動態差異化報價 房貸利率因人而異 多采用新版合同

中國證券報  2019/10/23

記者21日走訪多家銀行網點了解到，目前北京地區房貸利率沒有發生變化。另外，大部分銀行的個人住房貸款合同都進行了修訂。業內人士表示，未來銀行會根據購房者的資質情況確定基點數值，每筆房貸利率可能都會有區別。

大部分銀行采用新版合同

記者了解到，隨著貸款利率“換錨”工作推進，當前大部分銀行的住房貸款合同都采用了新版合同。某銀行新版合同顯示，貸款利率以貸款放款日前一日的貸款市場報價利率(LPR)為參考標準，其中1年(含)以內貸款定價參考標準為1年期LPR，1年期以上貸款定價參考標準為5年期以上LPR。

該銀行客戶經理向中國證券報記者解釋，目前客戶貸款仍可以選擇兩種方式確定利率調整方式：一是選擇固定利率，貸款期內利率保持不變；二是選擇浮動利率。

綜合考慮進行報價

央行公告顯示，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

某股份行人士告訴中國證券報記者，對于每筆貸款，銀行都會根據購房者的資質情況確定基點數值，所謂資質是指購房者的風險狀況和征信問題，資質好的購房者可能會按最低基點下限執行，資質不好的可能會提高基點數值，具體增加多少個基點數值，目前沒有明確標準。

此前舊的資質情況主要影響購房者的首付比例，不影響房貸利率。新政策下的首套房和二套房的房貸利率下限，具體執行標準會根據市場情況以及綜合考慮客戶的信用情況、抵押擔保方式、期限、利率浮動方式和類型等進行動態的差異化報價。

廣發銀行上海私人銀行相關人士建議，個人未來購房時盡量選擇“公積金+商業混合貸款”模式。目前，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款參照LPR定價，公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執行。這樣的組合利率更低，而且整體利率波動小，長期利率風險更低。

對銀行影響不一

談及LPR對銀行貸款定價的影響，有銀行業分析師表示，對于已建立貸款定價模型的大型銀行而言，新LPR機制并未對其擬執行利率制定產生太大改變。貸款的定價還是依據資金成本、運營成本、風險成本等來核算內部成本，有的銀行將此保本價格也稱作內部LPR。

此前，工商銀行半年度業績會上，工行行長谷澍表示，央行推廣使用LPR對工商銀行而言影響有限。從2013年LPR集中報價和發布機制啟動開始，工商銀行就在行內推動，具有實踐經驗。此外，決定工行凈息差水平的不是和客戶的談判，而是按照風險定價的原則定價。

不過，對于中小銀行而言影響可能較大。安永會計師事務所認為，中小銀行由于內部成本較高，在貸款定價過程中更易受客戶議價及同業競爭影響。面對市場環境的不確定性，要修煉好內功，制定外部定價管理的戰略與策略，設計反映真實成本的定價模型與參數，識別并計量優質客戶綜合貢獻，革新定價審批模式與流程，持續完善定價的監測與評價。