一房二貸 各種抵押 買二手房要小心這些風險

山西晚報  2018/06/08

　　“限購”政策落地后，最近，省城二手房市場活躍。但對購房者來說，也有不少煩心事。業內人士提醒，目前市面上有不少“一房二貸”的房源，二次抵押、分別抵押、樓速貸、速幫貸……房主套錢手法多。

　　一房二貸有哪些情形呢？購房者在購買時應該如何避開這些風險？

　　業內人士建議，只要房屋現在產權完整屬于房主就可以進行買賣過戶。貸款沒有還清的房子不能買賣，需要貸款結清后才能進行交易。

　　房產“二押”你知道嗎

　　在太原小店區長風街與長治路口附近，市民王女士購置了一套70平方米的小戶型。

　　王女士說，“我買這套房子的時候，房價才7000多元/平方米，現在貸款都快還完了。去年突然有銀行工作人員給我打電話說，這套房子的市值早已超過當時貸款的額度，所以如果我有需求的話，可以申請二次抵押貸款。于是，我又申請了二次抵押貸款，貸出一部分錢用于經營自己的小買賣?！?

　　記者從某銀行人士處獲悉，個人房屋二次抵押貸款是銀行為已獲得銀行住房抵押貸款的借款人提供的加按揭貸款服務。在償還一定貸款本息后,如一時需要資金用于個人消費或經營，可用該房屋抵押價值減去原貸款余額后的差額作為抵押，再次向銀行申請貸款。目前這項業務基本停止辦理，但太原市仍有不少房源處于一房二貸、二次抵押貸款的狀態。

　　一般情況下，二次抵押貸款的房屋都是市場發展潛力較大的優質住房和商業用房，房屋所處位置優越、交通便利、配套設施齊全、具有較大的升值潛力，是二手房買家特別青睞的房源。

　　有房產經紀人表示，曾遇到這樣的二押房源，但此前并不知道有兩次貸款。在最終合檔時發現有這樣的房源，只能選擇放棄交易。

　　房地產中介人士表示，有二次抵押貸款的房屋不能直接過戶。因為辦理了房產抵押貸款，所以房產證抵押在銀行，過戶是被禁止的，房貸不及時償還會造成逾期，而此種情況下，如果房東有債務糾紛，銀行有權利凍結房產并有權拍賣。所以具有二次抵押貸款的房屋購買時要特別謹慎。

　　同一套房銀行、公積金都有“貸”

　　近日，太原市民王女士在購置恒大綠洲的一套二手房時發現，房東出售的一所房產有兩份貸款。

　　在房產中介的牽頭下，王女士見到了該套房源的房主。王女士說，“房東告訴我，這套房子剛開始購買時，她辦理的是商業銀行貸款，后來他又著手辦理了商轉公業務，轉為公積金貸款。商業貸款的抵押物是這套所售房源的房產證，而公積金貸款的擔保人是自然人擔保，并且抵押了該套房源的網簽合同。雖然抵押文件是兩份，但實際抵押物都是這套房源，因此形成了一房二貸?！?

　　某股份制銀行個貸部負責人表示，“這種一房二貸的情況確實存在。貸款還完一定期限后，商業銀行支持商轉公業務。但在轉公積金貸款放款后，商業銀行無法在第一時間得知此消息，就會出現一房二貸的真空期。”

　　在此真空期購買這套二手房時，如果購房者不能全面了解情況，只了解到其中的一次抵押貸款，而忽略了另一次抵押，也有可能不能完成過戶。

　　房產經紀人張女士告訴記者，如果碰上誠心出售房源的房東，他會把每一次抵押情況都告訴購房者，這樣方便日后結清貸款后辦過戶；如果碰上有欺詐心理的售房人，交了房款后再核實出真相很難維權。

　　房屋做了抵押切記謹慎交首付款

　　一房二貸或者多貸，是指這個房屋存在多個權利人。一套房屋抵押給第二方(銀行或者其他)，那么說明銀行和房東共同擁有這個房屋的權利。房東持有產權證，銀行持有“他項權利證明”。

　　存在抵押的房屋是不能交易的。房地產交易中心不能接受一套存在抵押狀況的房屋進行交易過戶。

　　中聯置業經紀人建議，作為購房者遇到已抵押的房產，必須解除抵押才能購買。通常會遇到買方需要用首付幫助賣方還掉抵押的錢才能過戶。比如，你現在首付40萬，要是他抵押部分是在40萬元以內，可以直接付給他，償還掉抵押，再交易。但是這個情況對于買方來說風險很大。賣方用買方的首付款償還貸款后，如果不履行過戶手續，那么買方將得不償失。

　　在這種情況下，房產經紀人建議買賣雙方可以協議使用樓速貸、速幫貸等方式，先借用擔保公司墊資將所欠銀行貸款還清，解除該房屋的他項權之后，再由買方走購買手續。

　　為了保障資金安全，買賣雙方可以在房地產交易中心建立一個資金監管賬戶，買方將用于償還他抵押部分的首付款放在該賬戶，他就只能用于償還抵押，不能拿了錢跑掉。同時，交易中心在受理的時候也會對買賣雙方簽訂的合同進行備案。

　　綜上所述，房屋在上家沒有取得完全的產權之前不能直接交易給下家；下家可以采取用首付幫助上家償還該房屋的抵押或者貸款，但是有一定的風險，可以通過交易中心(如果交易中心沒有此業務，可以通過銀行設立雙方監管賬戶)將風險降到最低。