做商鋪必須要替顧客考慮的問題，十一條！

  2018/04/23

　　商鋪是銷售的必修課，但是真正搞定商鋪的銷售都是全能精英！

　　但如何在商鋪選擇上就處于有利地位呢？

　　商鋪選購要考慮的內容很多，有經濟環境、有商鋪的房地產因素、商業因素，還有供求關系以及投資市場的資金狀況等。我幫助大家整理了這篇“做商鋪必須要替顧客考慮的問題，十一條！“，希望對你有幫助。

　　在購買商鋪前，應該注意以下幾個問題：

　　1、房屋權屬情況

　　應向房屋所在區的房產交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。

　　2、相鄰權問題

　　應了解整個物業的整體規劃，做到宜細不宜粗，明確好物業的通風、采光、通行以及物業的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經營上帶來的不必要的紛爭。

　　3、貸款風險

　　商鋪貸款額度低，年限也短，60%的貸款期限一般小于10年。而銀行對商鋪貸款者的資質審核也要比住宅審核嚴格，因此投資者應考慮到貸款不能實現時所面臨的壓力。

　　4、對開發商、銷售商審核

　　審核開發商及銷售商是否具備土地開發到房產銷售一切證照，查清是否有抵押行為，以免將來無法辦理產證。

　　簽訂商鋪買賣合同應注意：

　　5、房屋用途

　　在簽合同時，購房者應了解所購房屋用途確實是商用，并在合同中注明。

　　6、公用分攤面積

　　選擇按使用面積計價的方式并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。

　　同時，讓開發商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法。

　　7、包租承諾

　　許多開發商對包租承諾采取非書面承諾的方式，在簽訂商鋪購買合同時，應將包租承諾落實到具體的合同條款中。

　　另外，商鋪的逾期交房直接影響包租協議的履行，在簽訂商鋪買賣合同時應就交房期限做嚴格的規定，并約定一旦逾期交房時，開發商除了承擔延期交房的違約金外還應當承擔購房者的租金損失。

　　8、物業管理

　　許多購房者與開發商的糾紛都集中體現在商鋪的物業管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環節。

　　因此，在購置商鋪時，不要輕易地和開發商簽訂物業管理合同。

　　9、注意商鋪的交房條件

　　商業物業的房產條件對投資商的招商以及經營者日后的經營都相當重要。

　　在簽訂商鋪合同時應特別約定物業的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時特別予以注意驗收。

　　其它小貼示：

　　10、費用

　　無論是購買或者轉讓商鋪，在交易過程中都要繳納一定的費用，這些費用具體包括：

　　登記費：申請人（買賣任何一方）繳納；

　　合同印花稅：買賣雙方各按房價的0.05%繳納；

　　交易手續費：按照成交價的0.5%繳納，買方繳納；

　　契稅：按房價的3%，買方繳納；

　　營業稅及附加：買賣差額的5.55%，賣方繳納；

　　土地增值稅：買賣差額扣除相關費用后的30%-60%（按差額比率不同累進計算）；

　　個人所得稅：凈收入（買賣差額扣除以上所有相關費用和稅費后）的20%。

　　11、空置率

　　投資商鋪需要比較專業的眼光，投資的風險也比較大，其中主要的有空置率風險以及租戶流失風險等。

　　由于商鋪持有成本高昂，除商業水電外，供暖和物業費用通常是普通住宅的數倍。如果空置，業主將蒙受較大經濟損失。

　　因此，在購買商鋪前，業主計算投資回報率時應該考慮到空置期問題，不應以每年12個月計算預期投資回報。

　　總之，空置期短、后期維護成本相對較低，租金增長穩定是優質的商鋪物業最主要特征哦。