房價上漲內幕、買房潛規則，一篇文章說透！

地產情報站 2018/05/17

　　目前階段有房產投資價值的中國城市也就10個左右，北上深最優,但就算在北上深,如果買房時機不對，房子地段不太好，也會套好多年。房地產遍地黃金的年代已經過去了，現在房產投資絕對是個技術活，大家要多學習多了解，謀定而后動。

　　站長整理了天涯樓主海男的故事對房產投資的心得感悟。希望能對現在買房，后臺咨詢買房的粉絲一些幫助。

　　買個名牌包包，買塊名牌手表，哪怕買個名車，都不會使人陷入絕境，但錯誤的投資會使人走向絕境，切記！切記！切記！

　　——題記

　　房地產的本質和規律

　　房地產是經濟的重要組成部分,明白了經濟的本質,能更好理解房地產。

　　經濟的本質是組合各種要素,包括人力,資金,資源,滿足人們的需求.中國政府發展經濟的過程中,始終圍繞三個主題轉

　　1,促就業

　　2.控通脹

　　3.保障金融系統的安全

　　明白了上面的情況,很多房產亂象就有了合理的注解。

　　房產短期走勢主要由首付比例,利率,房產政策決定;長期走勢由人口決定。一個人口凈流出的城市,是絕對不適合投資房產的。

　　選定城市之后,如何選擇區域和小區,就成了重中之重。

　　一個大型城市的經濟核心一般集中在CBD區域,在CBD辦公的主要是大企業總部,金融企業,保險企業,咨詢企業,傳媒企業等,這些企業效益好,員工工資比較高。一般情況下,CBD企業的高管喜歡在企業附近居住,中高層一般買在5站左右地鐵通達的地方,普通員工一般買在15站地鐵以內通達的地方。房產投資可以根據自己的資金情況,按照上述規律選房買房,一般都能保值增值，如果小區邊上有個不錯的學校,就更好了。好的高新區邊上也是不錯的選擇。

　　投資房產有些基本的原則:

　　你的房子在主流社會成員的購買范圍中,CBD企業員工,政府工作人員,好的高新區工作人員是主流社會成員的代表,大部分社會財富集中在他們手上。

　　你的房子所在區域已經進入或即將進入二手房為主的階段。區別一個城市的房地產是否值得買,有個簡單粗暴的方法:看看二手房能不能順利的賣掉,如果不能順利的脫手,或者跟新房比差別巨大,那么這個城市的房地產結構一定是有大量過剩。

　　白領喜歡近郊的房子,小商人喜歡市區的老房子，近郊的房子一定要選擇有學校配套的。白領容易用杠桿,但有一點一定要注意,如果近郊是剛開發,套現的時間成本和資金成本會比較高.

　　大城市核心區的房子是最保險的,但不是收益最大的,收益最大的是變化最大的非核心市區,例如交通不便的地方修了地鐵,遠遠大于核心區多修一條地鐵的影響。

　　2007年全球金融危機是樓市分水嶺

　　2007年全球金融危機之前出口經濟快速發展，大家生活水平大幅提高，對房產需求很大，導致房子供不應求，價格上漲，但價格始終在合理范圍內，因為2007年全球金融危機之前，沒有太多的投資投機。原因如下:1.出口工業比房地產掙錢，很多錢優先進入制造業領域2.就業不錯，政府沒有必要通過放水進行基建，解決就業問題。

　　2007年全球金融危機之后，出口遇阻，高歌猛進的房地產也因為購房者預期的改變進入蕭條，導致社會出現大批失業人員，在穩定壓倒一切的情況下，政府開始放水投資基建，同時鼓勵房地產購買，畢竟房市還是供不應求。隨著買氣的加大，房價開始上漲，產生了賺錢效應，制造業由于不如以前好賺錢，紛紛進入房地產，基建放的水最終也流到了房地產，引起了房市一波一波的上漲。

　　本輪房價上漲的原因：

　　中國房產市場的第一個坑是2011年的大中城市限購，導致大城市需求萎縮，相應的開發商也減慢了在大城市的買地建房,跑到三四線城市去買地建房了，這樣的結果是大城市2011-2014的房屋供應是萎縮的，三四線城市的供應是增加的。各路不明真相的資金被迫到中小城市投資買房，很多房子不但沒有漲價，還跌價，最可悲的是有價無市，認錯的機會都不給。

　　最最可悲的是大城市經過2013，2015，2016年的大漲，房價又翻了幾倍?，F在房地產市場又在挖第二個坑，那就是到大都市圈附近不限購的小城市投資買房，這些小城市購買的絕大部分房子都將面對租不掉，賣不掉，住不了的窘境，多少人又得血本無歸。

　　2014年9月，2015年3月，國家出臺寬松政策，放松了大城市限貸限購，大城市積壓的自住需求一下子爆發出來，由于供應沒跟上，導致供不應求，價格開始上漲，產生賺錢效應，更多的投資投機資金開始進入房地產，特別是2015年6月股市開始暴跌，大量資金由股市轉戰房市，價格進一步被推高。這刺激開發商開始在大城市大規模買地建房，隨著時間的推移，大城市房子開始供求平衡,直至最后供大于求，然后開始下一個周期。但一二三線還是會有一些差別。

　　一線：北上深以存量房為主,調整比較小,由于人口不停流入,房價接著會繼續往上。

　　二線：隨著供應量的加大,房價會適當調整,投資投機資金會停止進入或退出,導致進一步的調整,這時房子會出現投資價值,但前提是這個城市不停有人口流入。

　　三線：不限購的三線城市最近幾年一直處于市場環境中,價格泡沫已經被擠掉了,沿海的三線城市市中心會有一些投資機會。

　　如果大家明白了這次房價大漲的原因，接下來的投資就會進退有據,不會掉到坑里。

　　地王對供需雙方的影響：

　　1.二手房賣方:地王影響預期,停止賣出或調高價格,導致供應量減小同時漲價。

　　2.開發商:開發商雖然拍了地，但由于價格比較高，近期不會開發，不產生實際供應量。

　　3.買方:買漲不買跌，繼續買入，價格逐步走高，隨著價格走高，有效需求減少，最后供大于求，價格調整。

　　綜上所述,地王會加快趕頂的速度.

　　調控干預的效果

　　不管什么產品，只要有不錯的利潤，如果政府不干預，遲早供大于求。如果政府干預的少一點，大城市的房價斷不會如此之高。下面以限貸限購給大家解釋一下:

　　當房價上漲時，地方政府開始瘋狂賣地，發大量開商開始買地建房，因為開發房屋有個時間周期，不能馬上產生市場供應，房價繼續上漲，民怨開始沸騰，中央開始出調控政策。例如限購限貸，導致市場被冰凍，這嚴重改變了開發商的預期，已經拿地的放慢開發節奏，沒拿地的暫緩拿地，供應因此沒有大量增加，但需求并沒有消失。過段時間解除調控，積累的需求如火山噴發，由于供應沒有實質的增加，房市繼續供不應求，房價開始上漲，投資投機資金介入。

　　房價繼續上漲，地方政府開始大量賣地，開發商踴躍購地，還沒來得及大量開發，中央政府又開始調控，周而復始。如果我們的政府出政策時,考慮一下開發商的感受，畢竟他們才是房子的供應主體，給他們完整的市場，大量開發賺錢是不二選擇，供過于求只是遲早的事。

　　房地產潛規則：

　　房地產市場相對來說還是個市場化程度比較高的市場,各個環節情況如下:

　　政府：政府壟斷了市場供應，原則上會控制市場，慢慢賣，其實不然，在現有的政治生態下，沒有誰會把土地留給下任賣，任內大賣特賣，發展經濟，搞政績是不二選擇；就算自己會連任，但土地市場的行情時有波動，行情好的時候趕緊賣，籌錢搞政績是上策，沒有誰會考慮10年20年的事情。

　　開發商：開發商大部分都是民營企業，行情好時，大干快上，行情不好時會減慢節奏，畢竟是自己的錢。

　　購房者：買漲不買跌，行情好時，投資投機的都來了；行情不好時，投資投機不干了，剛需也開始觀望。

　　綜上所述：房地產和別的行業差別不大，行情好時，各路開發商蜂擁而入，大肆拿地建房，直到過剩賣不動為止。例如三四線不限購城市，但大城市房地產有一個不同的特點，就是限購限貸，限購限貸人為的制造供不應求,創造了很多投資機會。

　　房子的投資經驗：

　　要投資房產,就一定要對房產這個產品本身的一些屬性了然于胸。

　　1.面積及對應人群

　　90平米以下(小戶型)首套剛需

　　90-140平米(中小戶型)首次改善需求

　　140-200平米(中大戶型)多次改善需求

　　200平米以上(大戶型)享受需求

　　投資房產涉及到買賣兩個方面，現在是賣出90-140平米房子的好時間，同時買入140-200平米的房子。因為現在90-140是需求最大的房子，有些供不應求，140-200平米供求基本平衡，能買到性價比高的房子，隨著經濟和社會的發展,140-200平米需求會越來越大。作投資一定要有一些前瞻性。

　　2.地段,地段,地段

　　房產投資中說的地段和傳統的環為單位的地段是有一些差別的，房產投資的地段是以到CBD的便捷程度和時間為標準，再加上教育和商業作為輔助標準。

　　3、地鐵的修建

　　很多人以為修建地鐵是為了方便居民出行，其實不然，修地鐵主要是為了連通CBD，開發區，交通樞紐。明白了上述道理,你就會知道那條地鐵將優先建。

　　4、自住買房和投資買房的差別

　　自住買房和投資買房是完全不同的兩種思維，現在很多人糾結,就是把這兩種情況混在一起了。

　　1.自住買房關心的是過一段時間之后房價是不是漲了，并不關心成本，在國家不停放水的情況下，一二線城市的房價大趨勢總歸是向上的。

　　結論：自住在一二線城市隨時可以買,如果能運用我前面寫的買房技巧買在更好的點上，就完美了。

　　2.投資買房：投資買房關注的是收益，成本就是重中之重，特別是持有成本。投資房產的黃金時期已經過去了，買了放著就賺錢的好日子一去不復返了。現在投資房產買進賣出的時點非常重要，決定了是否有收益。

　　房子同樣是3年漲20%,自住的可能很高興,high的不得了,投資的可能就愁眉苦臉了。房子的價格是可以分拆成各種組成部分的，這樣可以評估價格是否是洼地，以及以后是否有前景。

　　房價=地段（30-40%）+小區及房子品質（20-30%）+小區附近環境（10%-15%）+教育資源（5-20%）+二級商務資源（10%左右）+商業資源（10%）

　　地段：到達主流CBD的便捷程度及時間。

　　教育資源：教育資源在有些房子的價格構成中比例較大，但教育資源經常有調整，有一定的風險。

　　上面的組成弄清楚了，房子的前景就很了然了。比如在市區，上面的組成都很成熟了，房子的價格已經包含了上述組成部分，房子的漲跌隨大勢，沒有額外的驚喜。近郊和市區邊緣就不一樣了，修條地鐵，漲，建個學校，漲，建個商業中心，漲，這也就是市區邊緣漲幅遠遠大于市中心的原因。

　　京滬深房價何時到拐點

　　房子也是一種商品，供求關系永遠是有效的，雖然各種干預扭曲了供求，但回歸正常是遲早的事。

　　限購限貸抑制開發商的積極性，減少了一手供應，高額的交易稅費又抑制了二手的供應，供不應求導致房價飆升，但樹不能長到天上去，當房價漲到一定程度，有效需求會急劇減少，不多的供應也會過剩，房價出現拐點，投資投機資金撤出，房價進入下跌通道。跌倒什么程度呢，合理的收入房價比和租售比就是房價的支撐點。以上海為例預測:

　　房價的最高點:人民廣場附近均價18萬左右,徐家匯13萬左右,莘莊9萬左右

　　房價支撐點:人民廣場附近均價14萬左右,徐家匯10萬左右,莘莊6萬左右

　　然后隨著收入的上漲，房租的上漲，房價會慢慢上漲，但靠投資房產致富已經不太可能了。

　　上述預測純屬個人意見,大家就當故事看看吧。

　　房產和金融

　　房產和金融像一對孿生姐妹，如影隨形，現在買房完全不貸款的已經很少了。學好金融知識，不但買房能少走彎路，還能改變人的一些思維。

　　目前個人能接觸的貸款分三類:信用貸款，按揭貸款，抵押消費貸款。舉例來說，小峰是我的老鄉，2014要離開上海去杭州工作，他在上海楊浦有套兩室的房子，想賣掉了去杭州買房子。問我的意見，被我批評了一頓，給他出了個方案：還掉剩下的20萬按揭，然后抵押消費貸款70萬，利息1.2倍，接著拿著70萬去杭州按揭了一個不錯的房子。思維一變，稍微折騰一下就有了兩套房子，碰上2015、2016的房價上漲，現在房子增值都快200萬。

　　上面的例子可以當故事看,重點是了解金融產品。

　　如何買房買在低位：

　　1.到選定區域的房產中介掛個號，如果這些中介頻繁給你打電話，那肯定不是買的好時候，慢慢的中介給你打的電話越來越少，甚至不打了，就得趕緊買了，中介不給你打電話，一般情況是到店的客戶太多，沒有時間也沒有必要搭理你了。

　　2.每周或每兩周到交易中心看看，然后再結合第1條，一般都能買在比較低的位置。

　　房價上漲的特征：

　　投資房產的黃金時代已經過去了,簡單的買個房子放著等升值的機會不多了。

　　研究一下2000到現在的房產價格變化,你會發現幾個特征:

　　1.漲的越來越慢，房地產行業進入成熟期。

　　2.上漲不是勻速上漲，往往是調整幾年，然后短期一個大的上漲，這和人性是符合的。買漲不買跌，漲的時候大家都過來買，調整的時候大家都觀望。

　　3.準確的選擇城市/區域/產品，把握好買進賣出的時點才能賺到大錢。

　　投資房產有兩個收益點，一個是買進賣出的差價,一個是租金，投資要圍繞這些展開。投資房產有兩個概念,一個是買了就賺錢，一個是以后會賺錢。

　　現在投資房產要注意核算成本收入: