請你給我一個 房價會跌的理由好不好......

嶺南會、知乎、地產人智庫等  2018/04/24

　　著名財經作家吳曉波曾說過這么一句話，非常有道理。他說，為什么你努力奮斗，還是一無所獲？就是因為你老是不肯借錢買房！在吳老師的理財觀念里，房子就算咬牙借錢還是要買！

　　2017年：

　　看到以上這個表格，不知道諸位有何感想。這些物價的上漲，都是最近幾個月的事情。前些日子全國各地都在做各種產業升級，去產能，大規模關閉那些有污染的小企業，無證經營的小作坊，工業區找借口驅逐各種利稅不高的所謂落后企業。物價上漲成為當下或是長期的趨勢，然而你的錢卻一直在貶值。

　　不買房子，你的錢有更好的去處嗎？

　　其實，真正考慮自己要不要買房的人，收入水平還是可以的（如果收入偏低的話，就沒必要考慮買房的問題了，還是趕緊去賺錢才是王道！）。和啪啪啪一樣，買房的時候第一次總是會很艱難，也會出點血交點學費，但第二次就好了。

　　目前一線城市庫存平均只有6個月左右，遠低于12個月的安全庫存標準。所以最近房價下跌只是假象，實際情況是，很多地方都出現搶地潮，不要把看到的數據太當真，那就是個工具。

　　不要想著房價下跌，人家全破產，就等著你來買。你就沒有發現，總是有一部分人天天在喊著房價高，買不起；接著又是另外一部分人，默默的買了一套又買一套…

　　雖然目前房地產在調控之下不景氣，但財經專家葉檀判斷五年內房價跌不下來，原因何在？一個重要原因就是「央媽」一直在給樓市托底。再一個原因是，受限購令、營改增等影響，地方沒有也沒法真正去打壓房價。

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　　房價是漲是跌？

　　一直以來，各派眾說紛紜，熱烈交鋒。小編整理出中國房價將上漲的10個鐵證，為您揭秘：為什么房價難跌。

　　1、衣食住行房子是剛需，未來人人都會買房

　　2、房子捆綁了太多社會福利

　　3、丈母娘挑女婿，首先要有房

　　4、房子是保值增值最佳投資

　　5、買房，城市化進程的必然

　　6、房地產是地方財政的主要收入來源

　　7、通脹預期加大，帶動房價上揚

　　8、中國城市正處于大拆大建高速發展期

　　9、經濟發展離不開房地產

　　10、國家調控為控制房價上漲過快，而非打壓

　　看看某一線城市地產歷史

　　2006年房價6500/㎡，

　　你沒有買房，你說05年政策調整，房價還要跌!

　　2007年房價12000/㎡，

　　你沒有買房，你在期待新的政策去調控房價!

　　2008年房價16000/㎡，

　　你沒有買房，你說金融危機，房價會暴跌!

　　2009年房價19000/㎡，

　　你沒有買房，你說房價上漲太多，要觀望，房價會崩盤!

　　2010年房價25000/㎡，

　　你沒有買房，你說國家已出臺限購，房價會下跌!

　　2011年房價27000/㎡，

　　你沒有買房，你說國家會出臺房產稅，房價會跌！

　　2012年房價32000/㎡，

　　你沒有買房，你說房價漲的有點離譜，估計要崩盤了！

　　2013年房價35000/㎡，

　　你沒有買房，你聽專家的，說房價要崩盤了！

　　2014年房價37000/㎡，

　　你沒有買房，你說國家要出臺不動產登記，房價一定會跌！

　　2015年房價43000/㎡，

　　你沒有買房，不動產登記已經出臺，小媳婦都成丈母娘了!

　　2016年房價54458/㎡，

　　你沒有買房，你還在等....二胎政策，個稅抵房貸，地王加持！

　　你真的覺得房價會降嗎?

　　看到以上這組數據，不知道諸位有何感想。

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　　請房價會跌嗎？這10個理由說服了99%的人

　　1、已買房者不允許降價

　　無論在什么地方，沒有哪家開發商敢降價，只要一有風聲說要降價了，前期購買的業主就會來鬧事，又是要求退房，又是要求退錢的。這種所謂的維權案例在全國來說都不在少數。這種情況下，開發商就是資金出現問題，想大甩賣都不行。

　　2、中國人必須買房

　　對于每一個中國人而言，家的觀念都是烙在骨子里的。無論到什么地方，都希望有一套屬于自己的房子，這樣才能稱之為一個家。都說我國的房價是丈母娘推上去的，沒房就想娶媳婦，不僅連門兒沒有，就連窗戶都沒有。雖然這是一個玩笑，但從很大程度上說明每一個中國人都抱著有房才有家的觀念。

　　3、買漲不買跌的慣性

　　不管是炒股還是買房，都奉行買漲不買跌的慣性。只要房價一跌，不少人就會想肯定還會再降，相反要是一漲，很多人就會跟風。

　　4、行業特殊性的影響

　　近十年來，房地產已經發展成為我國的第一大支柱性產業，整個產業鏈不僅僅為保持GDP的高增長做出了重大貢獻，更是解決了數以千萬人的就業問題。

　　大城市在幾年前，是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什么中央進行調控，地方政府卻不配合的根源所在。

　　對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者。只要房地產一倒下，影響力非常巨大。

　　5、通脹影響

　　大家可以回想一下，你小時候的物價與現狀的物價相比，已經翻了多少倍。90年代一毛錢還能買到好幾顆糖，要是某個同學有10塊錢的話，那就是懷揣巨款了。在如今這個連白菜都在不斷上漲的時代，房價下跌的概率有多大就不言而喻了。

　　6、投資房產相對安全

　　對于大部分人來說，投資渠道相對有限。投資股市吧，難以駕馭。再加上股市行情，更是讓不少人談之色變。而投資房產相對股市來說，就非常簡單粗暴了，只要有錢，買下來放在那里就行，這種實體的東西只要能在心理上更加得到認可，即使賣不出去，還能用過來出租。因此，不管是投資還是投機，都在一定程度撐住了房價的下跌。

　　7、需求在增長

　　在如今這種大環境不好的情況，還是能看到不少的日光盤新聞出現。很多人認為這是炒作。其實，日光盤確實是存在的。只要產品真的好，恰好滿足了消費者的需求，就不愁賣不出去。

　　8、城鎮化的推動

　　中國城市水平只有百分之四十多，而發達國家的平均水平是70%以上，即使經過改革開放30多年發展，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還是有很大的發展潛力，未來還會有數以千萬的人奔向城市，這些進城的人需要住房，住房需求空間非常龐大。

　　中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。

　　9、銀行不會讓開發商降價

　　舉個例子，開發商從銀行貸10億來建房，其實只需要5億就能建好，另外的就是開發商凈賺的。但是建的這些房子已經抵押給銀行了，需要值10億以上銀行才能賺錢，如果一降價，銀行就只能虧老本。因此，銀行也不會允許開發商降價。

　　10、房地產成了地方財政的主要收入來源

　　房地產成了地方政府財政收入主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。

　　所以，無論中央怎么調控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。如國家規定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，政府睜只眼閉只眼，實際在暗中支持房地產發展。

　　房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的發展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞，開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場，無不在推動其發展的車輪。離開房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊。

　　面對這樣的現實，你焦慮不？即使現在你手里還有一些存款，一不小心你就跌到下一個階層。除了買房保值，還能做什么？

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　　房價打不倒的內在邏輯是什么？

　　先請各位思考兩個問題：

　　假設中國只有兩個行業，房地產、工廠。

　　1，假如你是有錢人，你有1000萬，房價一年漲5%，工廠一年收益20%。

　　請問你怎么用這筆錢？

　　答：投資工廠。

　　這是10年前的中國。

　　2，假如你還是有錢人，你有1000萬，房價一年漲20%，工廠一年收益5%。

　　請問你怎么用這筆錢？

　　答：投資房子。

　　這就是現在的中國。

　　為什么會發生這種情況？

　　答：很好理解，因為工廠是個競爭市場，開工廠的人越多，工廠的收益就越小，只有一個人做手機，可能工廠收益率200%，這時候有另一個人來做手機，收益率變成100%，然后變成50%，40%，30%，20%，10%……

　　突然，大家發現工廠的收益率比買房要低了，于是有錢人不投資工廠了，改去買房。

　　房地產有一個特殊屬性：投資品。所謂投資品，簡單理解，就是當所有人都來買的時候，價格就上漲，當所有人都賣的時候，價格就下降。例如股票，黃金，就是典型的投資品。

　　這點和工廠正好相反。

　　于是大家開始不再去投資工廠，開始買房，原本房價一年5%，后來10%，20%，30%，40%……

　　但是房地產還有個特殊屬性：很多人的剛需。其他投資品，價格高就高了，無所謂，比如黃金，黃金就算賣到100萬一克，跟大多數普通人也沒什么關系。股票就算漲到1000000點，一股平均100萬，普通人也不是一定要去買股票。

　　房地產不可以，房地產真的很多人需要，很多人不想投資，他們是真的需要房子。

　　最要命的是，這種屬性給了很多人“房地產風險不大，反正是剛需”的錯覺，更敢買，比起買黃金買股票，房子在很多人眼里風險小得多。

　　所以政府必須要穩定房價。

　　第一段結束。

　　第二段：

　　請各位思考一個問題，通過上面那個例子，各位如果是政府，應當如何做？

　　答：從最開始房產收益率超過工廠，大量有人開始把房子當做投資品的時候，就限制房價。因為這個時候限制房價，房價就算跌，也不會有降多少，因為房產市場里面熱錢還不多，買房的人大多數還是真正需要房的。

　　然而政府沒有這么做。

　　于是就按照上面那個例子，房的收益率開始超過工廠，大家紛紛去投資房產，房的收益率（房價上漲），越漲越快。從5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……

　　房地產收益率越高，就超過工廠越多，大家越來買。

　　這個時候，政府發現，房價要控制，再不控制百姓沒法活了，社會要不穩定了。

　　于是政府突然反應過來，要控制房價！

　　但是這個時候，政府又發現個問題。

　　房價已經把GDP綁架了。因為上面說過，房子是投資品，現在房價一年上漲50%，大家都來買，如果政府控制房價，讓房價一年上漲1%，這個時候工廠一年5%收益，又比房價高了。那么大家肯定會去賣房子投資工廠。

　　問題來了，房價綁架了GDP，如果大家紛紛賣房子，短時間內經濟就崩潰了！

　　于是政府想了一想，房價不能控制，不然經濟就完蛋了。必須把房地產收益率維持在一個高水準才能保證投資者不大量賣房。

　　這時候政府的政策目標很明確，阻止房產投機，增加真正的剛需，因為剛需買房是自己住的，不是用來賣的，不會因為房價漲得慢賣房跑路，影響經濟。

　　首付貸，首套房補貼，限購，交易稅，鼓勵投機者把房子賣給剛需者，無一不是這個目的。

　　這時候，一邊鼓勵剛需者買房，一邊阻止投機者買房。但是為了防止既有投機者跑路，必須維持一個高房價上漲率，一旦讓他們感到房價到頂了，這些人會立馬跑路，房價崩潰。

　　在維持投機者不跑的情況下，利用剛需消化泡沫，是我國目前一貫目標，這點很明顯。

　　然而百姓管你這么多？現在房價漲這么厲害，我不買房不是越來越窮嗎？甚至原本開工廠的都把工廠關了來買房。

　　然而，前面說了，房地產不是一種簡單的投資品，他是很多人的剛需，尤其是年輕人。

　　于是年輕人把畢生精力都用來買房，每個月收入都用來還貸存錢買房。

　　老百姓也沒有錢買工廠的東西了。

　　工廠的收益率因為房變得更低了，有錢人不得不去投資房地產了。

　　于是工廠開始完蛋，這個時候，銀行發現，怎么借給工廠的錢總是還不上啊！不能借錢給工廠了！

　　于是銀行只借錢給兩種人，一種是房地產商，一種是買房的百姓。房地產價格一降，銀行就全是壞賬……

　　于是房地產還綁架了銀行。

　　政府靠賣地賺了好多錢，有錢就能拉動GDP，就能升官發財，開始大手大腳借錢，反正房地產能幫我還錢。只要房價不降，就有GDP，就有錢修路，就能仕途高升！

　　于是房地產還綁架了……