產融互動 山西要構建住房租賃市場新生態

山西晚報  2018/06/21

　　從“購租并舉”到“租購并舉”，從住房開發到住房的“開發+租賃”……在政策扶持和房地產從增量進入存量時代的大背景下，住房租賃市場正成為各路機構和資本角逐的新藍海。而在山西，“住房租賃”同樣成為今年全省住房政策的關鍵詞。近日，山西出臺《發展住房租賃市場的實施方案》，提出18條具體措施，從供給端發力解決住房難題。而此時，一些住房租賃機構已先入為主在市場立足，部分金融機構也早已介入，在這場產融互動的盛宴下，山西的住房租賃市場正在被構建出一種新的生態……

　　租房市場迎來政策紅利

　　今年，在山西省政府工作報告中明確提出，要大力發展住房租賃市場特別是“長期租賃”。為了推動住房租賃市場的盡快完善，在醞釀數月后，《山西省發展住房租賃市場的實施方案》于近日正式出臺。在政策利好下，房屋租賃市場正迎來春天。

　　此次《實施方案》明確了目標、時間節點和責任部門，并對工作任務進行了細化，可操作性強。著力破解供應主體單一、供應結構不合理、制度設施不完善、市場秩序不規范等問題，從培養多元化租賃住房供應主體、多渠道籌集租賃房源、完善住房租賃管理政策、提高住房租賃市場監管和服務水平4個方面提出了不同政策措施。

　　按照新政策，山西將發展國有住房租賃企業，引導發展民營和混合所有制住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業、經紀機構和物業企業開展租賃經營，鼓勵農村集體經濟組織成立租賃企業，著力培育多元化租賃住房供應主體。同時，多渠道籌集租賃房源，以各設區城區或企業為主體，新建、改建、購租一批租賃住房。作為全省開展住房租賃試點城市，太原要發揮好引領作用，年底前至少推出2個項目開展購租住房試點。明年起，各設區城市新開工商品住房項目至少要配建20%的租賃住房。明年底前，各設區城市推出1個至2個項目開展改建租賃住房試點。

　　據悉，今年，全省要基本建成三級住房租賃綜合服務平臺，省級和11個設區城市住房租賃綜合服務平臺在6月底前建成并投入使用；新增30家專業化、機構化住房租賃企業和兼營住房租賃業務的房地產企業。各設區城市爭取用3年至5年的時間，使租賃住房占新增（改造）住房供應量的比例提高到50%左右。

　　此外，山西還將完善住房租賃管理政策，以及土地、金融、稅收等方面的政策，制定租賃住房租金參考價、租賃房屋標準和相關管理辦法，完善公共租賃房屋保障制度，加快推進租購同權政策的實施。同時，提高住房租賃市場監管和服務水平。在此次《實施方案》中，同時明確要求8月底前，各市出臺具體實施辦法，保障非本地戶籍承租人按照規定與購房者同等享受義務教育、醫療衛生、社會保險、就業創業等國家規定的基本公共服務。

　　據業內人士介紹，政府出臺的利好政策，將帶動更多市場參與者加入到租賃市場中，未來10年，或將是住房租賃市場快速發展的時期。

　　政銀攜手支持租房消費

　　事實上，以嗅覺靈敏而著稱的金融機構，早已提前介入住房租賃市場。

　　早在去年11月16日，十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”不到一個月，山西省住建廳、建行山西省分行已在并簽署住房租賃全面合作協議。而在前述《實施方案》中所提及的要在本月底前建成的“三級住房租賃綜合服務平臺”，也正是由建行山西省分行所著力打造的。

　　“從住房供給側發力，助力山西老百姓實現‘住有所居’的安居夢。”對于參與住房租賃市場，建行山西省分行行長尚朝輝如是表示。

　　據此前的簽約內容，建行將為山西打造“住房租賃綜合服務平臺系統”，協助搭建涵蓋省市縣三級的服務平臺和監管體系，以金融和技術手段引導促進住房租賃消費，與政府攜手“催熱”山西住房租賃市場。參與其中的銀行，則成為整個市場的“推動者”和“服務者”。尚朝輝介紹，建設銀行將發揮在住房領域的專業優勢、技術優勢，從政府維度協助搭建平臺、促進規范管理，并提供住房租賃金融服務，支持租賃住房的建設、改造、租賃，制定綜合解決方案，通過對住房租賃市場的支持，不僅可以讓住房市場更加多元化，同時，也可以增加房地產市場調節手段，對房地產市場的價格波動起到一定的平抑作用。

　　“目前，住房租賃監管系統已在10個市上線，6月底可以在11個地市全部上線。”山西省住房租賃聯合工作組負責人梁鴻祥介紹，整個服務平臺涵蓋了住房租賃監管、住房租賃服務共享、企業租賃資產管理、住房租賃監測、政府公共住房服務這五大系統。其中，監管系統主要是滿足政府對市場監管的需要，政府公共住房服務系統則是滿足政府對公租房等管理的需要。五大系統最突出的特點是開放和共享。政府、房東、租客、經紀人、租賃企業、城市運營、平臺運營、銀行等監管和所有交易服務主體的需求，都可以在這個平臺上得到解決。

　　“打造服務平臺，關鍵是要引入監管和信用機制，以解決租賃市場中交易不規范、各方權益無法得到真正保護的問題。”梁鴻祥介紹，此前，房地產市場被賦予了太多金融屬性，而新政的出臺及平臺的建立，有助于為山西的住房租賃市場構建一種新的業態。

　　金融創新助推“租購并舉”

　　尚朝輝介紹，加快培育住房租賃市場，商業銀行要發揮自身優勢，加大金融產品和服務創新力度，打造市場歡迎的產品和服務。

　　“其實，隨著服務平臺的完善，各類市場主體可以實現共贏，金融機構也可以通過這一平臺提供更多金融服務，最終幫助不同層次的老百姓解決住房問題。”梁鴻祥介紹，通過平臺，一方面，可以實現政府對外來人口的管理，另一方面，平臺可以引入更加機構化、專業化的租賃企業及越來越多的市場參與主體，市場會在競爭環境下被逐漸規范，與此同時，在房源供給中，更多的閑置住房將被作為租賃房，租房者獲得的房源信息將更加透明，也有了更多的選擇空間。通過銀行的參與，租房者在選房過程中，也可以享受個人租賃貸款及線上支付結算等金融服務，更有助于實現穩定的租住關系。

　　此前，在部分沿海城市，建行已發布個人住房租賃貸款產品“按居貸”，對符合條件、有長租需求的個人發放貸款。而在山西，建行也正在與多個大型房地產開發商及房地產中介企業等積極溝通合作，吸引市場主體進駐服務平臺，帶動各類房源上線，以向省內消費者提供貸款服務。

　　近日，建行山西省分行與我愛我家集團太原公司在住房租賃業務領域進行深度合作。據悉，建行山西省分行將為我愛我家太原分公司提供資金結算、金融服務、住房租賃服務平臺、個人不動產資產管理等服務。據悉，我愛我家將在建行住房租賃服務平臺注冊公司和經紀人用戶，并發布房源。建行對在“建行住房租賃綜合服務平臺”上完成支付、網簽等交易的租房群體，提供個人住房租賃貸款等豐富的個人金融服務。

　　據介紹，此次合作是建行山西省分行與我愛我家太原分公司落實“多主體供給、多渠道保障”，推動建立“租購并舉”住房制度的具體行動，是國有大型商業銀行與房地產中介企業合作，創新推進住房租賃市場建設的積極實踐。雙方通過平臺合作實現互聯互通，進一步動員和整合市場上的租賃房源，規范交易環節，為客戶提供從房源供給到資金融通的全方位順暢服務，讓租賃住房供需雙方無縫銜接。雙方合作將對住房租賃市場發展起到積極的推動作用和示范作用。雙方將依托住房租賃綜合服務平臺的技術及渠道優勢，為住房租賃交易雙方提供標準化住房租賃服務，共同打造住房租賃市場新生態。

　　差異服務實現市場互補

　　作為太原市為數不多的長租公寓開發運營主體，山西恩家壹公寓管理股份有限公司近期同樣在與山西省住建廳、建行積極對接合作。在公司董事長溫志明看來，公司的這一平臺與建行所提供的服務恰恰可以實現互補。

　　前身為一家小貸公司的恩家壹，在尋求轉型過程中，于2016年上半年樓市“去庫存”過程中發現了機會，當年，住建部出臺的一項新政策，允許將現有住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，特別是可以采取“N+1”模式，即將符合條件的客廳改造成一間房間，單獨出租使用。這家小貸公司經過考察，決定與太原市一家公寓管理企業進行戰略合作，成立“恩家壹”公寓管理公司，其運作模式很簡單，把市場中三居以上大戶型租下來（主要是個人業主手中的毛坯房），租期一般為5年。隨后進行裝修，分割為獨立的小房間向外出租，每間房配套齊全，租房者可拎包入住。

　　而恰恰因為其早已擁有金融的基因，恩加壹也順理成章地成為山西住房租賃金融服務較早的涉獵者。如今，這家公司正以類金融方式，為租房者提供房租分期服務。在太原市場運作過程中，該公司工作人員發現，每10個人租房，就有7個人申請分期付款。在分期付款人群中，排在前兩位的是90后、80后，占比分別為55%、30%。這些人主要是打工者，熱衷于分期付款，月收入3000元左右。

　　目前，租賃市場不規范、租房公共服務欠缺等“痛點”仍客觀存在。溫志明認為，山西省住建廳、建行共建“住房租賃綜合服務平臺系統”，將推動市場朝規模化、專業化的方向發展。“將來能進入平臺的都是合格市場主體，這樣能夠保證房源的真實性和租賃房屋的品質，百姓租房會更放心。”

　　“我們自己的小貸公司規模較小，而做公寓管理的資金需求量較大，客觀需要銀行的資金，按照政策，我們若能獲得低成本的資金支持，在很大程度上可以減輕經營管理壓力。與此同時，國有銀行對貸款客戶的要求嚴苛，一些資質無法達到銀行要求但還款能力能達到小貸公司標準的租房客戶，我們都可以為其房貸，市場完全可以實現互補，真正實現‘住有所居’。”恩加壹總經理畢龍介紹，隨著建行開放其平臺，住房托管規模也會加大，市場會真正實現健康發展。