樓市躺著賺錢的時代一去不返
融360說房、貓叔有點宅 2018/03/29
樓市的黃金時代
我們經常說,樓市黃金時代一去不返。卻很少人真正能說清楚,什么樣的樓市才算黃金時代。
21世紀初的深圳,經過20多年飛速發展,已經吸引了非常多外地打工族。那時,深圳的房地產屬于剛起步沒多久的階段。路牌遍地是首付1成、首付1萬、甚至首付0元的廣告。福田一套剛需樓盤,月供只需要2000多,而租金,卻達到2500-3000。
上世紀90年代,來福田區求職的女工。當時的深圳是改革開放的最前沿,在許多人心目中就是遍地是黃金。
為什么租金比月供貴好幾百呢?因為,來深圳的淘金客們,都在猶豫一個問題,是落戶扎根,還是回老家發展?
第一批深圳房產投資客敏銳的嗅到了機會。買入入住率高的樓盤再出租,輕松付首付,讓租客還月供。完全不用擔心還貸風險。
所以,一定要珍惜人口凈流入,租金可以抵月供(也就是租售比30年回本)的城市。這樣的城市房地產處于被低估的原始階段。勇敢買入是沒有問題的。比如08、09年的北京上海,14年的杭州。
房子從來不是房子,是金融
早期的一批深圳投資客,是做“二手房東”起家的。
具體套路是,先和房東簽訂“以租代買”的協議。先把房子租三年,三年后按照原本約定的價格再把房子買下來。這三年時間,通過簡裝、隔斷提高租金,轉租出去獲得利潤差。
有人鄙夷的說,這樣一年下來,一套房子也賺不了多少錢。
是的。
但你可以做10套,20套。
三年后,你就有了第一筆啟動資金,去買理想的物業。當然你不可能把全部租的房子買下來,但三年后房價已經漲了不少,哪怕轉手賣,你也是有利潤差的。這個利潤差又要比租房的利潤差高。
這種模式,被稱為“向房東借房、向租客借錢”,以租代買的“零首付”模式。
我想問問大家,你們認為這種模式的精髓是什么?
是轉租房提交租金的秘訣?
是選擇正確標的物的方式方法?
是和房東簽訂合同的注意事項和溝通技巧?
都不是。
精髓在于“空手套白狼”
對投資者而言,房子從來不是房子,是金融。
金融的最牛逼的地方從來不是錢生錢,是空手套白狼。
每一個房地產投資大師,本質都是金融大師。
人人去輸血,殺人不刮風
港劇《大時代》里主人公的師傅留下畢生寫就的投資秘笈,里面有一句話叫做“人人去輸血,殺人不刮風”。
沒有只漲不跌的市場。沒有永遠賺錢的生意。當一項發財捷徑被越來越多人知道的時候,那么也就會失去超額利潤。08年,深圳房價已經瘋漲到最高點,所有人都不惜血本,拿著多年積蓄,投奔樓市。這個時候,人人都向樓市“輸血”。
最狂熱的市場,無需刮風,遠在華爾街的蝴蝶輕輕煽動一下翅膀,深圳的樓市就出現了暴跌。沒有任何前提,沒有基本的預兆,最狂熱的市場猝不及防迎來雪崩。
許多人理解不了,
深圳土地供應量少,房價應該永遠漲;
深圳經濟最有活力,房價應該永遠漲;
深圳房價沒有跌過,房價應該永遠漲!
高杠桿、全部積蓄投入樓市的這部分人,被現實狠狠的打了一個耳光。大批炒房客杠桿斷裂,幾十套房產的投資客身家一夜清零。
人人去輸血,殺人不刮風。
如果有足夠的杠桿,金融可以讓你買下整個地球,如果你杠桿破裂,金融也會讓你賠的褲衩不剩天臺見。
2007年中,深圳商品房均價曾經攀升至18000元/平方米,達到全國最高水平;2008年,深圳市一手住宅成交均價12800元/平方米,同比下跌4.4%,不少樓盤腰斬。
房奴這輩子都是折翼的天使
只見賊吃肉,不見賊挨揍。
大V們鼓勵你加杠桿激進買入,但他們不會告訴你:一旦發生下跌你會怎么樣。為什么說房產投資是越來越小眾的游戲,因為一旦房價下跌,土豪有現金流續航保命,窮人不行。
每一個房奴,這輩子都是折翼的天使。通過大V們樂觀的鼓勵達到財富增值的顱內高潮。
大多數房奴能飛上天是不可能的。這輩子是不可能的。社會薪酬制度設計的非常精密,每一個階層、每一個崗位的工資收入都有天花板限制。即使房奴通過爹媽半輩子積蓄買了房,還貸也需要非常大的壓力。
房奴要想飛得更高,必須解決“折翼之痛”——現金流的壓力。
高杠桿梭哈是不對的,但必須要有金融觀念——把資產和負債剝離開來。
即:房子是房子,負債是負債。
比如,你買入100萬的房產=30萬的首付(凈值)+70萬的貸款(負債)
假如房子漲到120萬,這時候你就是50萬的凈值,70萬的負債。
負債是不變的,凈值是增加的。
對大多數人來說,即使房價漲了,上漲的部分也不可能變現,還要老老實實繼續還貸。所以,北上深遍地都是上千萬資產的窮人,拿著金飯碗要飯,一點也不夸張。
對剛需來說,哪怕你決定一輩子都不賣房。也要買一個有接盤人的房產。這是對凈值變現的提前預判。
其次,既然工資有天花板,就要學會“開源”,有更多渠道的理財收入。投資房產的人并不僅僅熟悉房產一塊領域,而是以房產投資為基礎,在股票、基金、債券、理財產品方面都有涉獵。保證持續的現金流和財富的穩步增值,才能規劃的更加長遠。
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