今年可能是賣三四線，上車一二線的好時(shí)機(jī)

樓市時(shí)評(píng)  2018/04/17

　　2017年以前，一二線樓市火爆了整整15年，如今沉寂了1年。

　　2017年以前，三四線樓市沉寂了整整15年，如今火爆了1年。

　　然而詭吊的是。

　　有著優(yōu)良升值歷史的一二線城市，辛辛苦苦的控制住了房價(jià)的上漲，給了你一個(gè)難得的上車窗口期，讓你把握機(jī)會(huì)。

　　但這個(gè)時(shí)候，大多數(shù)人，卻又偏偏把目光轉(zhuǎn)向了多年未漲的三四線。

　　這或許是中國人在買房時(shí)最詭異的狀況：

　　不是哪里好，買哪里。

　　而是哪里漲，買哪里。

　　只關(guān)注眼下有沒有漲，不看過去橫盤多久，也不思考未來還會(huì)不會(huì)漲。

　　在盲目跟風(fēng)中，最終做出遺憾萬分的錯(cuò)誤選擇。

　　1.三四線房價(jià)越上漲，越是賣出的好時(shí)機(jī)

　　1. 為什么說三四線房價(jià)越上漲，反而是賣出的好時(shí)機(jī)？

　　因?yàn)槿木€房價(jià)上漲是無法長期持久的。

　　想要認(rèn)清三四線有沒有長期投資潛力，首先要了解，本輪三四線上漲的根本原因。

　　其實(shí)這個(gè)原因也不復(fù)雜：

　　棚改+去庫存+最強(qiáng)力競爭對(duì)手【一二線】被限購，資金無處可去

　　這三個(gè)原因集合起來，造就了三四線今日的房價(jià)升勢(shì)。

　　然而，我們仔細(xì)一看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)原因，全都是短期因素，根本沒法持久！

　　首先是棚改，這個(gè)時(shí)間已經(jīng)確定了，到2020年之前要基本完成，離現(xiàn)在還有三年。

　　然后是去庫存，你會(huì)發(fā)現(xiàn)2018年三四線去庫存這個(gè)事兒已經(jīng)基本不怎么提了。

　　最后是一二線的限購，先不說以往限購最長也就持續(xù)2-3年左右，單說近期各個(gè)二線城市集中引進(jìn)人才，為外地剛需開口子這事兒，就明顯不一般。

　　二線吸的是誰的人口？還不是那些三四線的人口，甚至是那些拼命逃離了北上廣，卻又發(fā)現(xiàn)回不去三四線的小白領(lǐng)們。

　　綜上來看，哪怕按照最好的情況預(yù)計(jì)，三四線的利好也抗不過2020年。

　　2.為什么要趁上漲的時(shí)候賣出？

　　我們?cè)谏厦嬉舱f過了，大多數(shù)中國人買房有2個(gè)特點(diǎn)：

　　只買漲，不買跌。

　　先買新，再買舊。

　　尤其是三四線，如果有新房可以買，二手房是絕對(duì)不考慮的，一是因?yàn)樾路窟x擇多品相好，二是因?yàn)橘I二手房在朋友中顯得沒面子。尤其是娶媳婦的時(shí)候，新娘往往都會(huì)對(duì)比，朋友們嫁人都能住新房，憑什么我要住個(gè)二手的？

　　而一二線的人，有“新房癌”的往往是少數(shù)，因?yàn)榄h(huán)內(nèi)的新房掰著指頭都能數(shù)過來，全都是存量房，大家來來回回都住二手房，有錢土豪想住市里面也只能買二手豪宅，所以也沒有什么面子不面子一說了。

　　在這樣的情況下，我們可以非常清楚的做出三四線賣房難易度排序；

　　最簡單：房價(jià)上漲的時(shí)候，賣新房

　　簡單：房價(jià)上漲的時(shí)候，賣二手房

　　困難：房價(jià)不漲的時(shí)候，賣新房

　　很困難：房價(jià)不漲的時(shí)候，賣二手房

　　最困難：房價(jià)不漲的時(shí)候，賣老破二手房

　　現(xiàn)在的三四線，賣二手房還相對(duì)簡單，畢竟慕名前來接盤的人還算是絡(luò)繹不絕。

　　但是注意了，這些接盤俠是你家房子吸引過來的么？

　　絕對(duì)不是。

　　這些人是人家開發(fā)商花大錢，做廣告，趕著這波三四線熱潮給吸引來的。

　　花錢+順勢(shì)而為缺一不可。

　　人家開發(fā)商趁著這波熱度清盤了，拍拍屁股走了，比如某桂圓，近期還宣傳要再次抓緊時(shí)間趕工期，加班加點(diǎn)賣房子，人為的是什么？

　　不就是怕三四線熱度沒了，自家房子沒賣完，就又要壓手里了么。

　　人開發(fā)商都想著抓緊賣完拿回款，你還在猶豫個(gè)什么？

　　別說三四線了，最近大大我在某中部房價(jià)沒漲的二線城市調(diào)研，別看新房一個(gè)個(gè)搞的開盤既售罄，多紅火似的，但當(dāng)?shù)氐亩址肯胭u一套要多難有多難。

　　尤其是老破二手房，掛了一年沒賣出去的比比皆是。更慘的是二手房中介銷售，我做調(diào)研時(shí)，在某家中介找的銷售，已經(jīng)換了3波了。

　　（歡迎補(bǔ)充類似的情況，讓朋友們認(rèn)清真實(shí)的市場(chǎng)，記得帶上城市）

　　當(dāng)樓市熱度不再，一二線城市尚且如此，三四線又有何幸免的可能？

　　這個(gè)問題，請(qǐng)一定要認(rèn)真思考。

　　2.三四線房價(jià)越上漲，越要堅(jiān)定購買一二線的決心

　　為什么三四線房價(jià)上漲，反而要堅(jiān)定的去買一二線？

　　首先，我們要理解一二三四線房價(jià)之所以會(huì)上漲的底層邏輯。

　　房價(jià)到底是從哪里漲起來的？

　　房價(jià)上漲的起源主要分成兩部分：

　　自上而下的大量資金

　　自下而上的購房貸款

　　單看這兩個(gè)或許不容易理解，我來簡單解釋下。

　　1. 每當(dāng)國家有一些投資計(jì)劃的時(shí)候，這些錢往往是自上而下流動(dòng)的，這個(gè)不過多展開。

　　只舉一個(gè)例子，比如拆遷戶，棚改戶，就是自上而下中相對(duì)末端的存在。但是就算是這樣，也是普通人羨慕的對(duì)象。

　　2. 大量的無房剛需，在信貸寬松時(shí)期，激活了借錢購房的欲望，于是用少量的積蓄+大量的貸款，購買了首套房。

　　而曾經(jīng)的首套房擁有者，賣出了自己的房子后，也同樣要借貸款，去置換更好的房子。

　　自下而上的換房食物鏈，就是這樣一步步形成的，這個(gè)時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，其中的每一步，都少不了購房貸款的存在。

　　貸款的寬松與否，直接決定了人們換房的欲望。

　　說到底，房價(jià)的上漲需要兩個(gè)至關(guān)重要的東西：

　　一個(gè)是人，剛需，一個(gè)是錢，相對(duì)寬松的錢

　　缺一不可。

　　那么，當(dāng)錢從天上落下來的時(shí)候，最先落到哪里？

　　如果猜不到，讓我們先來想一個(gè)畫面。

　　當(dāng)一滴水落在湖面上，最先起波瀾，波瀾最洶涌的是哪里？

　　沒錯(cuò)，就是水滴落下的最中心。

　　就像我們的一線城市，最先獲得大量資金的扶持，房價(jià)也是最先出現(xiàn)的變化。

　　（15年北上深最先上漲）

　　而后，波浪會(huì)圍繞的圓心，一圈一圈的向外擴(kuò)散。

　　像我們的二線城市，只有當(dāng)一線發(fā)力了一段時(shí)間之后，方能逐漸獲得能量。

　　（16年二線城市普漲，四小龍上漲最為出名）

　　再往后，才是我們當(dāng)下所看到的，三四線的上漲。

　　這還只是資金面。

　　從人口這一層面來看，就簡單的多了，哪里有無房剛需，哪里才有換房食物鏈的最底層。

　　如果連無房剛需的沒有，哪里來錢，給一套房擁有者，置換新房的力量？

　　不把手中的一套房賣出，又有多少人能買的起新房？

　　那么關(guān)鍵的問題來了，哪些城市會(huì)有大量的剛需，心甘情愿的去背上幾十年的貸款，換來這個(gè)城市的永久居住權(quán)？

　　我們自己設(shè)身處地來想想，這個(gè)城市，要滿足什么樣的條價(jià)，才能讓我們?cè)敢獗池?fù)那么多，僅僅是來換取一床之地？

　　至少要有好的工作機(jī)會(huì)的吧，最好還有好的生活環(huán)境，好的發(fā)展前景，以及好的房產(chǎn)升值潛力。

　　顯而易見，三四線并不大符合廣大剛需們的要求。

　　而一二線，雖然近期水波不興，但是要知道，這往往也是水滴結(jié)束的預(yù)兆。

　　一滴水落下，最先平靜的，也一定是最中心的水面，最后平靜的，才是最外圍的那一圈。

　　在這樣的情況下，以往的表現(xiàn)，就顯得至關(guān)重要。

　　我們來看下，自2002年以來，各城市的房價(jià)漲幅排名情況：

　　圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

　　這張表按房價(jià)漲幅將中國主要的一些大城市劃分為了五檔，越靠上說明長期升值狀況越好。

　　如果我們來對(duì)標(biāo)下現(xiàn)在的樓市狀況，就會(huì)發(fā)現(xiàn)最上面一二檔的均已熄火，第三檔中間的二線四小龍，加上16年房價(jià)明星城市鄭州，如今也是被壓制的死死的。

　　反而是處于四五檔城市，這些自2002年來表現(xiàn)非常一般的城市，現(xiàn)在反而是活躍在市場(chǎng)中，這樣恰恰應(yīng)證了，水滴最先從中心平靜，外圈往往有時(shí)間上的滯后。

　　如果上圖看的不夠清晰，我們?cè)賮砜矗攴績r(jià)漲勢(shì)排名情況。

　　哪里更適合買房保值升值，答案顯而易見。

　　這也是為什么最近三四線不斷上漲，大大卻依然推薦買一二線城市的原因。

　　現(xiàn)在還在猶豫是否買三四線的朋友，你們其實(shí)已經(jīng)錯(cuò)過了三四線買房的最佳時(shí)機(jī)。

　　這個(gè)時(shí)候，你們要做的，并不是去追趕三四線的末班車。

　　而是要去等待一二線下一輪的始發(fā)車。

　　尤其是對(duì)于剛需來說，2018可能是未來這幾年最好的一二線購房時(shí)機(jī)。

　　有充足的時(shí)間挑選，可以貸款買房，大多數(shù)開發(fā)商都會(huì)給你優(yōu)惠。

　　甚至一些城市的房價(jià)已經(jīng)和16年底相差無幾。

　　這個(gè)時(shí)候，千萬別再去想，過去這個(gè)城市有多便宜。

　　城市新移民要做的，不是想法設(shè)法在買房上去超越原住民，那沒有意義，難度極大的目標(biāo)只能徒增焦慮。

　　新移民要做的，就是比其它新移民更快一步，就夠了。

　　只要能多快一步，你就能通過買房這件事，享受到城市發(fā)展的紅利。

　　不信你看，最近，有很多很多的一二線城市，都開始大量吸引人才，儲(chǔ)備人才，積蓄新移民。

　　這說明了什么？

　　或許，新的機(jī)會(huì)，很快就要來了。