下半年房企資金明顯收緊 主要城市土地流拍近700宗

第一財經  2019/11/29

在資金鏈趨緊、年底銷售壓力較大的情況下，土地市場傳來陣陣寒意。

11月26日、27日兩天，武漢原計劃有十宗地塊掛牌出讓，但總價最高的硚口宗關地塊因故延期出讓，另有兩宗流拍，包括武漢首宗預出讓的漢口濱江商務區(qū)地塊。這兩天正常成交的7宗地塊中，底價成交的占了6宗。

11月22日，鄭州市鄭東新區(qū)原本計劃拍賣的3宗地塊，有兩宗中止出讓，鄭政東出[2019]12號北龍湖1宗住宅用地按計劃掛牌拍賣，但最終流拍。

不僅是二線城市如此，一線城市如廣深，近來也不乏流拍案例。11月22日，深圳以掛牌方式公開出讓6宗居住用地的使用權，掛牌起始總價近132億元，最高限制總價191億元。坪山坑梓地塊由于競買前無人報名遭“流拍”，在寸土寸金的深圳房地產市場，非常罕見。

此前10月24日，中海以底價50.96億元競得廣州海珠區(qū)大干圍西側地塊，樓面價34628元/平方米。但原本計劃同場出讓的另外5宗土地在開賣之前均宣布終止出讓，其中不乏位置不錯的住宅用地。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示：相比上半年，下半年房企的資金情況明顯收緊，下半年以來，截至11月27日，全國主要城市的住宅土地流標已經達到了696宗。而且預計在慣例資金鏈最緊張的12月，很可能數(shù)據還有明顯增加。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，在各種政策影響下，今年下半年，房企的資金鏈收緊明顯出現(xiàn)。7月份開始，連續(xù)出臺的信托與海外融資政策收緊，均對房地產拿地政策造成了明顯影響，熱點城市土地溢價率出現(xiàn)了下調。

張大偉說，目前拿地的企業(yè)之間分化也明顯加劇，數(shù)據顯示，部分中小房企出現(xiàn)了明顯的資金壓力，逐漸離開了土地招拍掛市場。另外，企業(yè)之間通過股權拿地的比例也明顯增加。

與此同時，年末市場不振，銷售端口的壓力進一步增加，很多企業(yè)內部制定的銷售計劃沒有完成，沒有足夠的回款和現(xiàn)金流，也導致很多企業(yè)沒錢大舉拿地。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析對第一財經分析，進入第四季度，房企重心會更多強調銷售數(shù)據的改善、現(xiàn)金流的改善和財務數(shù)據的改善，投資端的表現(xiàn)就相對放緩。

嚴躍進認為，流拍的增多，也與四季度地方土地供應的大幅增加有關。各地為了完成年度供地目標，集中供應增多，對開發(fā)商來說，可選擇的面更多，房企也會認真挑選性價比比較高的地塊。

廣州一家大型開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴第一財經記者，現(xiàn)在很多土地定價還是偏高，尤其是有些土地的限制條件太嚴苛，這也影響了開發(fā)商拿地的積極性。

以武漢為例，因故延至12月24日揭牌的編號為P(2019)153號地塊要求比較苛刻。它是以公共交通樞紐為核心的城市更新建設項目，地塊內公共建設和住宅部分須同步開工、同步建設；土地競得人須自持不低于30%的商業(yè)商務建筑面積，且該部分在項目竣工驗收后10年內不得整體或分割轉讓、銷售。

在深圳，11月22日的參拍地塊全部限商品房銷售均價，部分所定均價甚至低于周邊二手房水平。其中，流拍的G14313-8018號宗地位于坪山區(qū)坑梓街道，土地面積49211.16平方米，建筑面積為22.14萬平方米。該地塊起價23.85億元，最高限制地價34.58億元，競買保證金約11.93億元，普通商品住房入市最高均價為30450元/平方米，且只能建設建筑面積低于90平方米的戶型。

嚴躍進說，現(xiàn)在部分土地拍賣條件比較苛刻，由于土地限價等原因，再加上選擇機會比較多，因此企業(yè)拿地還是會比較謹慎，導致部分土地可能出現(xiàn)流拍。