樓市躺著賺錢的時代一去不返

融360說房、貓叔有點宅  2018/03/29

　　樓市的黃金時代

　　我們經常說，樓市黃金時代一去不返。卻很少人真正能說清楚，什么樣的樓市才算黃金時代。

　　21世紀初的深圳，經過20多年飛速發展，已經吸引了非常多外地打工族。那時，深圳的房地產屬于剛起步沒多久的階段。路牌遍地是首付1成、首付1萬、甚至首付0元的廣告。福田一套剛需樓盤，月供只需要2000多，而租金，卻達到2500-3000。

　　上世紀90年代，來福田區求職的女工。當時的深圳是改革開放的最前沿，在許多人心目中就是遍地是黃金。

　　為什么租金比月供貴好幾百呢？因為，來深圳的淘金客們，都在猶豫一個問題，是落戶扎根，還是回老家發展？

　　第一批深圳房產投資客敏銳的嗅到了機會。買入入住率高的樓盤再出租，輕松付首付，讓租客還月供。完全不用擔心還貸風險。

　　所以，一定要珍惜人口凈流入，租金可以抵月供（也就是租售比30年回本）的城市。這樣的城市房地產處于被低估的原始階段。勇敢買入是沒有問題的。比如08、09年的北京上海，14年的杭州。

　　房子從來不是房子，是金融

　　早期的一批深圳投資客，是做“二手房東”起家的。

　　具體套路是，先和房東簽訂“以租代買”的協議。先把房子租三年，三年后按照原本約定的價格再把房子買下來。這三年時間，通過簡裝、隔斷提高租金，轉租出去獲得利潤差。

　　有人鄙夷的說，這樣一年下來，一套房子也賺不了多少錢。

　　是的。

　　但你可以做10套，20套。

　　三年后，你就有了第一筆啟動資金，去買理想的物業。當然你不可能把全部租的房子買下來，但三年后房價已經漲了不少，哪怕轉手賣，你也是有利潤差的。這個利潤差又要比租房的利潤差高。

　　這種模式，被稱為“向房東借房、向租客借錢”，以租代買的“零首付”模式。

　　我想問問大家，你們認為這種模式的精髓是什么？

　　是轉租房提交租金的秘訣？

　　是選擇正確標的物的方式方法？

　　是和房東簽訂合同的注意事項和溝通技巧？

　　都不是。

　　精髓在于“空手套白狼”

　　對投資者而言，房子從來不是房子，是金融。

　　金融的最牛逼的地方從來不是錢生錢，是空手套白狼。

　　每一個房地產投資大師，本質都是金融大師。

　　人人去輸血，殺人不刮風

　　港劇《大時代》里主人公的師傅留下畢生寫就的投資秘笈，里面有一句話叫做“人人去輸血，殺人不刮風”。

　　沒有只漲不跌的市場。沒有永遠賺錢的生意。當一項發財捷徑被越來越多人知道的時候，那么也就會失去超額利潤。08年，深圳房價已經瘋漲到最高點，所有人都不惜血本，拿著多年積蓄，投奔樓市。這個時候，人人都向樓市“輸血”。

　　最狂熱的市場，無需刮風，遠在華爾街的蝴蝶輕輕煽動一下翅膀，深圳的樓市就出現了暴跌。沒有任何前提，沒有基本的預兆，最狂熱的市場猝不及防迎來雪崩。

　　許多人理解不了，

　　深圳土地供應量少，房價應該永遠漲；

　　深圳經濟最有活力，房價應該永遠漲；

　　深圳房價沒有跌過，房價應該永遠漲!

　　高杠桿、全部積蓄投入樓市的這部分人，被現實狠狠的打了一個耳光。大批炒房客杠桿斷裂，幾十套房產的投資客身家一夜清零。

　　人人去輸血，殺人不刮風。

　　如果有足夠的杠桿，金融可以讓你買下整個地球，如果你杠桿破裂，金融也會讓你賠的褲衩不剩天臺見。

　　2007年中，深圳商品房均價曾經攀升至18000元/平方米，達到全國最高水平;2008年，深圳市一手住宅成交均價12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少樓盤腰斬。

　　房奴這輩子都是折翼的天使

　　只見賊吃肉，不見賊挨揍。

　　大V們鼓勵你加杠桿激進買入，但他們不會告訴你：一旦發生下跌你會怎么樣。為什么說房產投資是越來越小眾的游戲，因為一旦房價下跌，土豪有現金流續航保命，窮人不行。

　　每一個房奴，這輩子都是折翼的天使。通過大V們樂觀的鼓勵達到財富增值的顱內高潮。

　　大多數房奴能飛上天是不可能的。這輩子是不可能的。社會薪酬制度設計的非常精密，每一個階層、每一個崗位的工資收入都有天花板限制。即使房奴通過爹媽半輩子積蓄買了房，還貸也需要非常大的壓力。

　　房奴要想飛得更高，必須解決“折翼之痛”——現金流的壓力。

　　高杠桿梭哈是不對的，但必須要有金融觀念——把資產和負債剝離開來。

　　即：房子是房子，負債是負債。

　　比如，你買入100萬的房產=30萬的首付（凈值）+70萬的貸款（負債）

　　假如房子漲到120萬，這時候你就是50萬的凈值，70萬的負債。

　　負債是不變的，凈值是增加的。

　　對大多數人來說，即使房價漲了，上漲的部分也不可能變現，還要老老實實繼續還貸。所以，北上深遍地都是上千萬資產的窮人，拿著金飯碗要飯，一點也不夸張。

　　對剛需來說，哪怕你決定一輩子都不賣房。也要買一個有接盤人的房產。這是對凈值變現的提前預判。

　　其次，既然工資有天花板，就要學會“開源”，有更多渠道的理財收入。投資房產的人并不僅僅熟悉房產一塊領域，而是以房產投資為基礎，在股票、基金、債券、理財產品方面都有涉獵。保證持續的現金流和財富的穩步增值，才能規劃的更加長遠。