房價這么高，如何挑出性價比最高的小區(qū)？

現(xiàn)領(lǐng)觀察  2018/04/13

　　經(jīng)常能在評論區(qū)看到讀者們對買房的疑惑。房被視為人生大事，沒有經(jīng)驗漫無目的的選擇可以說是又費時又費力的苦活，如何在短時間內(nèi)抓住重要信息，選擇最順心的房子呢？這要先從小區(qū)選起。

　　我們先從方法論說起：

　　《方法論篇》

　　在買房這件事上，誰都期望能買到一個“好”的小區(qū)。然而實際中，初次購房的“小白”或是投資“老鳥”都有可能陷入混雜的數(shù)據(jù)和指標(biāo)中。戶型與周邊設(shè)施不可兼得的情況下怎么抉擇，魚和熊掌丟了哪個都心疼！一向走勢飄紅的小區(qū)竟然也會反向發(fā)展，損失慘重？面對這些問題，如何解決，又該怎么選到真正的“好”小區(qū)呢？下面就和大家一起聊一聊咱們選小區(qū)的事。

　　一、貨幣反映出“好”小區(qū)價值

　　我們之所以要找這個“好”小區(qū)，是因為當(dāng)前的市場分化已經(jīng)不僅僅停留在城市的層面，而更加細(xì)化到小區(qū)層面。都是房子，可是“好“與”不好“，價格是最鮮明也是最痛的反應(yīng)。

　　舉個明顯的例子，2017年北京在經(jīng)歷大調(diào)控后房價出現(xiàn)明顯下跌，但仍然有部分小區(qū)的價格逆勢上漲，小區(qū)間的價格變動產(chǎn)生了差異，均價分布更加分散。

　　先來看一張圖。均價上，2017年北京鏈家成交小區(qū)中均價分布比2016年更加分散（圖中的波峰越平坦越分散，越陡峭越集中），這主是因為在2017年的調(diào)控下，價格出現(xiàn)了下跌，小區(qū)個體差異拉大。從均價漲幅看，漲幅分布曲線也比2016年更平緩，表明分化趨勢增強。

　　2017年317調(diào)控到年底，北京全市成交均價累計下跌15%左右，90%的小區(qū)價格出現(xiàn)不同程度的下跌，但仍有10%的小區(qū)價格逆勢上漲。這個時候，“好”與“不好”的區(qū)分就出來了。

　　用行話來講，從歷次調(diào)控的經(jīng)驗看，市場單邊上行時，各個小區(qū)一般保持同向的變動，而市場穩(wěn)定和下行時，潮水退去，小區(qū)的價值差異就會顯現(xiàn)出來。

　　二、“好”=物美價廉、易漲抗跌

　　對于“好”小區(qū)，每個人都有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)，不同的購房需求看重的主導(dǎo)因素不同，但也有共性的價值標(biāo)準(zhǔn)，比如生活便利、環(huán)境好、學(xué)校好、醫(yī)院好、交通便利、升值空間大等等。根據(jù)我們對購房者的調(diào)研，我們定義“好”小區(qū)是“物美價廉、易漲抗跌”。

　　“物美”主要是指小區(qū)的物理品質(zhì)和配套設(shè)施的完備。基于數(shù)據(jù)可獲得性，我們從美食、購物、生活、醫(yī)療、教育、交通這六個方面[1]來定義一個小區(qū)的居住性能，對其每一項進行打分，最后得到一個總的評分結(jié)果，得分越高者表明小區(qū)的居住性能越好。

　　“價廉”是指品質(zhì)好的小區(qū)還具有相對實惠的價格。我們用小區(qū)的性能得分比上其價格（2018一季度小區(qū)中位價），得出小區(qū)的性價比值，挑選出性價比較高的小區(qū)。

　　“易漲抗跌”是從交易表現(xiàn)的維度進行評判，是由消費者在多次買賣中用錢對小區(qū)的優(yōu)劣進行“投票”產(chǎn)生的結(jié)果，不僅包含了上面物美價廉的判斷，也包括其他一些我們無法用數(shù)據(jù)表征的因素。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，在房價上漲時期，小區(qū)房價漲幅超過所在商圈的漲幅；在房價下跌時期，房價跌幅小于所在商圈跌幅。商圈是鏈家基本的市場劃分區(qū)域，商圈基本上具有相近的位置、配套，可以近似視為“同質(zhì)可比”。下面，我們以這三點為標(biāo)準(zhǔn)，一步步幫你篩選出“好”小區(qū)。

　　三、兩步算出“好”小區(qū)

　　第一步，計算性價比找到物美價廉的小區(qū)。

　　根據(jù)鏈家小區(qū)樓盤字典數(shù)據(jù)，計算2018年一季度成交5套及以上小區(qū)的性價比值[2]，其中最大值為27，最小值為5，我們?nèi)⌒詢r比值大于等于15且居住性能得分大于等于80的小區(qū)，共有302個。

　　第二步，比較小區(qū)與同區(qū)域商圈的價格變動幅度。

　　2016年到2017年3月為上行階段，我們尋找出這個期間小區(qū)價格漲幅大于其商圈漲幅的小區(qū)。我們用小區(qū)價格的中位數(shù)來衡量小區(qū)的價格（下同）。對比2017年一季度與2016年一季度這兩個時期小區(qū)價格的變化，均有成交數(shù)據(jù)的小區(qū)共有3987個，去除掉2017年一季度成交量低于10套的小區(qū)后，共有956個小區(qū)，其中，中位價漲幅大于商圈的小區(qū)共有468個。

　　2017年3月后北京市場進入下行周期，對比2018年一季度與2017年一季度各小區(qū)的價格變化，在兩個時段均有成交數(shù)據(jù)的小區(qū)共有3403個，去除掉2018年一季度成交量低于5套的小區(qū)后（此期間為市場低迷時期，故成交量篩選條件），共有1131個小區(qū)，其中，中位價漲幅大于商圈的小區(qū)共有549個。

　　我們?nèi)蓚€時間段內(nèi)中位價漲幅均大于商圈的小區(qū)，得到124個易漲抗跌的小區(qū)。與第一步篩選的結(jié)果對應(yīng)，我們得到性價比高且易漲抗跌的小區(qū)共有32個。

　　看了以上這些數(shù)據(jù)，我們可以確信，找到好小區(qū)不但能擁有舒適順心的環(huán)境，便捷的生活，還會有增值的驚喜。