這個(gè)熱點(diǎn)城市，海南樓市，再次出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)！

劉曉博  2018/05/15

　　在宣布跟“中國傳統(tǒng)式房地產(chǎn)”決裂20天后，海南樓市再次重大逆轉(zhuǎn)！

　　據(jù)新華社報(bào)道，為推動海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，5月13日召開的海南省委七屆四次全會審議通過《百萬人才進(jìn)海南行動計(jì)劃》，并于晚間召開新聞發(fā)布會，宣布了如下重大決策：

　　1、海南計(jì)劃到2020年引進(jìn)20萬各類人才，到2025年實(shí)現(xiàn)“百萬人才進(jìn)海南”目標(biāo)。

　　2、所需人才主要是：圍繞海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)（港）三大產(chǎn)業(yè)類型、十個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域、十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、“五網(wǎng)”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)、鄉(xiāng)村振興和民生事業(yè)所需要的各類人才。

　　3、全日制大專以上學(xué)歷、中級以上職稱等人才，可在海南省工作地或?qū)嶋H居住地落戶。各類高層次人才、碩士畢業(yè)生、“雙一流”高校和留學(xué)歸國本科畢業(yè)生以及相關(guān)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)人才可在海南任一城鎮(zhèn)落戶。

　　4、自落戶之日起在購房方面享受本地居民同等待遇。

　　好了，看明白了嗎？只要你擁有“全日制大專以上學(xué)歷、中級以上職稱”，再有一家當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聘用你，你就可以在海南落戶了。如果你的學(xué)歷、職稱更高，可以選擇“海南任一城鎮(zhèn)落戶”。

　　第4條才是重點(diǎn)：“自落戶之日起在購房方面享受本地居民同等待遇”。

　　要知道，在海南出臺重大利好（4月13日）之后的4月22日，曾公布了最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，其主要條款是：

　　1、五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

　　2、海口、三亞、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

　　3、上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

　　4、自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

　　5、非本省戶籍居民家庭在我省購買住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在我省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　6、關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由省政府另行制定。

　　可見，4月22日出臺的新政力度非常大。但保留了一個(gè)“后門”——“關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由省政府另行制定”。

　　現(xiàn)在，引進(jìn)人才的住房政策來了，突破了4月22日的限制——“自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明”。

　　這意味著：海南空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，在執(zhí)行了20天之后，通過人才引進(jìn)的方式出現(xiàn)了放松。

　　曾有海南的讀者給我留言，說海南4月22日的新政之后，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇重創(chuàng)，中介行業(yè)更是瞬間入冬。因?yàn)楦鶕?jù)新政，符合購買條件的人會非常少，樓市成交量迅速下滑。

　　事實(shí)上，海南是中國最依賴房地產(chǎn)的省份。2017年，海南全省房地產(chǎn)投資占GDP的比重高達(dá)46%，其中三亞高達(dá)105%；在海南2017年的固定資產(chǎn)投資里，50%是房地產(chǎn)投資，在三亞則達(dá)到了63%。

　　另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2017年源自海南的全部“一般公共預(yù)算收入（不含土地轉(zhuǎn)讓）”為1222億，中央地方分成之后，海南省留下了674億元，但海南省一年花了1444億元。這說明中央從海南拿走的財(cái)政收入不僅全部返還，還轉(zhuǎn)移支付了一筆，倒貼了海南。

　　2017年海南土地轉(zhuǎn)讓的收入未查到，根據(jù)2016年的收入、考慮2017年上半年的火爆、下半年的調(diào)控，估算出海南2017年的賣地收入大約是300億元左右（這部分收入計(jì)入“基金收入”，不計(jì)入上面說的“一般公共預(yù)算收入”。

　　如果海南完全拋棄土地財(cái)政，賣地收入首先大幅縮水，能保留三分之一就不錯(cuò)了（旅游用地、產(chǎn)業(yè)用地還允許轉(zhuǎn)讓）；至于一般預(yù)算收入（1222億元）里，大約三分之一跟房地產(chǎn)有關(guān)。

　　這意味著海南一年的總財(cái)力“一般預(yù)算收入+基金收入+國企分紅（可以忽略不計(jì)）”，將一下子從1744億元左右，縮水到1144億左右。中央的轉(zhuǎn)移支付，至少要每年增加600億。否則，則要大幅提高地方政府負(fù)債率，發(fā)行地方債。

　　這還沒有計(jì)算放棄房地產(chǎn)帶來失業(yè)。由此可見，跟傳統(tǒng)房地產(chǎn)“一刀兩斷”代價(jià)是巨大的。

　　上圖：海南一季度GDP增長5.1%，低于全國水平。上面是各市縣的增速。

　　海南“人才新政”的公布，將大大緩解“4月22日新政”帶來的“樓市危局”。源源不斷流入的人口，將成為海南樓市新的支撐力量，取代了之前的外地投資客。

　　至于會不會有人為了買房子，而把戶口遷到海南，就很難講了。

　　反正目前很多大城市的落戶門檻都很低，只要你有一張本科文憑，或者一張中級職稱證，再加上年齡不超過35歲（或者40歲），基本上可以想遷戶口到哪里都行（北京、上海除外），這樣各地的樓市限購對你來說完全形同虛設(shè)！

　　陷入寒冬的海南房地產(chǎn)市場，再次出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機(jī)。中介笑了，開發(fā)商笑了，已經(jīng)買了房子的人笑了。

　　感到悲傷的，大概是西雙版納、大理、麗江、桂林、北海等地的房地產(chǎn)行業(yè)。此前，海南的“壯士斷腕”，曾給這些地方帶來大量的購房者。