首套房貸利率還有多少上升空間？

  2018/03/22

　　近日，前央行行長周小川表示，未來低利率或將告一段落。

　　今天傳來一個重磅消息：有城市宣布首套房貸利率最高上浮40%！這也就意味著貸款100萬利息就要增加45萬，信貸寬松時代真的已經逝去！

　　與此同時，貸款難、貸款嚴，貸款不夠用將成必然，消費貸、信用貸買房都是行不通了。多重信號都在告訴我們一個信號：現在不買房，以后買房更貴：

　  1、 東莞首套房貸利率最高上浮40%，貸款100萬利息增加45萬

　　近日，東莞建設銀行信貸部工作人員表示很“頭疼”，建行的一、二手房貸業務基本暫停，2016年積壓的房貸到現在還沒有完全放款，業務具體什么時候重開還需要等待通知。

　　東莞的房貸利率到底上浮了多少？銀行額度緊張到了什么程度？看完數據，令人發指。

　　據搜狐焦點東莞站報道，目前東莞最新房貸利率如下：

　　首套房貸利率：光大銀行首套房貸款利率上浮40%；廣發銀行首套房貸款利率上浮30%；中國銀行、農業銀行、東莞銀行、興業銀行和東莞農商行等五家銀行首套房貸款利率已上浮25%，建設、工商、渤海、郵儲等四家銀行首套房貸款利率上浮20%；招商、平安、華夏、浦發等四家銀行利率普遍上浮15%。

　　二手房方面，除平安銀行未實施“三價合一”外，其余各大銀行已根據要求實行新規，但由于銀行額度緊張，多家銀行已暫停二手房貸款業務。

　　商業公寓利率上浮了35%，現在辦理貸款很有可能要3個月或是半年才能放款。

　　房貸利率持續上浮，現在買房要多花多少錢？

　　以貸款100萬、利率4.9%、等額本息還款來計算，還款總額191萬元，月均還款5307元；

　　若利率上浮20%，在同等條件下，還款總額為213萬元，月均還款5918元，30年需多還銀行利息22萬。

　　若按照利率上浮40%計算，還款總額236萬元，月均還款6559元，30年需多還銀行利息45萬。

　　對于房貸利率上浮，業內人士分析認為，2018年信貸收緊是大概率事件?，F在處于金融去杠桿時期，信貸收緊；另一方面，銀行放款時間延長，對開發商的資金鏈也是個嚴格考驗，房企資金回籠壓力不小。

　　2、央行副行長:房貸利率與成本、風險需同步上升

　　央行副行長潘功勝也在兩會記者會上表示，商業銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價，對住房貸款利率自主進行定價，擴大利率的浮動區間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。

　　在這方面，人民銀行會督促商業銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

　　未來房貸利率的走勢，可以說是購房者當下最關注的事了。

　　對此，潘功勝表示：商業銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價，對住房貸款利率自主進行定價，擴大利率的浮動區間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。

　　這意思就是說，銀行也是商業機構，當資金面趨緊、存款端利率上升時，在房地產市場風險加大的部分地區以及相關客戶，銀行需要房貸利率與成本和風險上升同步。

　　另外，據融360報告分析，今年兩會中政府工作報告中說到，不再設定M2增速目標，而強調松緊適度。說明未來M2增速或有可能保持低增長的態勢，反而更加注重利率等方面的價格調控。

　　此外，最近銀監會的新聞發布會中提到“抑制居民杠桿率”，而我國的個人住房貸款占居民貸款的主要部分，所以可看出，目前監管層面對房貸已不是從前的鼓勵態度。

　　而銀行方面，3月份美聯儲加息的可能性極大，我國央行極有可能隨之公開市場操作來調節利率，彼時銀行的資金成本會隨之上升，必然也會從房貸利率方面進行彌補。

　　而且，隨著“租購并舉”的房地產政策實行，租房產品的政策紅利開始顯現，各大銀行資金往租房貸款方面分流，這就會間接削弱了購房貸款方面的供給能力。因此接下來，銀行房貸利率極有可能會繼續上浮。

　　3、首套房貸利率還有多少上升空間

　　據權威機構數據顯示，2018年2月全國首套房貸款平均利率同比2017年2月上升了22.15%。以現在全國首套房貸平均利率5.46%貸款100萬元、30年等額本息還款計算，僅利息就需要償還約為103.50萬元，而在去年同期所需要償還的利息約為81.76萬元，一年內利息支出多了21.74萬元。

　　實際上，本輪全國房貸利率上漲行情始于去年一季度。而從2017年4月初開始，全國首套房平均利率開始緩慢上升，到了5月份上升幅度開始加大，一直持續到11月份上升幅度才稍有緩解。未來一線城市房貸利率增速會略小于二三線城市。

　　未來中國房貸還有多少上升空間？

　　我們認為，房貸利率再次回落至前期歷史低位是不可能了。至于將來還有多少上升空間，恐怕不容低估。

　　首先，盡管房貸利率已經連續跳升，但與歷史高位相比，當前的房貸利率并不算很低，2月全國首套房貸款平均利率為5.46%。而2014年上半年，房貸利率曾經突破7%。

　　與此同時，前些年大家把錢都存在銀行里，銀行的融資成本很低，而現在都買理財產品、貨幣基金等，銀行獲得資金的成本早已大幅提升，所以房貸利率向下調整的空間幾乎沒有。

　　再者，包括美聯儲在內的全球央行都在通過加息和縮表來降杠桿，就連一直喜歡量化寬松的歐洲和日本央行也停止了放寬貨幣的計劃，采取觀望姿態。而一旦國內外游資選擇離開中國，那么我國央行也只能被迫再次收緊貨幣。

　　實際上，我國央行也提出了調降房地產杠桿，嚴控系統性風險。我國的監管部門甚至把銀行表外業務、委托貸款、信托等渠道流向房地產領域的資金都給堵住了。我們預計，今年流向房地產的利率只升不降，而流向實體經濟的貸款利率將實行“差別化”對待。

　　最后，國內CPI出現快速上升，預示著今年通脹壓力不容小覷，而如果CPI再次持續上漲，那么央行就不得不考慮要作加息選項了，因為如果不加息，會導致更多的銀行存款流失，銀行可貸資金不足，屆時不要說發放房貸，而是沒錢可以投放了。

　　目前來看，石油等國際大宗商品已經漲了很久，而新一輪輸入性通脹正在升溫，CPI突破3%可能性很大，預計今年下半年我國央行加息的可能性很大，屆時房貸利率也會進一步提升。

　　面對房貸利率呈現上升趨勢，很多專家疾呼不要誤傷剛需階層。

　　首套房貸利率連續上漲14個月，這讓大批先前購房者大呼吃不消。

　　鑒于未來房貸利率還有一定上漲空間，所以剛需購房者也應該盡可能采取一切方法，把該享受到一切利率優惠政策都享受到，盡量減少在利率成本上的負擔。這樣才是避免購房置業時慘遭誤傷的好辦法。

　　綜合以上，太原的房貸利率形勢恐怕不容樂觀。