中國房地產(chǎn)市場的四大奇觀

金融家   2018/02/13

    對于開發(fā)商來說，婚姻很長，高潮很短。買房和賣房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地產(chǎn)市場。
近幾個月地產(chǎn)股暴漲，打破了以往的規(guī)律，在政策收緊信號如此明顯的情況之下，居然來了一波暴漲，顯然有些夸張了，可歸為異常現(xiàn)象。
剛進入2018年，地產(chǎn)股就起了一波大行情。1月，主流地產(chǎn)股大漲三成左右，比如萬科。地產(chǎn)股為何如此強勢？

其實，這是中國房地產(chǎn)市場，在本輪房地產(chǎn)短周期上行階段（2015年以來），所出現(xiàn)的諸多"奇觀"中的一個。2015年以來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了四大奇觀。
第一大奇觀：投資投機席卷全國
本輪短周期的上漲行情，啟動于2014年四季度的京滬深，加速上漲于2015年3、4月份的深圳。其后，星星之火，漸成燎原之勢。2016年3月，老楊首創(chuàng)"房地產(chǎn)板塊輪動"理論，其后兩年，被完美驗證。
我列舉過去三年里三個城市的"房事",與大家一起管中窺豹。
2015年二季度，深圳人民全嗨了，陶醉在房價暴漲、直線拉升的氛圍中。深圳人民在房產(chǎn)投資方面的敏感性，當之無愧全國No.1.那個時候，全國人民都看不懂深圳，比如大兄弟廣州，當前房價仍躺地板上，一動不動。
2016年二季度，合肥人民全瘋了，合肥房價暴漲，只用了短短一個季度，就奠定了2016年全球房價漲幅No.1的傲驕地位！合肥人民，沒房的急著買首套，有房的急著買多套。三季度安徽人民跟著全瘋了，紛紛涌入省城投資房產(chǎn)。在合肥沒買房？你也太OUT了吧。
2017年二季度，杭州人民全醉了，房價繼續(xù)暴漲（自2016年三季度開始大漲）。大量拆遷戶手持大量現(xiàn)金到處買房，杭州新盤幾乎全部日光，二手房價格持續(xù)飆升。杭州人民已經(jīng)忘記2011至2015年房價下跌期的疼痛，自信經(jīng)過G20一役，杭州已經(jīng)一躍成為一線城市，甚至成為宇宙中心，無數(shù)利好涌來（含亞運會），他們大大方方高喊"杭州房價永遠漲".除了杭州人民，大量外地投資客涌入，受制于限購，臨安、海寧、紹興（柯橋）等環(huán)杭區(qū)域，也成為投資客的新寵。

上述，只是三個代表城市。實際上，這輪房價上漲行情如此之大，范圍如此之廣，板塊輪動如此充分。投資投機風潮大范圍蔓延，全國很多地區(qū)的街頭巷尾，人們都在談?wù)摲績r上漲，炒房賺錢。這樣的奇觀，史所罕見，其瘋狂程度遠超上一個樓市繁榮期的2013年，也超2010年、2007年這兩個繁榮年份。
第二大奇觀：違規(guī)資金圍城房地產(chǎn)
房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，離開資金支持就玩不轉(zhuǎn)。從資金的角度來看，哪里有錢賺，就涌向哪里。本輪房地產(chǎn)大牛市，正值中國經(jīng)濟增速下滑與實體經(jīng)濟不振，同時2015年6月后股市走熊，加之多次降準降息之后資金充裕，于是大量資金違規(guī)殺入房地產(chǎn)，一度形成"錢多房（地）少"的奇觀！
各種金融機構(gòu)，各種違規(guī)資金，紛紛涌進房地產(chǎn)市場。比如2016年，商業(yè)銀行在給開發(fā)商的前端購地配資方面，爭得頭破血流。往往是，一個地王剛產(chǎn)生，一堆銀行爭著給這塊配資，甚至出現(xiàn)9:1的夸張比例，9成資金由銀行或其他金融機構(gòu)（比如險資）提供，開發(fā)商只出一成地價款。這屬于赤裸裸的違規(guī)操作！我國現(xiàn)行法律法規(guī)禁止金融機構(gòu)借貸資金給開發(fā)商購地！
再如，各種資金紛紛給個人購房者提供杠桿，甚至首付款都是借來的。首付貸是個風險巨大的東西，一旦房價明顯下跌，其運行機制就類似美國的次貸危機：房子現(xiàn)值低于貸款余額，購房者喪失還款能力。另外，還有各種消費貸、抵押貸、信用卡透支等違規(guī)資金，給投資投機者、炒房者，源源不斷地提供彈藥。這些行為全部屬于違規(guī)操作！
如果細究，可以發(fā)現(xiàn)，大量的網(wǎng)貸P2P產(chǎn)品，各種金融機構(gòu)的資管產(chǎn)品、銀行理財產(chǎn)品等，其中相當多的募集資金，最后都流進了房地產(chǎn)市場，或者貸給了開發(fā)商，或者貸給了購房者（其中多是投資者）。
大量違規(guī)資金的存在，成為威脅中國金融體系穩(wěn)定的一大隱患。這也是為什么，相關(guān)部門近兩年一直強調(diào)防范金融風險，降低宏觀杠桿率，逷制房地產(chǎn)泡沫化。
第三大奇觀：房企軍備競賽
年底前后，各家房企紛紛開年度總結(jié)與展望會議，老楊受邀參加了多家房企的會議。總體來看，2017年多數(shù)大中型房企的銷售業(yè)績大增，關(guān)鍵是2018年，他們的目標定得更高，激情更熾，雄心更大。
2017年，全國銷售總金額超千億的企業(yè)達17家，相比2016年的12家，大增四成！前十大開發(fā)商的市場占有率，由2016年19%,增長至2017年的24%,提高5個百分點（歷史最快增速）。

2017年，多數(shù)大中型開發(fā)商都瘋掉了！為了業(yè)績、為了排名，每個有追求的開發(fā)商，必須打雞血。瘋狂拿地、并購，增加土儲，幾乎每個大中型開發(fā)商都計劃在2018年"彎道超車"!
這是一個瘋狂的年代，恰似歷史上大國之間的軍備競賽。如此激烈的排名之爭、激進的擴張節(jié)奏，肯定是難以持久的，但誰都不愿退縮。
那么，在2018年房地產(chǎn)調(diào)控不放松、金融強監(jiān)管升級、全國樓市降溫的大背景下，預(yù)計全國新房蛋糕難以繼續(xù)做大，開發(fā)商資金鏈會持續(xù)趨緊，哪來那么多錢去購入大量土地？樓市降溫之后，銷售遇阻，資金回籠變慢，同時遭遇償債高峰（2015至2016年房企發(fā)債很多）。軍備競賽，既是擴張戰(zhàn)，又是消耗戰(zhàn)，一年或兩年后，必有開發(fā)商被拖垮！
在老楊看來，對于開發(fā)商來說，婚姻很長，高潮很短。買房和賣房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地產(chǎn)市場。
新房市場天生供求節(jié)奏不匹配、夫妻生活不和諧。市場突然熱起來時，貨很快賣完；炮彈用完怎么辦，急忙購地補貨后，火急施工，等到可以賣房時，市場已經(jīng)降溫。有時候還來得及出現(xiàn)第二次高潮，但很有可能在你玩得正嗨的時候，老爺子一腳將門踹開，大喝一聲：房地產(chǎn)調(diào)控了。著急、無奈、上火，都沒用，只能等著下一輪市場的復(fù)蘇和回暖。
然而，這次，房價漲幅巨大，市場行情很大，即便2018年行情即將結(jié)束，當前開發(fā)商們?nèi)匀幌嘈抛约汉軓姡葎e人身板更硬朗，可以再來兩次高潮。老楊警告：當心精盡人亡。
第四大奇觀：地產(chǎn)股逆勢暴漲
首先，總體上看，地產(chǎn)股是跟著股市大勢運行的，大盤走勢是影響地產(chǎn)股的主要因素。比如，2015年上半年，地產(chǎn)股與大盤一起上漲。
其次，地產(chǎn)股還受到房地產(chǎn)政策、市場的影響，這是次要因素。政策寬松，樓市上行階段，有利于地產(chǎn)股上漲。其中，地產(chǎn)股對房地產(chǎn)政策更為敏感 ,一般而言，在政策由緊轉(zhuǎn)松的初期，此時樓市還沒有回暖，地產(chǎn)股開始提前上漲了，比如2014年3月兩會政府工作報告提出實行房地產(chǎn)"分類調(diào)控".而在政策由松到緊，樓市還沒明顯降溫時，地產(chǎn)股已經(jīng)開始走弱了；比如，2009年12月房產(chǎn)新政、2013年2月國五條新政。
最后，具體地產(chǎn)股，還受到具體企業(yè)基本面的影響，尤其是業(yè)績。
回顧這一輪房地產(chǎn)短周期，2016年樓市最火爆，全國新房銷量與均價增速較快，2017年繼續(xù)增長，但成交量與均價增速放緩。2016年9月30日住建部開會部署部分城市（圈了16個城市）的調(diào)控工作，標志著政策轉(zhuǎn)向。
然而，直至2017年，港股中的內(nèi)房股才開始出現(xiàn)罕見的暴漲行情。直至2017年四季度，A股中地產(chǎn)股才開始大漲。過去三個月，A股主流地產(chǎn)股上漲了五成左右，遠超A股總體漲幅。
究其原因，主要源于企業(yè)基本面顯著改善、業(yè)績提升，同時地產(chǎn)股在大漲之前估值低偏，處于價格洼地。另外，還有一個典型現(xiàn)象，作為過去兩個月地產(chǎn)股大漲的帶頭大哥泰禾，拉了幾個漲停板，居然始于老板公開聲稱2018年業(yè)績將翻番，銷售額的目標是2000億元。

但是，大家必須明白一點，2016年樓市最熱、開發(fā)商銷量增幅最大、項目利潤較高，這主要反映在房企2017年年報中。而2017年銷售業(yè)績雖仍強勁，但很多房企2016年在一線和強二線拿了較多高價地，很難賺到錢，這將反映到2018年年報中。至于很多房企仍在參與的"軍備競賽",2018年繼續(xù)激進拿地，則2019年將"吃不了兜著走".
近幾個月地產(chǎn)股暴漲，打破了以往的規(guī)律，在政策收緊信號如此明顯的情況之下，居然來了一波暴漲，顯然有些夸張了，可歸為異常現(xiàn)象。
總而言之，過去三年，中國房地產(chǎn)市場驚現(xiàn)上述"四大奇觀",這在過去幾十年的歷史上，是從未有過的異常現(xiàn)象。這也折射出本輪房地產(chǎn)上漲行情之大，讓部分市場參與者（購房者、開發(fā)商、金融機構(gòu)）神魂顛倒、紙醉金迷、貪婪無度。而這些，恰恰是房地產(chǎn)泡沫的特征！