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房價這么高,如何挑出性價比最高的小區(qū)?

現(xiàn)領(lǐng)觀察  2018/04/13

  經(jīng)常能在評論區(qū)看到讀者們對買房的疑惑。房被視為人生大事,沒有經(jīng)驗漫無目的的選擇可以說是又費時又費力的苦活,如何在短時間內(nèi)抓住重要信息,選擇最順心的房子呢?這要先從小區(qū)選起。

  我們先從方法論說起:

  《方法論篇》

  在買房這件事上,誰都期望能買到一個“好”的小區(qū)。然而實際中,初次購房的“小白”或是投資“老鳥”都有可能陷入混雜的數(shù)據(jù)和指標(biāo)中。戶型與周邊設(shè)施不可兼得的情況下怎么抉擇,魚和熊掌丟了哪個都心疼!一向走勢飄紅的小區(qū)竟然也會反向發(fā)展,損失慘重?面對這些問題,如何解決,又該怎么選到真正的“好”小區(qū)呢?下面就和大家一起聊一聊咱們選小區(qū)的事。

  一、貨幣反映出“好”小區(qū)價值

  我們之所以要找這個“好”小區(qū),是因為當(dāng)前的市場分化已經(jīng)不僅僅停留在城市的層面,而更加細(xì)化到小區(qū)層面。都是房子,可是“好“與”不好“,價格是最鮮明也是最痛的反應(yīng)。

  舉個明顯的例子,2017年北京在經(jīng)歷大調(diào)控后房價出現(xiàn)明顯下跌,但仍然有部分小區(qū)的價格逆勢上漲,小區(qū)間的價格變動產(chǎn)生了差異,均價分布更加分散。

  先來看一張圖。均價上,2017年北京鏈家成交小區(qū)中均價分布比2016年更加分散(圖中的波峰越平坦越分散,越陡峭越集中),這主是因為在2017年的調(diào)控下,價格出現(xiàn)了下跌,小區(qū)個體差異拉大。從均價漲幅看,漲幅分布曲線也比2016年更平緩,表明分化趨勢增強。

 

  2017年317調(diào)控到年底,北京全市成交均價累計下跌15%左右,90%的小區(qū)價格出現(xiàn)不同程度的下跌,但仍有10%的小區(qū)價格逆勢上漲。這個時候,“好”與“不好”的區(qū)分就出來了。

  用行話來講,從歷次調(diào)控的經(jīng)驗看,市場單邊上行時,各個小區(qū)一般保持同向的變動,而市場穩(wěn)定和下行時,潮水退去,小區(qū)的價值差異就會顯現(xiàn)出來。

  二、“好”=物美價廉、易漲抗跌

  對于“好”小區(qū),每個人都有自己的一套標(biāo)準(zhǔn),不同的購房需求看重的主導(dǎo)因素不同,但也有共性的價值標(biāo)準(zhǔn),比如生活便利、環(huán)境好、學(xué)校好、醫(yī)院好、交通便利、升值空間大等等。根據(jù)我們對購房者的調(diào)研,我們定義“好”小區(qū)是“物美價廉、易漲抗跌”。

  “物美”主要是指小區(qū)的物理品質(zhì)和配套設(shè)施的完備。基于數(shù)據(jù)可獲得性,我們從美食、購物、生活、醫(yī)療、教育、交通這六個方面[1]來定義一個小區(qū)的居住性能,對其每一項進行打分,最后得到一個總的評分結(jié)果,得分越高者表明小區(qū)的居住性能越好。

  “價廉”是指品質(zhì)好的小區(qū)還具有相對實惠的價格。我們用小區(qū)的性能得分比上其價格(2018一季度小區(qū)中位價),得出小區(qū)的性價比值,挑選出性價比較高的小區(qū)。

  “易漲抗跌”是從交易表現(xiàn)的維度進行評判,是由消費者在多次買賣中用錢對小區(qū)的優(yōu)劣進行“投票”產(chǎn)生的結(jié)果,不僅包含了上面物美價廉的判斷,也包括其他一些我們無法用數(shù)據(jù)表征的因素。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上,在房價上漲時期,小區(qū)房價漲幅超過所在商圈的漲幅;在房價下跌時期,房價跌幅小于所在商圈跌幅。商圈是鏈家基本的市場劃分區(qū)域,商圈基本上具有相近的位置、配套,可以近似視為“同質(zhì)可比”。下面,我們以這三點為標(biāo)準(zhǔn),一步步幫你篩選出“好”小區(qū)。

  三、兩步算出“好”小區(qū)

  第一步,計算性價比找到物美價廉的小區(qū)。

  根據(jù)鏈家小區(qū)樓盤字典數(shù)據(jù),計算2018年一季度成交5套及以上小區(qū)的性價比值[2],其中最大值為27,最小值為5,我們?nèi)⌒詢r比值大于等于15且居住性能得分大于等于80的小區(qū),共有302個。

  第二步,比較小區(qū)與同區(qū)域商圈的價格變動幅度。

  2016年到2017年3月為上行階段,我們尋找出這個期間小區(qū)價格漲幅大于其商圈漲幅的小區(qū)。我們用小區(qū)價格的中位數(shù)來衡量小區(qū)的價格(下同)。對比2017年一季度與2016年一季度這兩個時期小區(qū)價格的變化,均有成交數(shù)據(jù)的小區(qū)共有3987個,去除掉2017年一季度成交量低于10套的小區(qū)后,共有956個小區(qū),其中,中位價漲幅大于商圈的小區(qū)共有468個。

  2017年3月后北京市場進入下行周期,對比2018年一季度與2017年一季度各小區(qū)的價格變化,在兩個時段均有成交數(shù)據(jù)的小區(qū)共有3403個,去除掉2018年一季度成交量低于5套的小區(qū)后(此期間為市場低迷時期,故成交量篩選條件),共有1131個小區(qū),其中,中位價漲幅大于商圈的小區(qū)共有549個。

  我們?nèi)蓚€時間段內(nèi)中位價漲幅均大于商圈的小區(qū),得到124個易漲抗跌的小區(qū)。與第一步篩選的結(jié)果對應(yīng),我們得到性價比高且易漲抗跌的小區(qū)共有32個。

 

  看了以上這些數(shù)據(jù),我們可以確信,找到好小區(qū)不但能擁有舒適順心的環(huán)境,便捷的生活,還會有增值的驚喜。

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