樓市調(diào)控新邏輯：供給側(cè)改革下地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展

每日經(jīng)濟(jì)新聞  2019/10/30

近期，樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了一些變化，比如天津、南京、長(zhǎng)沙、河北燕郊、三亞等地或局部區(qū)域，都針對(duì)人才購(gòu)房，松綁了限購(gòu)。

但隨后三亞、長(zhǎng)沙、燕郊三地“放松限購(gòu)的傳聞”均被官方否認(rèn)。與此同時(shí)，近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在供給側(cè)“放大招”，繼6月24日出讓5宗地之后，11月底深圳又將出讓7宗地塊；而近期海南省公布的《海南省新一輪戶籍制度改革實(shí)施方案》，則在全省(除三沙外)取消落戶限制。

在“房住不炒”漸進(jìn)落地，國(guó)家強(qiáng)調(diào)“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的基調(diào)下，如何看待各地林林總總的政策變化呢？

客觀地講，盡管今年以來(lái)整體經(jīng)濟(jì)承壓，但地產(chǎn)調(diào)控也并未放松，甚至有所趨嚴(yán)，逆周期調(diào)控似與地產(chǎn)調(diào)控呈“脫鉤”之勢(shì)，表現(xiàn)了管理層對(duì)于房地產(chǎn)下滑容忍度的上升，對(duì)資源過(guò)度流入地產(chǎn)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟、民生福利受損、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上升等方面的擔(dān)憂。所以，不管是吸引人才，還是區(qū)域規(guī)劃，任何借機(jī)松綁調(diào)控，給市場(chǎng)傳達(dá)政府“救市”信號(hào)的政策扭曲，都是要被糾正的。因此，就有了收回“退出限售”的政策；三亞、長(zhǎng)沙、燕郊“放松限購(gòu)傳聞”被官方否認(rèn)。

雖然房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，但基于高位運(yùn)行、龐大體量的行業(yè)現(xiàn)狀，地產(chǎn)如果下行太快，也將對(duì)各方面造成比較大的沖擊。龐大體量的地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，這就有了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控基調(diào)。也就是，中短期看，地產(chǎn)調(diào)控既不是刺激，也不是打壓，而是穩(wěn)定，即尊重行業(yè)運(yùn)行規(guī)律，探索行業(yè)與人口、產(chǎn)業(yè)、城市協(xié)調(diào)和平穩(wěn)發(fā)展新機(jī)制。

從目前來(lái)看，房地產(chǎn)運(yùn)行最大的特征，就是區(qū)域分化。從全國(guó)來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資累積增速連續(xù)保持2位數(shù)增幅(1-8月和1~9月均為10.5%)，銷售累積增速跌幅收窄，單月同比增速連續(xù)三個(gè)月為正。但是，市場(chǎng)區(qū)域分化較為嚴(yán)重，地產(chǎn)屬地化的情況下，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)影響完全不同。比如，1~9月份東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降2.9%。

同樣是東部地區(qū)，以筆者所在的大灣區(qū)為例，核心城市廣州和深圳，受益于規(guī)劃利好、利率穩(wěn)定、人口流入、房?jī)r(jià)管控，商品房市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。但是，大灣區(qū)其他7個(gè)城市，則呈現(xiàn)出前期快速回升后的下行期。根據(jù)筆者的調(diào)研，這其中既有前期需求過(guò)快釋放后的慣性回落，也有短期需求“接續(xù)不上”的問(wèn)題。

除了城市間的分化外，城市內(nèi)部的分化也特別明顯。比如，今年6月南京高淳傳出放松限購(gòu)、10月六合傳出放松限購(gòu)。不過(guò)，高淳、六合等距離主城區(qū)很遠(yuǎn)，本質(zhì)上是三四線城市，以導(dǎo)入人口，政策有所調(diào)整也在情理之中。

總的來(lái)說(shuō)，各個(gè)城市樓市、人口、產(chǎn)業(yè)的基本面，都是很清晰的。樓市政策調(diào)整，到底是刺激樓市、再次啟動(dòng)“去庫(kù)存”，還是基于行業(yè)自身運(yùn)行規(guī)律，基于人口、產(chǎn)業(yè)、城市協(xié)同發(fā)展，政策動(dòng)機(jī)一目了然。所以，那些松綁政策被叫停的城市，那多半是給市場(chǎng)傳達(dá)了刺激樓市、依賴樓市的不良信號(hào)，甚至是基于短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的訴求、財(cái)政收入下滑的擔(dān)憂，單維度地刺激地產(chǎn)，并沒(méi)有將地產(chǎn)與人口、產(chǎn)業(yè)、城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，夯實(shí)地產(chǎn)的真實(shí)需求。

今年以來(lái)，深圳住宅供地開(kāi)始放量，先是6月24日一次性出讓5宗地，11月底還要出讓7宗地。事實(shí)上，今年以來(lái)一線城市都增加了宅地供應(yīng)。

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，今年上半年一線城市宅地供應(yīng)面積增長(zhǎng)20%，而過(guò)去幾年，一線城市供地基本呈現(xiàn)縮量態(tài)勢(shì)。而且，近年來(lái)一線城市所有地產(chǎn)調(diào)控政策，都指向需求端緊縮。問(wèn)題是，目前京滬人口基數(shù)大，廣深人口明顯增加，每年常住人口增長(zhǎng)40萬(wàn)~50萬(wàn)，再加上區(qū)域規(guī)劃利好不斷，潛在的購(gòu)房需求也很大。因此，必須要未雨綢繆，提前在供應(yīng)端做文章。考慮到從供地到供房的周期，加上要引導(dǎo)預(yù)期，調(diào)控要轉(zhuǎn)向供給側(cè)。除了增加供地外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也要調(diào)整，比如深圳公共住房供給占比高達(dá)60%。

再比如，目前北京共有產(chǎn)權(quán)住房、限競(jìng)房已成為供應(yīng)主體；“十三五”期間，上海新增住房供應(yīng)170萬(wàn)套，租賃住房占比超過(guò)60%；近期，《廣州市共有產(chǎn)權(quán)保障性住房管理辦法》開(kāi)始征求意見(jiàn)。毫無(wú)疑問(wèn)，從一線城市開(kāi)始，住房全面回歸居住屬性，供應(yīng)開(kāi)始向中低收入和外來(lái)人口傾斜。目的是什么？就是在城市化“下半場(chǎng)”，讓新就業(yè)大學(xué)生、外來(lái)人口新市民能夠以較低的成本在城市扎根、融入城市。

因此，未來(lái)不管是商品住房，還是非商品住房，包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，都會(huì)呈現(xiàn)高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，但并應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。

同時(shí)，類似北上廣深等一線城市，類似于粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角都市圈、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)等這樣的新“增長(zhǎng)極”、新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、增量人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，增加供地、供房是有效的(有效需求)，不僅不會(huì)導(dǎo)致“去庫(kù)存”壓力，反而能夠以供應(yīng)來(lái)引導(dǎo)和平抑市場(chǎng)需求和預(yù)期，有利于整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

未來(lái)，如果大灣區(qū)、長(zhǎng)三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群(武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等)、成渝等西部城市群等幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)穩(wěn)定了，全國(guó)樓市也就穩(wěn)定了，它們是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的壓艙石。