗(yàn)”，是中國(guó)城市化進(jìn)程的一個(gè)縮影。

我們發(fā)現(xiàn)、城市更新雖然不僅是房地產(chǎn)，但也離不開(kāi)房地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商，是其中一個(gè)最備受爭(zhēng)議的角色。

上世紀(jì)90年代中前期，財(cái)政吃緊的政府部門需要開(kāi)發(fā)商參與舊城改造，大拆大建成為這段時(shí)期的主要特點(diǎn)。由于逐利的天性，不獨(dú)是市民，就算是決策者，都對(duì)這個(gè)“狠角色”心有戚戚焉。于是，從1999年起，廣州對(duì)開(kāi)發(fā)商劃起“紅線”：一紙“舊城改造不讓開(kāi)發(fā)商參與”禁令出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商不得其門而入。

在隨后的歲月里，主政者把更大的熱情投身到新城建設(shè)中。“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”，城市建設(shè)熱浪滾滾，挾風(fēng)雷之勢(shì)撲面而來(lái)。拉開(kāi)城市骨架、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、改善城市環(huán)境，成為這座城市更為迫切的命題。

隨著新城格局拉開(kāi)步伐的進(jìn)一步加快，老城改造、城市更新的重要性也得以進(jìn)一步提升。而開(kāi)發(fā)商將有何作為？他們會(huì)以怎樣的角色和身份參與？這又將是我們急需關(guān)注的一大命題。

事實(shí)上，困惑也許并不局限在政府層面，開(kāi)發(fā)商也在尋求角色定位的轉(zhuǎn)型。

簡(jiǎn)單的大拆大建顯然已不再符合時(shí)代的要求，單會(huì)蓋房子、賣房子顯然技能太低，早就玩不轉(zhuǎn)了。從城市與人、社會(huì)、歷史、文化這種軟性指標(biāo)與開(kāi)發(fā)難度來(lái)看，城市更新也許并不是房企的首選，但要參與到樓市的下半場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商別無(wú)選擇。

我們期待開(kāi)發(fā)商在城市建設(shè)的下半場(chǎng)，都能實(shí)現(xiàn)更華麗的角色蛻變。