地產(chǎn)信貸總量控制，開發(fā)商融資端和銷售端雙重受限

中新經(jīng)緯  2019/09/04

在金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)背景下，涌入房地產(chǎn)的資金正持續(xù)被嚴(yán)控。

近日，銀保監(jiān)會(huì)決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，檢查要點(diǎn)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況。不僅如此，合肥多家銀行停貸“二手房”的市場(chǎng)消息一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)。看似無直接聯(lián)系的信息背后，是涉房貸款的悄然革新。

據(jù)知情人士透露，在房地產(chǎn)貸款大類下，目前銀行對(duì)開發(fā)貸和個(gè)人貸款統(tǒng)一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對(duì)個(gè)人貸款進(jìn)行控制，調(diào)整利率或停止二手房貸業(yè)務(wù)。

更大的變革接踵而來。自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，房貸利率正式掛鉤LPR。

盡管此次改革的關(guān)鍵字是“市場(chǎng)化”，但“房住不炒”的基調(diào)未變。未來房地產(chǎn)信貸政策將轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)化調(diào)控、因城施策，完善各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，受制于信貸政策適度收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)轉(zhuǎn)冷。

嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款

近年來，銀行信貸資金“脫實(shí)向虛”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴愈發(fā)凸顯。出于資金安全性考慮，房貸歷來都是銀行爭(zhēng)搶的蛋糕。而在金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)背景下，涌入房地產(chǎn)的資金正持續(xù)被嚴(yán)控。

日前，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，決定在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。

檢查要點(diǎn)包括：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況；房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，包括資本金來源真實(shí)性審查、企業(yè)資質(zhì)審查、違規(guī)向“四證”不全項(xiàng)目提供融資等；以及個(gè)人住房貸款管理情況、住房租賃貸款方面。

與此同時(shí)，有市場(chǎng)消息稱，合肥12家銀行停貸“二手房”，分別是：建設(shè)銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行、中信銀行、招商銀行。相關(guān)銀行表示，之所以出現(xiàn)“停貸”，原因是銀行月末額度不足。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，目前銀行對(duì)開發(fā)貸和個(gè)人貸款統(tǒng)一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對(duì)個(gè)人貸款進(jìn)行控制，調(diào)整利率或停止二手房貸業(yè)務(wù)。開發(fā)貸和個(gè)人貸款向來屬于銀行房地產(chǎn)貸款大類，在此之前，個(gè)人住房貸款的限制相對(duì)較小。

各大銀行對(duì)涉房資金的嚴(yán)控已有表態(tài)。農(nóng)業(yè)銀行執(zhí)行董事、副行長(zhǎng)王瑋近期表示，下半年農(nóng)行將持續(xù)加強(qiáng)個(gè)人購房類貸款、法人房地產(chǎn)貸款、房企債券投資等涉房業(yè)務(wù)投放的管理和集中度管控，確保業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月29日，中國建設(shè)銀行副行長(zhǎng)紀(jì)志宏在半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，將嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)的資質(zhì)、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)會(huì)有比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)要求；同時(shí)，個(gè)人住房貸款將會(huì)保持穩(wěn)健發(fā)展，形成以按揭牽頭、其他業(yè)務(wù)跟進(jìn)的格局。

房貸利率歷史性變革

涉房資金被嚴(yán)控監(jiān)管之際，房貸利率改革應(yīng)聲而來。

8月25日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，房貸利率正式掛鉤LPR。

其中，首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套不低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。

新政落地后，房貸利率定價(jià)機(jī)制有所調(diào)整，按揭貸款的“錨”將由貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為L(zhǎng)PR，定價(jià)方式也將由“貸款基準(zhǔn)利率乘以上下浮動(dòng)比例”調(diào)整為“LPR加基點(diǎn)”。

按照8月20日5年期以上LPR4.85%計(jì)算可知，首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率不低于5.45%。對(duì)比現(xiàn)行個(gè)人商業(yè)房貸利率，5年期基準(zhǔn)利率4.95%，首套住房可以最低不低于0.7倍基準(zhǔn)利率、二套房不低于基準(zhǔn)利率上浮10%即5.45%。

總體來看，新個(gè)貸利率形成機(jī)制與現(xiàn)行基準(zhǔn)利率保持穩(wěn)定。但就市場(chǎng)實(shí)際利率而言，融360數(shù)據(jù)顯示，8月份全國首套平均房貸利率5.45%，相比年內(nèi)最低的5月上升0.03個(gè)百分點(diǎn)；二套平均房貸利率5.75%，相比5月上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞研究認(rèn)為，表面上看，首套和二套新標(biāo)準(zhǔn)的房貸利率下限均低于當(dāng)前實(shí)際貸款利率，但這并不意味著房貸“降息”。短期來看，“加點(diǎn)”也是重要調(diào)節(jié)手段。最終10月8日后首套、二套房貸利率將分別在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基礎(chǔ)上加不同幅度的基點(diǎn)形成。

但從長(zhǎng)期來看，新政有助于進(jìn)一步強(qiáng)化貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的傳導(dǎo)。LPR利率機(jī)制本身就有利于暢通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，房貸利率掛鉤LPR將使貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更加高效、直接。

此外，央行還規(guī)定，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年；此次個(gè)人房貸定價(jià)機(jī)制的調(diào)整，只針對(duì)新增個(gè)人住房貸款，10月8日之前發(fā)放的房貸仍按原合同執(zhí)行。

房住不炒扼住購房預(yù)期

就此次變革，人民日?qǐng)?bào)評(píng)論指出，商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款本就應(yīng)由“市場(chǎng)起決定性作用”。但目前貸款利率參照基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)，而基準(zhǔn)利率又由行政部門確定，且長(zhǎng)期相對(duì)穩(wěn)定不變，很容易造成資源錯(cuò)配、降低金融效率。

實(shí)際上，早在2013年，央行便全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，隨后10月創(chuàng)設(shè)LPR，初衷是形成市場(chǎng)化的貸款利率。但業(yè)務(wù)實(shí)操中，銀行發(fā)放貸款主要還是參照基準(zhǔn)利率，基本無視LPR，市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)格局并未隨著LPR的誕生而形成。

房貸利率改革后，市場(chǎng)擔(dān)憂主要在于新利率形成機(jī)制的“任性”。對(duì)此人民日?qǐng)?bào)評(píng)論表示，從中長(zhǎng)期看，LPR水平的浮動(dòng)并非信馬由韁，基本上會(huì)反映金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，同時(shí)還會(huì)受到必要的窗口指導(dǎo)。

值得注意的是，“區(qū)別于降準(zhǔn)、降息等集中式調(diào)控，下一階段房地產(chǎn)信貸政策將轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)化調(diào)控。” 克而瑞表示，各省市商業(yè)銀行將依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化、銀行業(yè)信貸資金松緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)房貸利率。

但在“房住不炒”基調(diào)不變、居民杠桿率和負(fù)債率不能繼續(xù)上升的原則之下，房地產(chǎn)信貸仍將偏緊，賦予各銀行“加基點(diǎn)”的自由裁量權(quán)也將受到“房住不炒”的政策約束。

目前，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)仍在持續(xù)走冷，供需壓力進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。8月份，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交量持續(xù)走低，同、環(huán)比跌幅分別為-4%和-6%，長(zhǎng)沙、濟(jì)南、徐州等市成交顯著縮量。

具體而言，一線城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調(diào)，北京成交遇冷，環(huán)比跌幅多達(dá)-42%。

二三線城市成交量同環(huán)比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，成都、無錫和廈門等環(huán)比漲幅皆超30%；而反觀西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟(jì)南等顯著縮量，環(huán)比跌幅都在-50%附近。

在此之下，“受制于信貸政策適度收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)轉(zhuǎn)冷，預(yù)計(jì)短期成交量大概率將繼續(xù)走弱。”克而瑞認(rèn)為。

從房企融資全面收緊、到開發(fā)貸個(gè)人貸統(tǒng)一監(jiān)管，從按基準(zhǔn)利率浮動(dòng)、到房貸精準(zhǔn)化調(diào)控，解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資困難而非引水流進(jìn)房地產(chǎn)的決心日益增強(qiáng)。“房住不炒”政策基調(diào)下，留給房地產(chǎn)市場(chǎng)上下浮動(dòng)的空間愈發(fā)狹窄。