“公攤面積”的那些事兒

  2018/08/14

最近一段時間“公攤面積”這個話題引發了公眾廣泛討論和質疑，起因是一篇網絡熱文，在這篇文章中，買100平方米的房子實際卻只得70平方米，相信購房者都有共鳴。其實很多人買房子的時候，大概心里都有一個疑問，公攤面積是怎么劃分的？為什么不按照房屋實際面積核算價格呢？

一、公攤面積都包含什么

定義：公攤面積就是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

公攤系數：

整棟樓的分攤系數＝整棟樓需要分攤的總的公用面積／各套內建筑面積之和＝（總建筑面積一總套內建筑面積）／各戶套內建筑面積之和；

具體各套房屋的分攤面積＝分攤系數×各套內建筑面積；

根據測繪公司的經驗來說，住宅的公攤系數一般是0.18到0.25，商業用房一般在0.3到0.4。但是隨著房價的上漲，調控的加碼，很多開發商在公攤面積上暗藏貓膩，現在部分住宅的公攤系數超過了30%，甚至達到40-50%。而現有的法律法規并沒有對公攤系數設定上限，也缺乏統一標準，現行國家標準甚至還沒有“公攤建筑面積”和“公攤系數”這樣兩個術語。

二、公攤面積的現狀

目前國內除了重慶市基本都是按照建筑面積售賣，當公攤系數為30%的時候，套內面積只有70平米；而國外其他國家一般都按照使用面積或者按“套數”售賣房屋，也就是說如果產權證寫的是100平米，那么房內的使用面積就會有100平米。

三、面臨的爭議

1、取暖費用的繳納。目前電梯、管道、樓梯、地下室、設備間、門廳、門口警衛室的取暖費用都是需要業主來繳納的。

2、公攤面積的裝修。對于精裝交付的房子精裝收費標準是按照建筑面積算還是按套內面積算？對于毛坯房市面上裝修公司收費標準一般按照建筑面積來算，無形中增加了業主的裝修成本。

3、公攤部分的收益。一般來說樓道、電梯和門廳作為公攤應該屬于業主所有。但是物業公司經常在這些地方設置廣告位出售，收益也并未交給業主。

4、重復計算和收費。例如小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被算作車位再次出售，這屬于重復公攤。

四、是否應該取消公攤面積

有評論認為，公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積，實質上已經侵占到百姓的利益，也損傷了市場經濟的公平與公正，應盡快改變商品房銷售模式，由“公攤面積”轉向“套內面積”，讓住房銷售公開透明，消除灰色空間，制定公攤面積統一標準，是多少就是多少，讓業主看得清楚、弄得明白，以保障購房者的合法權益。

五、現階段購房者如何規避公攤面積陷阱

1、索取公攤數據。簽訂購房合同時讓開發商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數據，業主可通過數據求出公攤面積。

2、查閱有關資料。業主有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

3、在購房合同中約定公攤面積。應當在合同中約定公攤面積的數字，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。如果發生糾紛，可保護自己的合法權益。