聽說房價(jià)要降？告訴你，絕對不可能！

  2018/04/03

　　當(dāng)有人說，房價(jià)不是你說降就能降的時(shí)候，希望大家不要急于反駁，先看完接下來為大家公布的一項(xiàng)最新研究：房價(jià)由哪些部分組成？

　　01

　　土地成本

　　土地資源不可再生，越來越少，自然也就越來越貴。每次土拍，開發(fā)商競爭之激烈程度，就像是只要能拿到地，出再多錢也不在乎。

　　土地是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中的第一個(gè)必備元素，拿地的成本最終必將要算入房價(jià)中。研究顯示，開發(fā)商的拿地成本約占房價(jià)的30%—40%，這筆錢用來購買土地的使用權(quán)，繳納土地出讓金。

　　02

　　建筑成本

　　拿到地就要開始施工建筑，建筑成本支出包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等成本、人工成本、社區(qū)設(shè)備成本、綠化維保成本等，整體算下來，又占房價(jià)的30%—40%。有的樓盤如果是精裝修的話，還要包括更多的室內(nèi)設(shè)備成本，可能要達(dá)到總房價(jià)的45%左右。

　　03

　　稅費(fèi)成本

　　開發(fā)商從拿地到建筑施工，到銷售，這個(gè)過程也要不斷地繳納相關(guān)稅費(fèi)。主要包括營業(yè)稅、契稅、土地增值稅，所得稅、印花稅等各種稅費(fèi)，加起來大約占房價(jià)的12%-15%。由于各個(gè)城市的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能不同，收費(fèi)起點(diǎn)也會(huì)略有不同，所以此數(shù)據(jù)是保守估計(jì)。

　　04

　　銷售管理成本

　　銷售管理成本主要包括銷售人員工資，項(xiàng)目管理服務(wù)成本，廣告宣傳費(fèi)用等，該部分費(fèi)用約占10%—15%。

　　如果一個(gè)項(xiàng)目的操盤能力特別強(qiáng)，樓盤建設(shè)銷售周期短的話，成本也會(huì)相應(yīng)減少，如果操盤能力太差，拖個(gè)三五年，八九年，那么銷售成本也會(huì)隨之增加。隨著時(shí)間的消耗，成本增加，樓盤的價(jià)值也可能會(huì)有所損耗。這對開發(fā)商是非常不利的，同時(shí)，也是現(xiàn)在樓市快銷現(xiàn)象存在的一個(gè)重要原因。

　　05

　　開發(fā)商利潤

　　除去以上的成本支出，剩下的部分就是開發(fā)商的利潤了，一般占10%—15%。所以開發(fā)商在定房價(jià)的時(shí)候，根據(jù)以上各部分的份額和支出，一個(gè)大概的房價(jià)就會(huì)被制定出了，房價(jià)再低，也不能低于自己支出的成本，必須將本金收回來才是定價(jià)的底線。

　　如果想要降房價(jià)的話，這五項(xiàng)中，唯一能改變的就是開發(fā)商的利潤嘍。但是，請牢記，企業(yè)，是以盈利為最終目的的。

　　最后再來談?wù)勀壳暗恼?，限購，限售，首付提高，利率提升，這些是針對買賣雙方，還有各個(gè)地方上一些，其他的供需政策，例如土地供應(yīng)，新建商品房審批，以及金融政策。

　　限購限售都是一把雙刃劍，一方面限購會(huì)提高購買門檻，從這個(gè)角度上房價(jià)不會(huì)快速下跌，而且會(huì)隨著想進(jìn)入的人更多，有資格買房的人更多，會(huì)觸動(dòng)更多的，房源價(jià)格上的保值等等。

　　限購實(shí)際上是保護(hù)了房價(jià)，預(yù)防房價(jià)因?yàn)榕菽蠖M(jìn)行嚴(yán)重的反彈，避免房價(jià)太高，與收入水平與房子價(jià)值背道而馳，最后影響城市的發(fā)展。其實(shí)最終的目的就是為了抑制炒房。

　　所以說房價(jià)在未來不會(huì)有太大的降價(jià)可能性，因?yàn)椴痪邆浣祪r(jià)的條件。