樓市營銷虛假宣傳 消費者如何避免誤讀、上當(dāng)呢?

山西晚報   2018/08/24

隨著房地產(chǎn)市場的快速成長，省城太原樓市大牌云集、產(chǎn)品豐富，樓市廣告及營銷策劃行業(yè)的成長也與時俱進，樓盤推廣及廣告內(nèi)容已從十幾年前單純的重地段、說產(chǎn)品、比價格升級為賣預(yù)期、售情懷、偏品牌，在魚龍混雜、真假難分的大量信息轟炸下，業(yè)主常常將營銷宣傳誤讀為售樓承諾，身陷其中卻渾然不覺。而近幾年太原市頻頻出現(xiàn)的惡性業(yè)主維權(quán)及上訪事件，有些正是由于售樓廣告、營銷宣傳的華而不實、概念模糊而引發(fā)。

為落實國家樓市調(diào)控政策、規(guī)范行業(yè)秩序，近期全國各地掀起查處樓市虛假宣傳、哄抬樓價、捂盤惜售等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違規(guī)行為。8月15日，省城多部門聯(lián)合召開了《太原市治理房地產(chǎn)市場亂象開展市場交易管理自查自糾推進大會》，屆時將由房管、工商、公安、物價、銀監(jiān)、司法、宣傳等多部門組成的工作組，對群眾反映強烈的房地產(chǎn)市場四大類22種違法違規(guī)亂象予以重拳整治。而作為樓盤推廣銷售的首個環(huán)節(jié)，夸大其辭的虛假廣告、營銷推廣被列為重點整治內(nèi)容之一。

那么，在樓市廣告及營銷宣傳中，哪些內(nèi)容易引發(fā)糾紛和誤讀？業(yè)主如何辨別虛假宣傳，避免上當(dāng)？記者特別梳理出相應(yīng)內(nèi)容，以供讀者參考——

誤讀1：地段絕佳地處“城中央、市中心”

樓盤廣告愛用生僻字、稀有詞的習(xí)慣早已屢見不鮮。隨著城市版圖擴張，新的城市中心逐漸成熟，很多樓盤都愛用“城中央、市中心”等詞匯修飾自身的地理位置。但此“中央、中心”并非老市民印象中已成形的繁華商業(yè)區(qū)，而是需要規(guī)劃、城建、市政、房企等多個單位協(xié)同努力，經(jīng)過十幾年甚至幾十年建設(shè)運營，才能成長為新的城市中心。

在不少戶外、媒體廣告上，某樓盤標(biāo)榜自己“稀缺樓盤，坐擁寧靜”，而購房者實地探訪后發(fā)現(xiàn)，這個項目地理位置較偏，配套、交通、人氣等各方面不足，施工期間更是“人跡罕至”，實力詮釋“坐擁寧靜”。

地塊較大的樓盤，往往會自稱“千畝大盤、城市新中心、醇熟社區(qū)”，地塊越大、社區(qū)越大，也意味著這個項目開發(fā)時間長。不少居住在“市中心千畝大盤”的業(yè)主稱：“熬過十年，項目N期開發(fā)完了，小區(qū)才會成為真正的市中心。”還有相當(dāng)一部分業(yè)主，買房十幾年后，都等不來“坐擁城市繁華”的便利。一個小區(qū)是否會成為新的市中心，最終還得看城市規(guī)劃、房企運營能力。

在樓盤未進入城市中心之前，多數(shù)樓盤會以車程距離標(biāo)榜樓盤地段價值，這當(dāng)中也有說不清、道不明的模糊宣傳。例如，某房地產(chǎn)廣告稱：“10分鐘即可到達南站，15分鐘抵達機場，出行暢達無憂”，另一個則是開發(fā)商宣稱“距市區(qū)6公里、市中心僅15分鐘車程”。而實際上，樓盤和南站、機場的直線距離也許有20公里，在不堵車、無紅綠燈、理想車速的情況下可以達到10分鐘抵達目的地，但真正驅(qū)車測距，又會有紅綠燈、車多等路況，30分鐘才能夠抵達。

看樓盤廣告，要么“坐擁中央盡享繁華”，要么“坐擁寧靜空氣清新”，總之都是好地段。一位資深房地產(chǎn)策劃人士表示，“樓盤的營銷人員必須盡可能夸大項目優(yōu)勢，激發(fā)購房者的想象，促進消費者的購買欲。”

誤讀2：配建名校營造書香社區(qū)

近兩年，由于房企配建的名校名額不足、教學(xué)質(zhì)量不佳，引發(fā)的業(yè)主惡性、群體性維權(quán)事件，讓房企對學(xué)區(qū)房廣告宣傳、營銷設(shè)計越來越謹慎。

為了孩子進入名校，在省城北中環(huán)某樓盤購房的業(yè)主劉先生稱，“購房時，樓盤宣傳配建名校，為了孩子上學(xué)，我們花了一家人的積蓄買了房，可是等孩子入學(xué)時卻發(fā)現(xiàn)不能入學(xué)。”在經(jīng)過交涉后，開發(fā)商表示，“我們沒有違約，業(yè)主與樓盤雙方簽訂的商品房買賣合同約定的條款，并沒有承諾配建學(xué)校具體開學(xué)時間、保證業(yè)主子女上學(xué)。學(xué)校招生、管理、開學(xué)計劃，由政府部門負責(zé)，開發(fā)商只作為代建單位。”

某地產(chǎn)集團某項目業(yè)主李先生說：“買房時承諾什么都有，交房以后什么都沒有。就拿學(xué)校來說，銷售時承諾有公立小學(xué)，我們買房時房價比周邊沒有學(xué)校配套的樓盤房價要高，而交房后這些全部沒有兌現(xiàn)，附近只有一個學(xué)費比公立學(xué)校貴很多的私立小學(xué)。很多孩子都沒法按正常時間入學(xué)。”

記者在采訪時還了解到，在經(jīng)歷過業(yè)主維權(quán)事件后，不少樓盤售樓處為規(guī)避無法入學(xué)的風(fēng)險，雖然學(xué)區(qū)房的概念仍然是重要的營銷賣點，但是不會明確體現(xiàn)在書面合同、廣告語中。一位置業(yè)顧問告訴踩盤調(diào)查的山西晚報記者：“將來小區(qū)肯定對口某重點小學(xué)分校，只不過是教育局還沒批下來，我們不能正式對外宣傳。但等到學(xué)校正式獲得審批，業(yè)主買房要比現(xiàn)在貴許多。”

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確表示，房地產(chǎn)廣告中不得含有樓盤能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。然而，仍然有很多樓盤將配建學(xué)校作為項目賣點，給業(yè)主造成一旦買房就能上名校的印象。記者在省內(nèi)各大房地產(chǎn)行業(yè)媒體發(fā)布信息中看到，類似于《太原已簽約學(xué)校品牌樓盤推薦》《買房可上重點學(xué)校，這些樓盤你需要知道》等文章被設(shè)置在最顯眼的位置，點擊、閱讀量持續(xù)居高不下。

教育行業(yè)資深人士李先生說，“開發(fā)商配建名校，只是給業(yè)主子女就近上名校提供了可能性，并非絕對性。業(yè)主買房時，如果教育部門還未有正式批復(fù)，配套名校的開工時間、開學(xué)時間、招生范圍、教學(xué)質(zhì)量存在許多不確定性，需要業(yè)主自己落實后再買單。”

誤讀3：品牌即品質(zhì)“豪宅”即高端

房地產(chǎn)市場同質(zhì)化競爭日益激烈，不少開發(fā)商走上高端品質(zhì)的發(fā)展路線，但一些品牌開發(fā)商的交房產(chǎn)品卻讓業(yè)主們很失望。

某小區(qū)業(yè)主劉先生說，“這個月已經(jīng)是業(yè)主在交房后聯(lián)合找開發(fā)商的第三回了，小區(qū)各類配套的質(zhì)量都讓人很不放心。比如消防設(shè)施不完善、消防通道走廊玻璃碎成渣、地面裂縫、樓梯臺階破損、下雨后小區(qū)積水嚴重等等，如果是一個年久失修的老小區(qū)，這種情況大家也就見怪不怪了，可是花了高價買了高品質(zhì)小區(qū)，業(yè)主們肯定對新家的期望值要高一些，遇到這樣的情況也實屬鬧心。”

某品牌房企一直以來都是行業(yè)“優(yōu)化設(shè)計”的領(lǐng)頭羊，其戶型設(shè)計、建筑設(shè)計領(lǐng)先于行業(yè)，被業(yè)內(nèi)視為行業(yè)標(biāo)桿。但該品牌旗下小區(qū)交房時，卻曝出設(shè)計缺陷，讓業(yè)主們覺得設(shè)計人員“智商”堪憂。一家房地產(chǎn)行業(yè)自媒體發(fā)布的業(yè)主自拍圖片顯示，該樓盤相鄰的兩套房，入戶門“打架”嚴重，如果一家開了門，另一家根本無法開門，大門被完全遮擋。這個小區(qū)預(yù)售時廣告語是：國學(xué)大院、匠心巨制、精裝豪宅，業(yè)主入住后的體驗實在和這些聯(lián)系不到一起。

在2005-2006年建于太原小店區(qū)二營盤的“地王”項目，至今仍未清盤。業(yè)主吳先生說，“買了這個房子就是生氣的開端，當(dāng)時承諾精裝豪宅，交房后地面、墻面都是顏色不統(tǒng)一的劣質(zhì)石材，地磚、墻磚批次不同，色差非常大。交房時陽臺不封閉，造型不規(guī)則，不封閉起來家里落灰嚴重，而要封閉施工工程又太大、造價不菲。交房幾年，小區(qū)的水電費用還執(zhí)行施工時的價格，仍未改成民用水、民用電。一期業(yè)主鬧事之后可以免費停車，而二期業(yè)主卻要交停車費……”

花高價購買的高端品牌精裝房，貨不對版，業(yè)主有一肚子倒不完的苦水。

誤讀4：租售超低起價

目前市場上，房產(chǎn)中介機構(gòu)也存在為促成交易而虛假宣傳的情況，旨在提高房產(chǎn)價格或房租，從而賺取高額的居間服務(wù)費用。而購房者或租房者從看房到交易，每一個環(huán)節(jié)都有可能被中介“忽悠”。

在看房階段，房產(chǎn)中介機構(gòu)常會介紹“本小區(qū)距離某商業(yè)中心××分鐘”，但并未說明是步行還是乘車；“本小區(qū)租金×××元/月起”，房產(chǎn)中介往往用一個“起”字營造出低價的優(yōu)惠感，但這檔價格的房源往往只是誘餌，當(dāng)租房者上門咨詢時往往被告知“已經(jīng)租出去了”；還有部分房產(chǎn)中介通過隱瞞信息或制造虛假信息，虛抬房屋價值；還有些標(biāo)榜著大樓盤次新房的二手房源，實際位置不在名盤小區(qū)內(nèi)，僅僅是靠近名盤。

二手房租售業(yè)內(nèi)人士劉先生表示，“虛假房源”是中介最為常見的宣傳陷阱。部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員為吸引客源，隨意在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布虛假的房源信息。虛假房源往往不會明目張膽地張貼在中介機構(gòu)的網(wǎng)站或店面門口，而是會將這些不實信息公布在自媒體、其他平臺網(wǎng)站、論壇評論里，從而吸引有效客源。這類虛假宣傳，一個是由于商品房這種產(chǎn)品本身比較復(fù)雜，房源信息不對稱，造假空間大；另一個則是行業(yè)內(nèi)缺乏健全的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，監(jiān)管力度不足，中介機構(gòu)造假成本太低。

在交易過程中，還會有少數(shù)中介隱瞞房屋真實情況，如抵押情況、房屋質(zhì)量問題等。消費者交付定金、中介費之后才予以告知。還有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對委托人隱瞞房屋相關(guān)權(quán)屬狀況、價格等重要事項，從中牟取高額差價。

山西艾倫律師事務(wù)所律師田源表示，對不誠信的中介機構(gòu)，特別是炒買炒賣、居間牟利、惡意煽動、哄抬房價等行為，消費者應(yīng)該保留證據(jù)維護自身合法權(quán)益。購房合同上要以現(xiàn)行的合同范本來做參考，認真閱讀購房合同，注意辦理時間、房屋交接、裝修質(zhì)量等條款，免受霸王條款侵害自身合法權(quán)益。

法律專家建議，消費者應(yīng)提前向太原市房管局了解中介的資質(zhì)、口碑以及客觀評價。同時，消費者應(yīng)該謹慎對待中介經(jīng)紀人的口頭承諾，有意識地收集固定證據(jù)。必要時可以直接向消協(xié)、房管局等機構(gòu)進行反映、投訴，最終也可以由中國消費者協(xié)會向人民法院提起訴訟。