年后首套房貸利率上調(diào)釋放了什么樓市信號(hào)

光宇吐樓市  2018/03/02

      新春假期剛過(guò)，房貸政策又邁開(kāi)了一番收緊的步伐。如果說(shuō)信貸政策收緊背景下，房貸利率提高尚可理解，但是為什么連首套房房貸利率也跟著上調(diào)呢?證券日?qǐng)?bào)報(bào)道，很多銀行和地區(qū)的首套房貸款利率也跟著上調(diào)了一些。就首套房而言，基準(zhǔn)利率上浮10%目前占據(jù)主流地位;少部分銀行將首套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮20%甚至30%;個(gè)人外資行首套房貸款利率最低可以申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率，不過(guò)該外資行對(duì)貸款人的自身資質(zhì)和所購(gòu)買(mǎi)房屋的房齡要求較高。

      這就有點(diǎn)費(fèi)解了。2017年年底明明說(shuō)過(guò)要為剛需人群提供更加便利的政策的。住建部部長(zhǎng)王蒙徽曾表示，2018年將針對(duì)各類(lèi)需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

      在房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)全新定位思想指導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控思想也在調(diào)整，在房子回歸居住屬性預(yù)期下，信貸政策收緊是必然的。北京商報(bào)稱(chēng)，暫停房抵貸和前期的按揭貸款利率上調(diào)，有著相同的原因，那就是樓市持續(xù)調(diào)控下銀行信貸投放偏好發(fā)生變化，涉房貸款不再是“香餑餑”，反而還在一些情況下變成了“燙手山芋”。從首套房按揭貸款利率來(lái)看，經(jīng)過(guò)過(guò)去一年多的數(shù)次上調(diào)后，市場(chǎng)上8.5折的優(yōu)惠利率幾乎已經(jīng)絕跡，目前銀行首套房貸利率多在基準(zhǔn)利率上上浮5%-10%，略高的已上浮20%甚至30%。

      這還只是最直觀的表現(xiàn)，實(shí)際上，從高層的理念來(lái)看，也在發(fā)生微妙的變化。要保證加杠桿的傳統(tǒng)被遏制住，讓炒房者真正認(rèn)識(shí)到炒房的環(huán)境已不復(fù)存在，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的大局下，即使買(mǎi)了房子也不太可能又大漲帶來(lái)的暴利回報(bào)，我們要允許房子的投資屬性存在，但是不能過(guò)分放大，讓炒房者鉆空子。這是當(dāng)下最接地氣的新思想、新思維。買(mǎi)房成本就是越來(lái)越高，買(mǎi)房越來(lái)越難。

      一方面保護(hù)剛需改善性人群，一方面又要打擊炒房者，似乎上調(diào)首套房貸利率是誤傷了剛需，這個(gè)作何解釋呢?安家融媒認(rèn)為，唯一的解釋就是，降杠桿的任務(wù)還很艱巨，仍需要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，此前銀監(jiān)會(huì)就說(shuō)過(guò)要降低居民杠桿，遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向。另外，剛需的范圍太大，以前大家都能通過(guò)加杠桿買(mǎi)房，但如今政策有所調(diào)整，并不是所有剛需都可以通過(guò)貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房，過(guò)去一些不具備還款能力的也想借助剛需的名義入市，這必然會(huì)隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。

      所以，安家融媒認(rèn)為，首套房貸利率上調(diào)，目的就是不是給他們?cè)斐烧嬲绊懀歉淖兇蠹业念A(yù)期，讓不具備實(shí)力的知難而退，讓炒房者遠(yuǎn)離市場(chǎng)。不過(guò)安家融媒認(rèn)為，對(duì)于首套房不宜太高，應(yīng)該也不會(huì)太多。

      交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平預(yù)計(jì)，對(duì)于剛性需求，利率不可能無(wú)限上漲，還需要控制在合理水平。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容也表示，房貸利率上漲對(duì)當(dāng)前樓市的影響不大。對(duì)于住房的投資者來(lái)說(shuō)，貸款利率上浮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)非常得大。對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)購(gòu)買(mǎi)住房者來(lái)說(shuō)，其購(gòu)買(mǎi)住房并不在于按揭貸款利率高低，而是在于房?jī)r(jià)是否在上漲，在于房?jī)r(jià)上漲的收益是否高于利率上升所增加的成本。

      諾亞財(cái)富評(píng)級(jí)分析部研究員馮加輝表示，在投機(jī)性需求因監(jiān)管已無(wú)法落地的情況下，房貸利率不可能無(wú)限上漲，市場(chǎng)無(wú)需過(guò)于緊張。對(duì)于剛性需求，房貸利率不可能無(wú)限上漲，還需要控制在合理水平。對(duì)于目前仍未調(diào)整的城市及銀行，大概率將存在差異化調(diào)整的延續(xù)趨勢(shì)。

      無(wú)論如何安慰剛需購(gòu)房者，2018年開(kāi)年就迎來(lái)信貸政策的收緊，作為剛需當(dāng)然心里不好過(guò)，因?yàn)橐馕吨F(xiàn)如今買(mǎi)房，要比一年前買(mǎi)房花更多的錢(qián)，即使房?jī)r(jià)下跌也沒(méi)有得到緩解，況且房?jī)r(jià)真正下跌還是很難的。

      總之，安家融媒認(rèn)為，國(guó)家允許上調(diào)首套房貸利率，釋放的信號(hào)就是，告訴大家未來(lái)并不能像以前誰(shuí)都可以輕而易舉借助杠桿來(lái)買(mǎi)房，未來(lái)買(mǎi)房成本越來(lái)越高，買(mǎi)房越來(lái)越難，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，國(guó)家的政策恰恰是引導(dǎo)購(gòu)房者認(rèn)清新形勢(shì)，不要沉浸在過(guò)去的思維中，引導(dǎo)大家什么人該買(mǎi)房，什么人不該買(mǎi)房，因?yàn)椴辉撡I(mǎi)房的擾亂的是市場(chǎng)秩序，增加的使市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，除了炒房者，部分剛需的風(fēng)險(xiǎn)隱患更不容小覷，屆時(shí)換不起貸款責(zé)任誰(shuí)來(lái)背負(fù)?

      這也恰恰說(shuō)明房地產(chǎn)變天了，你或許尚未適應(yīng)，觀念還沒(méi)更新。過(guò)去因?yàn)槭袌?chǎng)一片大好，似乎大家都有利可圖。然而如今市場(chǎng)不一樣了，雖然市場(chǎng)不會(huì)大起大落，但是大漲時(shí)代已經(jīng)不再。

      我們必須看到，國(guó)家在真正幫大家解決住房問(wèn)題上的努力。一些人不是靠市場(chǎng)調(diào)控就能買(mǎi)得起的，這些人短時(shí)間內(nèi)注定買(mǎi)不起。所以，國(guó)家提出多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。那些共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃房的大力發(fā)展正是為這批剛需準(zhǔn)備的，政策也在有意識(shí)引導(dǎo)大家改變住房觀念，房子是用來(lái)住的，買(mǎi)不起房租房住也可以。

      到這個(gè)時(shí)候，已經(jīng)很清晰，該買(mǎi)房的早就買(mǎi)了，買(mǎi)不起的絕對(duì)不是一點(diǎn)利率的上漲下降就能買(mǎi)得起的，而未來(lái)在房住不炒的理念下，房子就是用來(lái)住的，政策在引導(dǎo)買(mǎi)不起房的沒(méi)必要非糾結(jié)房?jī)r(jià)和利率問(wèn)題，而可以選擇租房。2018年的房貸政策注定不會(huì)寬松，但擔(dān)心的不是剛需，而是炒房者。