經濟觀察：近30萬億元存量房貸利率換錨 影響幾何？

中國新聞網  2019/12/31

日前中國人民銀行明確存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的有關事宜。轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。

這一變化意味著中國近30萬億元(人民幣，下同)的存量房貸將轉為LPR計價。

根據中國人民銀行11月份發布的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》，今年9月末，個人住房貸款余額29.05萬億元，占住戶部門債務余額的比例為54.2%。

事實上，今年8月份以來，LPR利率改革大致經歷以下三個階段：

第一階段：5年期LPR利率形成。8月17日，中國人民銀行宣布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制，新發放貸款主要參考LPR定價。8月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布新LPR首次報價利率，其中5年期以上LPR為4.85%。

第二階段：4年來首次“降息”。11月20日LPR改革后迎來第四次報價。此次5年期以上LPR報價下調5個基點至4.8%，這是LPR改革后的首次利率下調。在此之前，中國貸款基準利率自2015年10月之后，已有四年未有調整。

第三階段：存量貸款改革。公告稱，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商。

對于背負房貸的中國家庭來說，從明年3月1日開始，可以選擇將房貸利率轉換為LPR加點(加點可為負)，或者轉變為固定利率。

易居房地產研究院發布的一份報告認為，2020年中國貨幣金融環境有進一步寬松的可能。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在貨幣金融環境有進一步寬松的預測情況下，2020年LPR基礎利率也有進一步下調的可能，這意味著2020年的房貸利率和房貸成本或進一步降低，最終惠及購房者。

中原地產首席分析師張大偉也認為，短期來看，存量房貸利率“換錨”是有利于已有房貸的購房者的。因為短期來看，為引導實體經濟降低資金成本，LPR的短期走勢是下降的，這對于購房者來說相當于降息。

對房地產市場來說，LPR降低的目的并不是為了刺激樓市。在LPR政策出臺之初，就有明確規定，要求首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價，二套房也不得低于相應期限LPR報價加60個基點。

張大偉表示，目前，全社會融資成本有走低的趨勢，在此背景下，房地產貸款成本繼續上行的可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩將是大概率事件。

房地產銷售有望穩中略升。2019年中國商品房銷售面積和銷售額有望超過2018年的水平，創下新高。

當然，也有專家提醒，不排除LPR走升的可能性，這可能會對房貸、金融等帶來一定風險。