5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)：房貸利率或再降，購(gòu)房成本減少

中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)  2022/05/24

此次是今年年內(nèi)第二次下調(diào)5年期LPR，對(duì)于房貸有何影響？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)又將產(chǎn)生多大的影響？

5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。這意味著1年期LPR維持3.70%不變，5年期LPR由此前的4.6%下調(diào)至4.45%，下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。

作為房貸利率參考基礎(chǔ)，5年期LPR很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。那么，5年期LPR大幅降低對(duì)于購(gòu)房者有哪些利好？

首套房貸款利率可降至4.25%，百萬(wàn)房貸每月少還款207元

這是今年年內(nèi)第二次下調(diào)5年期LPR，在此前的1月20日，5年期LPR出現(xiàn)第一次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢表示：“今年年內(nèi)連續(xù)對(duì)5年期LPR調(diào)整，反映了連續(xù)刺激、加力刺激的政策意圖。同時(shí)，下調(diào)5年期LPR是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策組合拳的一部分。從政策層面來(lái)看，全國(guó)多個(gè)城市在近期已經(jīng)降低了首套普通商品住房貸款的基準(zhǔn)利率，包括通過(guò)差別化信貸利率的設(shè)計(jì)。”

值得關(guān)注的是，5月15日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)提出對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，降低首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。

這兩個(gè)政策相疊加，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率最低下限將在4.45%的基礎(chǔ)上再次降低20個(gè)基點(diǎn)，即為4.25%。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)：“此前央行已經(jīng)明確了‘LPR-20個(gè)基點(diǎn)’的房貸定價(jià)思路，此次LPR下調(diào)將進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下調(diào)。這意味著，當(dāng)前全國(guó)20多個(gè)城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。”

以100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息的償還方式的案例進(jìn)行計(jì)算，疊加LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和銀行下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的雙重因素，那么，購(gòu)房者的實(shí)際房貸利率就可以變?yōu)?.25%，假設(shè)購(gòu)房者的房貸利率從4.6%下調(diào)為4.25%，其月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少了207元。

“需要說(shuō)明的是，存量房貸用戶的利息調(diào)整或者說(shuō)已經(jīng)在還貸的購(gòu)房者，要等到明年元旦后才可以進(jìn)行下調(diào)利息。而近期新購(gòu)房的家庭，利率最低可以做到4.25%，實(shí)際過(guò)程中如何操作要看銀行的行動(dòng)。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

利好購(gòu)房者和房企，促進(jìn)樓市加快復(fù)蘇

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示：“除了美國(guó)次債危機(jī)時(shí)，國(guó)內(nèi)房貸利率7折外，本輪已經(jīng)是近十年來(lái)的利率水平低點(diǎn)，可以看出中央從金融層面拉動(dòng)居民購(gòu)房信心的力度明顯增強(qiáng)。可以肯定的是，中央層面對(duì)樓市的利好效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，各地調(diào)控的跟進(jìn)亦需因城施策加速、重效，今年上半年樓市迎來(lái)全面復(fù)蘇值得期待。”

“此次政策對(duì)于房企的融資等也會(huì)產(chǎn)生重要的影響，對(duì)于房企申請(qǐng)低成本的開(kāi)發(fā)貸款等有積極作用，有助于房企中長(zhǎng)期融資成本和經(jīng)營(yíng)成本的降低。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說(shuō)。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林表示：“此時(shí)通過(guò)壓低按揭利率，拉動(dòng)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)，通過(guò)去庫(kù)存的方式，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存，從而加快房企資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，提高房企資產(chǎn)流動(dòng)性，能夠幫助房企回收流動(dòng)性，同時(shí)也能幫助購(gòu)房者降低成本。”

多個(gè)城市已下調(diào)房貸利率至4.4%，或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)

在央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)之后，經(jīng)過(guò)短短的5天時(shí)間，多地已經(jīng)響應(yīng)這一政策，截至目前，鄭州、天津、濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫等地部分銀行首套房貸款利率最低均降至4.4%。

據(jù)新京報(bào)記者了解，目前，蘇州部分銀行首套房貸利率由4.6%降至4.4%，二套房仍執(zhí)行5.2%。無(wú)錫同樣如此，部分銀行首套房開(kāi)始執(zhí)行4.4%的利率水平，二套房利率不變。

蘇州一位房產(chǎn)中介人員向新京報(bào)記者表示：“蘇州首套房貸利率最高時(shí)曾超過(guò)6%，今年2月份還在5.1%左右。目前主流利率在4.6%左右。5月18日，已經(jīng)有銀行收到調(diào)整的通知，首套房貸利率降至4.4%，但是資料審核可能會(huì)嚴(yán)格。”

天津一位房產(chǎn)中介人員告訴記者，包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行在內(nèi)的四大行，以及興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等銀行，已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行首套房貸款利率最低4.4%。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙說(shuō)：“在5月15日央行公布各地差別化信貸政策之后，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有20個(gè)城市首套房最低房貸利率降至4.4%，其中不乏一些一線城市和熱點(diǎn)二線城市，包括深圳、廣州、天津、蘇州、濟(jì)南、青島、重慶等。此次5年期LPR再下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，這些城市的首套房最低利率仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。”

“LPR下調(diào)疊加央行差別化的信貸政策，對(duì)市場(chǎng)的回穩(wěn)有重要的作用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端市場(chǎng)動(dòng)力不足一個(gè)重要原因在于市場(chǎng)信心不足，央行多次實(shí)質(zhì)性的支持，對(duì)提振購(gòu)房者的信心起到很好的支撐。在中央信貸寬松的支持下，市場(chǎng)回穩(wěn)的速度會(huì)加快，預(yù)計(jì)疫情好轉(zhuǎn)后積累的需求將會(huì)逐步釋放，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售逐步走高。”王小嬙說(shuō)。