太原市2018年6月房地產市場月報 房地產市場分析

聚信數據   2018/08/07

　　政策動態

　　山西省發展住房租賃市場實施方案

　　6月21日，山西省人民政府網發布《山西省發展住房租賃市場實施方案》，今年全省將基本建成三級住房租賃綜合服務平臺，省級和11個設區城市住房租賃綜合服務平臺要在6月底前建成并投入使用；新增30家專業化、機構化住房租賃企業和兼營住房租賃業務的房地產企業；各設區城市爭取用3-5年時間，使租賃住房占新增（改造）住房供應量的比例提高到50%左右。

　　圍繞發展目標，山西省確立了4個方面的工作任務：首先是培育多元化租賃住房供應主體。要發展國有住房租賃企業，引導民營和混合所有制住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構和物業企業開展租賃經營，鼓勵農村集體經濟組織成立租賃企業。

　　第二是多渠道籌集租賃房源。以各設區城區或企業為主體，新建、改建、購租一批租賃住房。太原市年底前至少推出2個項目開展購租住房試點。2019年起，各設區城市新開工商品住房項目至少要配建20%的租賃住房。2019年底前，各設區城市推出1-2個項目開展改建租賃住房試點。

　　第三是完善住房租賃管理政策措施。要完善住房租賃管理政策，以及土地、金融、稅收等政策，制定租賃住房租金參考價、租賃房屋標準和相關管理辦法，完善公共租賃房屋保障制度，加快推進租購同權政策的實施。

　　第四是提高住房租賃市場監管和服務水平。要推進住房租賃綜合服務平臺建設，加強住房租賃市場監管和服務能力建設，加強住房租賃行業及信用管理。

　　為保障方案的順利實施，《實施方案》要求各市成立住房租賃工作領導小組，全面負責、統籌推進發展住房租賃市場各項工作。太原市作為山西省開展住房租賃試點城市，要發揮好引領作用；太原市應在實施方案印發之日起1個月內出臺實施細則，其他社區城市應在3個月內出臺實施細則。

　　太原人才落戶新政

　　繼武漢、西安、長沙等諸多城市先后出臺吸引人才方案后，太原也接棒加入。6月12日，太原市政府召開新聞發布會，公布了太原市最新放寬人才戶口遷入的政策，據悉，這是太原市在人才落戶方面大膽突破，將落戶與就業脫鉤，努力為各類人才提供更優質高效的服務，推動《中共太原市委關于深化人才發展體制機制改革加快推進創新驅動轉型升級的實施意見》精準落地。

　　太原放寬人才戶口遷入,專科不超40周歲可直接落戶。同時,當地財政將安排10億元人民幣補貼引進人才、鼓勵創新。實行“先落戶、后就業”，并可辦理配偶、子女、父母戶口隨遷。適用對象:1、普通高等高校、中等專業學校（含技校）畢業生，或具備國民教育同等學歷的人員。2、留學歸國人員。3、具有中級（含相應職業資格）及以上專業技術職務的專業技術人員和技師（含相應職業資格）及以上等級的技能人才。

　　太原市同時明確，對2018年1月1日后新入職各類企業和市縣所屬行政、事業單位，在太原市落戶且與用人單位簽訂不少于3年勞動或聘用合同，并正常繳納職工養老保險的全日制普通高校畢業生和取得技師及以上職業資格證書的人員實行補貼。其中，對畢業3年內的全日制博士研究生，世界排名前200名大學、教育部公布的一流大學建設高校和“雙一流”建設學科的碩士研究生、本科生，由市財政每月分別給予5000元、3000元、1500元的生活補助，補貼時間為5年。

　　太原市土地利用總體規劃（2006-2020年）調整方案

　　為落實最嚴格的耕地保護制度，優化土地利用結構和布局，提高土地節約集約利用水平，結合太原市“十三五”期間的實際發展需求，對《太原市土地利用總體規劃（2006-2020年）》進行了調整，形成了《太原市土地利用總體規劃（2006-2020年）調整方案》（以下簡稱《方案》），太原市國土資源局于6月20日在官網公開發布。

　　規劃基期：2005年；規劃期限：2006-2020年；本次以2015年為調整完善基期年。規劃范圍是太原市行政轄區所有土地，面積6909.01平方公里，太原市下轄6區3縣1個縣級市。

　　為保障規劃目標實現，加強土地資源的可持續利用和生態環境改善，圍繞土地利用結構與布局的調整優化，規劃期內將全面推進土地整治工作，加強田、水、路、林、村的綜合改造，在適度開發的基礎上，重點加強土地復墾。本次規劃調整完善確定2016-2020年全市土地整治規模10280.25公頃，增加耕地4777.56公頃、林地2503公頃、其他農用地1473公頃。《方案》還從四個方面展開說明土地整治的實施保障措施。《方案》的具體內容以國土局官網實際發文為準。

　　晉源區召開農村集體產權制度改革工作第十七次例會

　　6月初，晉源區召開農村集體產權制度改革工作第十七次例會。會上，區產權辦匯報了當前工作進展情況及存在的問題，區財政局等部門梳理了政府撥款、減免稅費等在農村形成的資產以及政府配發農村集體經濟組織的實物資產情況。會議就下一步工作做出安排部署，要求各鎮（街）加快做好股權量化、股東清冊和建章立制等工作。

　　劉錦春副書記強調，各參會區直單位要對政府撥款、減免稅費等在農村形成的資產以及政府配發農村集體經濟組織的實物資產出具正式公函，及時填寫資產移交審批表。對于股權量化要求的具體任務，要抓住主流，細化工作，嚴格按照時間節點往前推進，各鎮（街）要組織開展前期培訓，把經濟發展的思維調動起來，為打好鄉村振興戰做好充分準備。

　　二青會、省運會籌備工作推進會

　　6月15日，太原市二青會、省運會籌備工作推進會舉行。

　　羅清宇強調，二青會是新中國成立以來在山西省舉辦的規模最大、規格最高的綜合性體育賽事。辦好二青會是省委省政府交給太原的重大任務，是向外界展示山西和太原進入新時代、邁向新征程、譜寫新篇章的難得機遇，對于提高城市建設管理和對外開放水平，提升形象和知名度，具有重要意義。要精心組織二青會各項建設和賽事，統籌推進比賽場館建設與城市基礎設施建設，統籌提升競技體育水平與全民健康水平，統籌做好大型活動策劃與省運會“帶妝彩排”，統籌推動市場開發運營與文化旅游產業發展，形成二青會搭臺、全方位跟進、各領域發展、全社會繁榮的良好局面。

　　耿彥波要求，太原市上下要按照省籌委會和市執委會的安排部署，高質量完成場館建設，全面提高城市基礎設施建設和管理水平，高質量扎實推進文明城市創建活動，精心做好賽事籌備工作，努力把二青會辦成承辦水平一流、展示省會風采、富有三晉特色的全國體育盛會。

　　晉源區金勝鎮第四屆人民代表大會第三次會議勝利召開

　　6月24日，晉源區金勝鎮召開了第四屆人民代表大會第三次會議。會議強調，2018年是金勝鎮繼續推進經濟結構調整、全面深化改革的一年，當前，城中村改造、晉陽湖公園建設、省市重點工程快速推進，對于加強區域經濟統籌發展意義重大，全鎮要堅定信心，搶抓機遇，迎接新的挑戰。

　　會議號召，今后的工作要堅持以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀及習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大、十九屆一中、二中、三中全會及習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞活力晉源、宜居晉源、魅力晉源、法治晉源的建設目標，堅持發展為要、民生為本，調整產業轉型發展方向，借助晉陽湖公園和西山森林公園旅游優勢，拓展特色產業，大力推進全鎮城中村改造，推動全鎮經濟持續健康發展。

　　太原市房地產市場資訊

　　萬柏林區舉行2018年轉型項目招商引資推介會暨簽約儀式

　　6月1日上午，2018年萬柏林區轉型項目招商引資推介會暨簽約儀式在區政府多功能會議廳舉行。區四大班子領導，區有關部門、鄉街及社區主要領導，簽約單位代表，受邀的駐地大企業、高校、科研院所、科技創新企業、知名企業及商會、金融機構、新聞媒體代表等200余人參加會議。

　　簽約儀式上，萬柏林區政府與合作企業現場簽訂6個項目的戰略合作框架協議。簽約項目分別是：大唐5G科技產品戰略合作框架協議；關于建設文化旅游休閑綜合體及旅游集散中心戰略合作框架協議；北寒城中村改造項目合作協議；王封一線天旅游區項目合作框架協議；萬柏林區新興產業投資基金戰略合作協議；北京車庫雙創、眾創空間項目戰略合作協議。簽約儀式后，政銀企三方進行了對接洽談。

　　地鐵2號線大南門站主體完工

　　太原軌道交通2號線一期工程作為山西省首條開建的地鐵項目，進展情況一直備受公眾關注。6月10日零時，大南門站完成車站頂板封頂，此舉意味著該站2號線主體結構施工完成，即將開始車站內部裝修及附屬工程。該站也成為首個完成封頂的明挖換乘站。

　　此次完工的2號線大南門站共有地下三層，內部空間包括一層底板、兩層中板和一層頂板。該站長度約為314米，標準段寬24.3米，為異形車站，車站內最寬處達34.2米，是2號線一期工程中橫向跨度最大的車站。

　　大南門站為換乘站，2號線車站沿解放路南北向敷設，1號線車站沿迎澤大街東西向敷設，兩線在此形成“十”字交叉，兩線車站島為T型換乘，2號線車站為地下三層島式站臺車站，1號線為地下兩層島式站臺車站。

　　27個棚戶區改造

　　近日，從太原市房管部門傳來消息，今年有27個棚戶區改造安置工程被列為太原市重點工程項目。

　　今年涉及到棚戶區安置住房的片區包括：民政園地塊棚戶區、青年東街地塊棚戶區、橋東街棚戶區、南江大酒店地塊棚戶區、省郵政器材供應站地塊棚戶區、并州東街地塊棚戶區、市化工輕工地塊棚戶區、電建公司棚戶區、市輕工局倉庫片區棚戶區、38號院棚戶區、銅廠棚戶區、晉陽街東段地塊棚戶區、市建一公司片區棚戶區、晉陽街一號地塊棚戶區、交警隊宿舍棚戶區、晉源東區二號地塊棚戶區、九院沙河3號地塊棚戶區、五龍口地塊棚戶區、晉東棚戶區、糖酒宿舍棚戶區、太鐵建筑二隊地塊棚戶區、凱旋街棚戶區、成套局棚戶區、天地壇棚戶區、大東關貨場棚戶區、小北關棚戶區、府東街東延棚戶區。

　　這些棚戶區改造安置住房項目已經被太原市列為2018年市級重點工程項目，分別都規劃有住宅、幼托區、小學、中學、底層商鋪等，方便市民日后工作、生活。

　　太原九院沙河快速路主線通車

　　5月31日上午8時許，九院沙河快速化改造及綜合治理工程主線正式通車。該工程歷時1年，截至目前，主線道路、河道清淤、管網敷設等主要工程均已完工，綠化種植、交通標識等配套工程亦進入掃尾階段。

　　據了解，由中鐵十七局集團參建的九院沙河快速化改造及綜合治理工程隸屬于太原市八河治理工程。此次的改造工程西起桃杏二中橋，東至濱河西路，單側道路長10公里。工程將雙側道路拓寬，實現了道路主線由單向單車道向雙車道的進階。該路段全線不設紅綠燈，1座匝道橋、1座跨線橋、4座掉頭橋、7個下穿通道及11個掉頭箱涵有機組合，將河道兩岸的“斷點”立體銜接，全程驅車只需12分鐘。下一步，河道內還將引入處理達標后的再生水，“清水+綠植”將共同形成一道水韻龍城的亮麗景觀。

　　并州西街、北大街解放路口封閉施工

　　根據太原市政府決定，并州西街(青年路—并州北路)于6月28日至9月22日進行道路改造施工；地鐵二號線工程北大街解放路口(東南西北四個方向)于6月28日至10月26日進行道路改造施工。為保證施工期間道路交通安全與暢通，道路施工期間上述路段禁止一切車輛通行。

　　26日起多福路等三條道路施工

　　根據太原市政府決定，6月26日起，南中環街太行路輔路、多福路（規劃攝樂街—柴化路）、古城北街因道路施工封閉。

　　因太原南站東廣場施工改造工程要求，南中環通往太行路輔路（南中環街—太原南站東廣場）、南中環輔路通往太行路輔路（南中環輔路至太原南站東廣場）于6月26日至7月11日進行道路改造施工，道路施工期間上述路段禁止一切車輛通行。

　　多福路（規劃攝樂街—柴化路）于6月26日至11月30日進行道路改造施工，道路施工期間該路段禁止一切車輛通行。

　　古城北街（新晉祠路—西山旅游公路龍泉寺）于6月26日至10月11日進行道路改造施工，道路施工期間該路段禁止一切車輛通行。

　　太原市房地產市場分析

　　一土地市場

　　▼土地出讓與成交情況

　　圖1 2017年6月-2018年6月太原土地成交面積

　　本月，全市累計成交各類用地14宗，共計45.06萬平方米，環比上漲422.68%，同比上漲71.44%。其中，成交住宅用地7宗，建筑用地面積10.06萬平方米，成交商業/辦公用地1宗，建筑用地面積0.17萬平方米，成交工業用地4宗，建筑用地面積32.63萬平方米，成交其他用地2宗，建筑用地面積2.2萬平方米。從2017年6月開始到2018年6月太原市土地成交面積變化如圖1所示，土地市場波動較大。

　　土地成交總額方面，2018年6月，全市累計土地出讓金9.97億元，環比上漲123.52%，同比下降50.09%。

　　熱點土地解讀

　　2018年6月份土地成交相對18年5月來說上漲幅度較大。6月份成交的14宗地中，8宗地位于小店區，1宗地位于迎澤區，1宗地位于杏花嶺區，1宗地位于尖草坪區，3宗地位于萬柏林區。

　　其中，成交總價最高的地塊為杏花嶺區用地編號為HGZ-1814號地塊，是一宗住宅用地，建設用地面積約為3.73萬平米，成交總價約為2.71億元，樓面地價為2018.09元/平米。

　　成交樓面地價最高的地塊為迎澤區用地編號為SG-1826號地塊，是一宗商業/辦公用地，建設用地面積約為0.17萬平米，成交總價約為0.35億元，樓面地價為4571.5元/平米。

　　土地面積最大的地塊為小店區用地編號為B4-01-02地塊，是一宗工業用地，建設用地面積為21.01萬平米，成交總價約為0.94億元，樓面地價為178.75元/平米。

　　二新建商品住宅市場

　　1市場供應

　　2018年6月份太原市共批準預售商品住房4643套，總面積為57.84萬平方米。本月太原樓市批準預售住宅量套數和面積較上月均有所下跌。2017年6月-2018年6月太原市新增商品住房面積變化見圖2。

　　圖2 2017年6月-2018年6月太原新增商品住房面積圖

　　2018年6月份太原市批準預售的商品住宅預售住宅總面積前五樓盤見下表1。

　　表1太原市6月份批準預售住宅總面積前五樓盤

　　6月份太原樓市環比量跌價漲，一手住宅成交6875套，太原商品住宅銷售面積為85.98萬平方米，環比下跌4.37%，同比上漲48.04%；而樓市價格方面，2018年6月，太原商品住宅價格為10697元/平米，環比上漲2.32%，同比上漲19.04%。2017年6月至2018年6月太原一手住宅成交走勢如圖3所示。

　　圖3 2017年6月至2018年6月太原一手住宅成交走勢

　　從戶型面積來看，120(含)-140平方米面積段銷售套數占比最高，達27.68%，較上月下跌3.06個百分點。其次為100(含)-120平方米面積段，占比為24.52%。

　　2018年6月份太原市成交1000套90㎡以下的小戶型商品住房，總面積8.41萬平方米，占全市總成交量的9.78%，成交均價為9287元/平方米；90㎡-140㎡的改善型和140㎡以上的大戶型成交量占比分別為57.32%和32.90%，均價分別為10116元/平方米和12124元/平方米（見表2）。從面積結構分布表中可明顯看出2018年6月以90-140平米的房型最為熱賣，140平方米以上成交面積次之。

　　表2 2018年6月太原市一手住宅成交面積結構分布

　　從需求結構的價格段來看，單價8000(含)-10000元價格段銷售套數最多，為2205套，占比最高，較上月下跌1.7個百分點，達32.07%。其次為10000（含）-12000價格段，占比為31.85%。各價格段銷售套數占比結構圖如下圖4所示。綜合分析成交套數和成交戶型可以發現2018年6月份太原市一手住宅以中大戶型、中高套均總價熱銷。

　　圖4 2018年6月太原價格段銷售套數占比結構圖

　　2成交分析

　　各樓盤成交量，2018年6月份太原市一手住宅成交套數前十名樓盤如表3所示，其中3個項目套均面積高于全市，4個項目套均總價高于全市。尖草坪區融創外灘壹號以454套的銷售套數位居首位。成交套數前十名的樓盤在尖草坪區、萬柏林區、晉源區、杏花嶺區均有分布。

　　表3 2018年6月太原市一手住宅成交套數前十名樓盤

　　2018年6月，太原住宅銷售金額前十名共成交42.12億元，如表4所示，其中6個項目套均面積高于全市，7個項目套均總價高于全市。晉源區泰禾金尊府（晉陽湖項目）以6.31億元的銷售金額位居首位。

　　表4 2018年6月太原市一手住宅成交金額前十名樓盤

　　本月住宅成交套數排名第一為萬柏林區的“融創外灘壹號”。融創外灘壹號位于漪汾街與濱河西路交匯處往北500米，總占地面積122000平方米,建筑面積910000平方米,產權年限70年。該項目由山西融創現代置業有限公司開發，容積率為5.51，綠化率為45%，為一線汾河景觀房，法式園林、精品裝修。周邊有美特好、濱河體育中心、省博物館、心血管醫院、太原市實驗小學、太原市外國語學校等，整個片區的配套齊全，重點中小學應有盡有。位置優越，戶型多樣，大開發商項目。

　　本月住宅成交金額排名第一為晉源區的“泰禾金尊府”。泰禾金尊府位于龍城大街和濱河西路交叉口西北角。該項目位于太原晉陽湖片區，北臨長風文化商務區，南接奧體板塊，左享5.1平方公里湖境，右攬汾河景觀，周邊更有諸多學校。項目整體規劃有中式豪宅、精品公寓、鼎級商業、知名小學等業態。一期住宅，師法恭王府建筑規制，汲取北方皇家園林與江南名園精髓，打造一府十園勝景。

　　3存量房價格指數

　　根據VISS系統對全市六大城區中2577個存量住宅小區的監測，2018年7月份存量住宅均價為9738元/平方米，環比增長3.93%。

　　2018年7月，全市六大城區中存量住宅均價最高的是迎澤區，監測均價為10484元/平方米，環比上漲3.05%；其次是小店區，監測均價為10041元/平方米，環比上漲4.44%；萬柏林區，監測均價為9291元/平方米，環比上漲4.34%；杏花嶺區，監測均價為9171元/平方米，環比上漲4.18%；晉源區，監測均價為8962元/平方米，環比上漲4.02%；尖草坪區，監測均價為7640元/平方米，環比上漲3.77%；本月小店區、萬柏林區、杏花嶺區等六大城區監測均價均有所上漲，其中小店區上漲幅度最大，為4.44%。

　　總結

　　“房子是用來住的、不是用來炒的。”

　　山西省住房租賃市場近年來發展很快，市場規模迅速擴大，可是仍然存在供應主體單一、供應結構不合理、制度設施不完善、市場秩序不規范、市場監管和服務不適應等問題。日前出臺的《山西省發展住房租賃市場實施方案》找準了山西省發展住房租賃市場的問題癥結，并給出了具體實施辦法。特別是提出從金融、稅收和用地保障等方面完善政策支持，會極大促進我省住房租賃市場的快速、健康發展。

　　當前，太原市正全面貫徹落實黨的十九大精神，堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，按照中央及省委經濟工作會議部署，積極推進全省經濟高質量發展。各相關單位和部門按照方案要求，創新舉措，為培育多元化租賃住房供應主體的目標提供方便，為多渠道籌集租賃房源的任務大開綠燈，為租購并舉的住房制度建設添磚加瓦，保障山西省《實施方案》盡早落地，為太原市住房租賃市場健康發展和全省經濟高質量發展作出貢獻。

　　6月土地市場，土地量價齊漲，從往年數據來看，到了此階段有回暖現象。拉動了土地成交面積的原因有：其一，本月工業用地面積新增，且占比達72.4%；其二，單住宅用地方面分析，本月土地出讓金占比65.64%，環比上漲86.8%，建設用地面積占比22.33%，環比上漲44.15%。

　　6月，預售套數和預售面積均有所下降，其中面積環比下降36%，成交走勢為環比量跌價漲，因面積跌幅不大，本月供銷比為0.67，減緩了太原市去庫存的壓力。