近期多地樓市調(diào)控稍顯松動(dòng)，太原政策轉(zhuǎn)折尚待時(shí)日

山西晚報(bào)  2019/12/12

11月29日，廣東佛山出臺(tái)政策，明確本科以上市民購(gòu)買首套房不受戶籍、個(gè)稅、社保限制，該信息快速成為全國(guó)地產(chǎn)媒體的頭條新聞。而在此之前，國(guó)內(nèi)其它城市也陸續(xù)傳出限購(gòu)限售放松的消息。一時(shí)間，此類消息被置業(yè)顧問解讀為限購(gòu)解禁，樓市即將觸底反彈，進(jìn)入新一輪回暖升溫周期。

作為全省樓市的晴雨表，省城太原此輪市場(chǎng)成交走淡受“限購(gòu)”影響程度有多深？太原樓市是否有新的政策動(dòng)向？山西晚報(bào)記者本周采訪業(yè)內(nèi)人士稱，限購(gòu)僅是樓市成交走淡的一個(gè)因素，供需格局多變也是省城樓市起伏的重要原因。

1　多地調(diào)控放松僅限局部地區(qū)

近日，佛山的一條新政成為全國(guó)樓市的熱點(diǎn)話題。佛山市人社局、住建局發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的補(bǔ)充通知》顯示，本科及以上學(xué)歷或中級(jí)職業(yè)資格的人才，在當(dāng)?shù)刭?gòu)買首套購(gòu)房不受戶籍、個(gè)稅、社保繳存限制。

而在此“通知”發(fā)布之前，佛山還發(fā)布了《佛山市住房發(fā)展規(guī)劃（20182022年）征求意見稿》，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了調(diào)整。《意見稿》明確指出，為消除影響社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)，既要防止由于樓市供應(yīng)不足或需求旺盛導(dǎo)致樓價(jià)快速上漲，又要防止由于外部環(huán)境變化、預(yù)期逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致樓市斷崖式下挫。兩大政策的出爐，被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為地方政府限購(gòu)解禁的信號(hào)，佛山當(dāng)?shù)貥潜P更是紛紛應(yīng)聲漲價(jià)、取消折扣優(yōu)惠。

不僅是佛山，近一兩個(gè)月來，南京、天津、三亞等地頻頻傳出調(diào)控政策松綁的文件。與江蘇縣級(jí)市張家港市直接取消限售政策相比，多數(shù)所謂限購(gòu)放松，是這些城市出臺(tái)了針對(duì)吸引人才落戶、放寬購(gòu)房條件的政策，盡管多地官方強(qiáng)調(diào)：這是地方引進(jìn)人才的政策，非樓市限購(gòu)放松。但在80、90后漸漸成為各地主流購(gòu)房群體的當(dāng)下，年輕人口中本科及以上學(xué)歷比例程度相當(dāng)之高，難免給公眾帶來限購(gòu)放松的感覺。

細(xì)心觀察這些所謂限購(gòu)放松的城市，放松地區(qū)和范圍有一定局限性。以南京為例，實(shí)際放松限購(gòu)的僅限該城市的六合區(qū)，南京主城區(qū)市場(chǎng)仍沒有任何變化，而天津、北京的放松限購(gòu)也局限在部分板塊，因此，與“房住不炒”的調(diào)控精神并不違背。在當(dāng)前的樓市大背景下，各城市仍然落實(shí)一城一策，避免房地產(chǎn)作為短期刺激手段。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于之前各地依靠“土地財(cái)政”的原因，地方政府給限購(gòu)“松綁”不是試探政策底線，而是試探市場(chǎng)反應(yīng)。如果放松后房?jī)r(jià)不穩(wěn)定明顯，那么這些政策會(huì)立即叫停；反之，如果效果在可控范圍內(nèi)市場(chǎng)良好，這種放松政策就還有可能繼續(xù)擴(kuò)大。在高房?jī)r(jià)影響大背景下，就算政策松綁，也是權(quán)宜之計(jì)，限購(gòu)不可能完全取消。

不愿透露身份的某職能部門人士表示，與其他宏觀調(diào)控措施一樣，樓市調(diào)控既不可能一步到位，也需要視調(diào)控效果和情勢(shì)發(fā)展予以調(diào)整和完善。人才引進(jìn)的調(diào)整可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯刺激效應(yīng)，如果僅僅是成交量環(huán)比有明顯上漲，而房?jī)r(jià)不會(huì)大幅波動(dòng)，那么調(diào)整就應(yīng)該是值得肯定的，這是活躍了市場(chǎng)，調(diào)整政策以后釋放的是潛在改善性需求，并非投資投機(jī)性需求。這一輪調(diào)控涉及城市多，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，其間雖有一些城市對(duì)調(diào)控措施作出調(diào)整，但并未因此誘發(fā)整體反彈。根本原因在于，國(guó)家明確了“房住不炒”定位。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)樓市“完善補(bǔ)充”類政策出臺(tái)刷新近一年紀(jì)錄，累計(jì)達(dá)到72次，也就是說樓市調(diào)控不僅沒有出現(xiàn)放松反而還呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)。

2　限購(gòu)放松？太原不會(huì)跟風(fēng)

各地都有新政策出臺(tái)，太原限購(gòu)是否有松綁跡象？未來限購(gòu)政策將持續(xù)多久呢？

早在2018年5月太原實(shí)行限購(gòu)令開始，政策何時(shí)松動(dòng)就備受關(guān)注。政策執(zhí)行至今，隔一段時(shí)間就有傳言稱太原即將取消限購(gòu)令，但一直以來官方從未有正式公告聲明限購(gòu)取消。今年，太原施行了人才落戶新政，對(duì)全日制博士研究生、全日制碩士研究生、本科生，技師、高級(jí)技師等人才的生活、學(xué)費(fèi)、租房方面有一定補(bǔ)貼、補(bǔ)助。但山西晚報(bào)記者采訪多位城市規(guī)劃、發(fā)展專家時(shí)，對(duì)方均認(rèn)為一個(gè)城市能否吸引人才，關(guān)鍵還看城市發(fā)展?jié)摿Αa(chǎn)業(yè)及科研發(fā)展空間及氛圍。住房?jī)?yōu)惠和補(bǔ)助，僅僅是吸引人才的一種方式，這項(xiàng)政策的出臺(tái)并不代表太原會(huì)為了引進(jìn)人才落戶而取消限購(gòu)。

朗潤(rùn)置業(yè)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度持續(xù)，通過房企融資渠道、央行利率調(diào)整等措施以規(guī)范市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；太原目前處限購(gòu)中期，政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定。另外，與佛山、天津、北京等地放松限購(gòu)的區(qū)域比，太原城市規(guī)模小、六大城區(qū)的城市發(fā)展各有千秋，但六城區(qū)樓市差異不明顯，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將延續(xù)現(xiàn)有全城限購(gòu)政策。

從政策目標(biāo)來看，樓市調(diào)控的目的更多是為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、抑制房?jī)r(jià)過快上漲，以及減少房?jī)r(jià)收入比擴(kuò)大、縮小市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值背離的程度，最終是為了更好地滿足廣大人民群眾的剛需和改善性住房需求。

對(duì)于地方來說，樓市政策調(diào)整和繼續(xù)完善，不僅僅要參考市場(chǎng)銷售的增減數(shù)據(jù)，以及樓市對(duì)投資及經(jīng)濟(jì)增速的影響，還要考慮到調(diào)整后的政策是否能有效防控投資投機(jī)性購(gòu)房、降低泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)整后的政策應(yīng)該能更好地滿足市民剛需和改善性住房需求，同時(shí)遏制房?jī)r(jià)過快上漲。所以，樓市走淡，并不一定符合限購(gòu)放松的條件，限購(gòu)的目的也在于防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及抑制投資投機(jī)需求有關(guān)。

3　市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)r(jià)均跌去庫(kù)存壓力仍大

省城樓市走淡，除了限購(gòu)影響，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，行業(yè)中品牌競(jìng)爭(zhēng)加劇，又帶來價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)也是原因之一。各機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的11月樓市數(shù)據(jù)顯示，省城樓市量?jī)r(jià)齊跌，11月，太原住宅市場(chǎng)僅有旭輝江山、保利·金地迎澤上品開盤，其余項(xiàng)目多以加推、順推形式為主。

朗潤(rùn)置業(yè)數(shù)據(jù)顯示：11月，省城住宅市場(chǎng)供應(yīng)量43.10萬(wàn)平方米，同比下降61%，環(huán)比下降26%；成交量59.89萬(wàn)平方米，同比下降30%，環(huán)比下降6%；成交均價(jià)11500元/平方米，同比下降12%，環(huán)比下降9%。

11月，太原樓市開盤項(xiàng)目減少，以首次置業(yè)、首次改善市場(chǎng)成交為主。終改市場(chǎng)無供應(yīng)，成交面積為3.45萬(wàn)平方米，同比下降54%，環(huán)比下降27%，成交均價(jià)小幅下滑。改善市場(chǎng)供求量下降明顯，成交面積為16.4萬(wàn)平方米，同比下降50%，環(huán)比下降43%。首置首改市場(chǎng)中，保利·金地迎澤上品、旭輝江山開盤，市場(chǎng)量?jī)r(jià)呈上升態(tài)勢(shì)，成交面積為40萬(wàn)平方米，同比下降14%，環(huán)比上漲32%。

“三年之前，省城樓市的競(jìng)爭(zhēng)集中在恒大、萬(wàn)科、保利、富力四大品牌之間，而今年碧桂園、紅星、融創(chuàng)的樓盤數(shù)、供應(yīng)面積明顯增加。與此同時(shí)還有融信、旭輝等新品牌大體量項(xiàng)目紛紛入市。”11月，住宅市場(chǎng)受首置首改類項(xiàng)目開盤影響，再加上激烈的品牌競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)整體均價(jià)下降；成交量環(huán)比小幅下降，趨向穩(wěn)定。

12月，紅星天悅、融信時(shí)光之城、太原諾德逸宸云著、恒大濱河府、中海國(guó)際社區(qū)二期、龍湖天鉅、當(dāng)代著MOMΛ、萬(wàn)科新都薈等項(xiàng)目不斷有新房源入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度有增無減。

量?jī)r(jià)齊跌的另一面，反映了太原市場(chǎng)去庫(kù)存壓力不小。一位項(xiàng)目營(yíng)銷人士告訴山西晚報(bào)記者，“在太原，客戶從第一次到訪至簽約一般正常需要1個(gè)月，現(xiàn)在大部分人都延長(zhǎng)了觀望期，兩三個(gè)月還沒有簽約的情況時(shí)有發(fā)生。”

去庫(kù)存壓力不僅出現(xiàn)在省城太原，克而瑞近期發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱，全國(guó)6成以上城市庫(kù)存量環(huán)比小幅回升，環(huán)比漲幅大都在10%以內(nèi)；7成城市消化周期繼續(xù)上升，4成以上城市突破12個(gè)月。受限購(gòu)成交持續(xù)放緩，北京、大連、廈門、合肥等市消化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，現(xiàn)已突破20個(gè)月，各地去庫(kù)存壓力顯而易見。

多地頻頻調(diào)整樓市政策也說明，今年四季度的樓市去庫(kù)存壓力依然很大，在部分區(qū)域放開或是放松限購(gòu)政策，可以視為局部試點(diǎn)，至于能否帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐臉鞘腥?kù)存任務(wù)，仍有待觀察。