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破解高空置率和租房難困局,能寄望“商改租”嗎?

證券時(shí)報(bào)  2020/01/13

近日,深圳“商改租(住)”引起熱議。對(duì)于存量商業(yè)和辦公用房改為租賃住房,媒體和業(yè)內(nèi)舉雙手贊成,這也在情理之中。試想,一邊是商業(yè)和寫(xiě)字樓空置率居高不下,一邊卻是租賃需求嗷嗷待哺。對(duì)于深圳這個(gè)寸土寸金的城市來(lái)說(shuō),空間資源“錯(cuò)配”到這個(gè)程度,不糾偏實(shí)在是說(shuō)不過(guò)去。不過(guò),這個(gè)政策確實(shí)是老調(diào)重彈,2016年國(guó)家啟動(dòng)“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略后,就多次提出,低效閑置的商業(yè)辦公可改為租賃住房;剛剛過(guò)去的2019年12月,住建部等六部委發(fā)文要求,要制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改造為租賃住房的政策。

可見(jiàn),“商改租”推進(jìn)得不太理想。筆者看到的是,除少量年代久遠(yuǎn)、功能殘缺的老舊商辦,由長(zhǎng)租公寓、“二房東”整租后改成租賃公寓外,大量商辦閑置低效與新市民“租房難”并存,這個(gè)無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)不得不接受。過(guò)去十幾年,互聯(lián)網(wǎng)、金融、地產(chǎn)、智能科技等高溢價(jià)行業(yè)蓬勃興起,并帶旺了一批寄生于這些行業(yè)的中介服務(wù),比如咨詢、法律、會(huì)計(jì)、設(shè)計(jì)、信息等,它們是商辦的消費(fèi)大戶。即便因行業(yè)沉浮、企業(yè)興衰,寫(xiě)字樓入駐的商家時(shí)有更新,但冬去春來(lái),這只是周期性的,“鐵打的商鋪、流水的商家”,不變的是商辦市場(chǎng)的紅火。

但時(shí)下,這幾個(gè)行業(yè)的紅利或觸頂回落,或遭遇瓶頸,寄生于這些行業(yè)的成千上萬(wàn)的中介也一損俱損。但是,不像制造業(yè)縮減產(chǎn)能一樣,寫(xiě)字樓無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)需求,動(dòng)態(tài)調(diào)整面市規(guī)模,就導(dǎo)致了居高不下的空置率。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù),2019年深圳寫(xiě)字樓空置率同比上漲6.33個(gè)百分點(diǎn)至22.04%,寶安中心片區(qū)和前海合作區(qū)的空置率分別高達(dá)40%和70%。嚴(yán)峻的是,源源不斷的供應(yīng)還在路上,目前,前海未來(lái)5年還有近400萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓入市,占全市供應(yīng)量的43%,前海三大“地主”招商、中集和深國(guó)際,還有800萬(wàn)平米潛在供應(yīng)要入市。

前海是地方CBD泡沫、地產(chǎn)泡沫的縮影。國(guó)外CBD要打造幾十年,我們是“幾十年太久、只爭(zhēng)朝夕”,恨不得一夜之間躋身全球金融中心。前海這樣想,深圳的四大總部基地,都這樣想;深圳這樣想,珠海(橫琴)、廣州(南沙、珠江新城),也都這樣想。相距不過(guò)100公里,居然要打造3個(gè)世界級(jí)的CBD。可想而知,宏偉的規(guī)劃給海量供應(yīng)打雞血;資金下注給一波高過(guò)一波的價(jià)格打雞血。供應(yīng)遠(yuǎn)不止此,全球制造業(yè)基地遺留下來(lái)的幾千個(gè)工業(yè)區(qū),在寫(xiě)字樓高溢價(jià)的誘惑下,在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的規(guī)劃下,都開(kāi)始向“類辦公”(M0等產(chǎn)業(yè)研發(fā))轉(zhuǎn)型。

客觀來(lái)講,高房?jī)r(jià)對(duì)新市民不公平,特別是深圳這種人口吸附能力極強(qiáng),住房供應(yīng)卻難以在1997平方公里的狹小空間內(nèi)騰挪的城市。根據(jù)諸葛找房的《全國(guó)重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》,2019年上半年,上海、深圳整租一居室租金收入比分別為82.5%和78.1%。即使選擇合租,北上深的租金收入比普遍在30%以上,“買(mǎi)不起,也租不起”。現(xiàn)在,深圳很多片區(qū)商鋪和寫(xiě)字樓的租金,已降至與同區(qū)域住宅租金差不多的水平,甚至還要低。而且,商鋪寫(xiě)字樓區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出,能解決“職住平衡”。萬(wàn)事俱備,政策東風(fēng)也來(lái)了,是不是能成行?

不是很樂(lè)觀。多數(shù)商鋪寫(xiě)字樓是房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)時(shí)代“招拍掛”的產(chǎn)物,租金和銷售定價(jià),對(duì)標(biāo)的是高溢價(jià)的需求。再怎么不濟(jì),每月每平米100元左右還是要的,要高于深圳現(xiàn)在80元左右的住房租金。而且,租房意味著要接入明火,晚上要住人,“商改租”單就消防成本來(lái)講,就是一筆開(kāi)支。改造后的租金,新市民能否支付得起,這是最關(guān)鍵的。本質(zhì)上,“商改租”是地產(chǎn)回歸實(shí)體的表現(xiàn),也是地產(chǎn)泡沫“軟著陸”的渠道,考驗(yàn)的是從上到下打破剛兌、承擔(dān)損失的決心。不打破剛兌,回歸實(shí)體也好、泡沫“著陸”也好,都無(wú)解,“商改租”也只是一廂情愿,而大量商辦高空置率與新市民“租房難”并存,這個(gè)困局也無(wú)解。

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