長租公寓遭炮轟北京地區加碼租賃市場調控力度

2018/08/27

最近北京房租快速上漲引發熱議，批量收房再轉手出租的長租公寓運營商成為眾矢之的，其背后無序擴張等問題顯露。8月21日，北京市12345政府服務熱線開通打擊“黑中介”投訴舉報專線，多部門嚴打惡意漲房租行為，加碼租賃市場的調控力度。

此前自如、相寓、蛋殼公寓等10家住房租賃企業被相關部門約談后已承諾，不漲租金且提供超12萬套的房源投向市場。不過，即使長租公寓暫時平價入市，若此類產品不探索新的盈利模式，且剛需性租賃產品持續短缺，調控后租金仍將持續上漲。

業內人士表示，由于追求租金收益最大化，長租公寓在產品定位上只能鎖定中高端類別。相似定位和追求快速規模化導致該類企業不計成本爭搶房源，促使租賃市場整體租金提高。未來，待集體土地、商業辦公項目轉入租賃市場，或對長租公寓的經營模式帶來沖擊，可緩解行業發展無序及房租猛漲的難題。另外，租賃市場信息亟待透明化，仍需加強管理。

公寓運營商搶房源抬高租金供不應求是主因

租賃市場近年來一直都有新入場者，房源數量一直有所補充，包括原本計劃出售低價轉為出租的房源，以及各大公司層面引入價格較優惠的人才公寓，加速供應的長租公寓等。

公開數據顯示，截至今年上半年，創立已有7年的自如公寓已超過70萬間，并計劃在今年突破100萬間；2015年成立的蛋殼公寓，在今年上半年已擁有12萬間，2018年底目標管理30萬間公寓；魔方公寓預計增加房源5至8萬套，房企方面如佳兆業此前公布的目標則是三年內打造長租公寓10萬間。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池在接受《財經》新媒體記者采訪時表示，長租公寓的租金上漲會促進市場房租水平的提高。另外，北京的住房仍然處于供不應求的狀態，可用于出租住房房源不足，誰掌握了房源誰就擁有主動權，因此，中介競相通過各種手段獲取房源。

合碩機構首席分析師郭毅認為，長租公寓難以做出產品差異。即使做出產品和價格差異，仍屬于中端和高端產品，無法覆蓋剛性居住需求的人群。原因在于，從收購租賃存量資產（房源）和增量資產（土地）都有一定成本，運營期間成本也較高，成本倒推租金收益，長租公寓產品只能定位中高端價格水平。

但不少涉獵企業已經折戟在長租公寓領域，宣布倒閉，行業洗牌加速。在協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，投資人簡單以為租金價格上漲，就是殺入長租領域的好時機，資本盲目跟風，卻忽視了人工成本上漲快于目標客戶群可支配收入增長的陷阱。租賃市場和買賣市場截然不同，在租賃市場里規模效應是無效的，因為資本投入增加遠超過了客戶可支付能力的上漲。

一位上市房企的公寓負責人告訴記者，公寓運營商搶房源、抬高租金，是客觀上存在的現象，因為有規模和盈利的需求。同時，這個季度是旺季，每年都會有一定周期性上漲，今年上漲幅度比較大。不過，和可居住空間供給也有很大關系，今年的供給量大大減少的原因在于，低端剛需性居住空間基本都被拆違清理了。

剛需性租賃產品驟減市場缺乏長效租賃機制

根據貝殼研究院的報告顯示，自2017年末開始，北京外圍城區不符合居住要求的違規建筑、群租房等被清理，導致需求向內城轉移。此外，中心城區企業密集，畢業季期間內城租賃需求也有所增多。

事實上，早在2013年，北京市住建委等六部門聯合下發了《關于進一步規范出租房屋管理的通告》，主要涉及嚴禁違反出租房屋面積限制條件出租，包括改變房屋內部結構分割出租。

自2013年末開始，違法出租房得到有效清理。在《北京市“疏解整治促提升”專項行動2017年工作計劃》中顯示，2017年度依法取締違法群租房7000余戶，其中城六區5600余戶，城六區違法群租房實現動態清零。

然而，近日曾有“小香港”之稱的海淀區田村，被爆又現地下室隔斷間。目前，經相關部門調查發現，該區域為人防工程，在2016年綜合整治清理后已經關停，但之后有人破壞了人防工程的原始結構，用隔斷打了很多房間用來住人，現已被再次清理關停。

曾居住在田村附近的租客表示，幾年前，田村到處都是幾百元的隔斷間，但現在這些隔斷間已被取締，取而代之的是租金上千元的兩居室，租房壓力增加了，所以搬到其它地方了。

在郭毅看來，目前租賃市場本身存在多元細分的租賃需求，此前北京清理地下室、群租房導致面向中低端租賃型產品供應量減少，但是這部分租賃需求較大。而中介公司看到市場需求的空白，通過大量的吸納房源，對房源簡單裝修改造后分割小面積對外出租。使得對比整套房源，單間房租金相對較低。此種租賃型產品原本符合中低收入階層，但是由于多家中介公司開展相類似的業務，市場上形成房源的競爭和區域壟斷，造成整體房屋租金的提高。

此后，眾多資本涌入該類公寓改造，競爭更為激烈。近日，多位打算出租自家房源的房東告訴記者，某中介公寓產品要簽約三年，但承諾租金每年上漲3％－5%。這也意味著，一套5000元左右的房源，月租金保底上漲150元，否則運營商就會賠錢。而對于承租人，月租金上漲幅度則應遠高于此增長數額。

國家發展研究中心研究員劉衛民近日公開表示，本輪房租上漲，資本一定程度在推波助瀾，但租賃市場供給層次不足是重要因素。前期租賃市場發展不完善，造成了對優質房源稀缺性的供應。規范租賃市場，要建立一套關于租賃市場的長效機制，跟進政策支持，如稅費減免等。

財經評論員萬喆建議，要統籌資源的平衡，使人口分布、人流分布、租房市場的資源配置合理搭配。

同時，趙秀池也表示，房租是一個價格區間，由供求雙方決定。供不應求，房租上漲；供過于求，房租下降。從根本上平抑房租上漲，需要平衡供求關系，針對不同的收入人群提供不同的租賃住房。

集體用地產品入市或可破解漲價難題租賃信息亟待透明化

北京已經出臺一些方案來改進目前租賃市場供給不足的現狀。近日，北京市部分集體用地已找到合作方并成功簽約，預計不久后將正式動工。

“未來，農村集體用地上建設的租賃產品成本比較低，這樣的租賃型產品如果大量供應，可滿足低端市場居住需求。另外，在住房保障產品范疇，如公租房、廉租房每年都有供應計劃，與集體用地建租賃產品等綜合形成對中低收入人群的供應產品類型，可有效緩解房租上漲的現象。”郭毅說。

從目前來看，因公寓型產品租金收益較高，所以普通房源均向高收益的公寓型產品靠攏，被房東或中介改造后出租，導致剛性房源逐漸減少，平均房租上漲。但這一現象，或在各類調控措施以及新入市的集體土地、商辦項目轉租賃，包括職工宿舍的大量入市在內有所改觀。

據上海易居房地產研究院報告顯示，由于政府限購限價等調控政策，預計未來一年一線城市房價將趨于平穩。而隨著近一年來一線城市增加租賃住房用地的供應，未來3－5年租賃住房的供應規模將有較大的提升，租金也將趨于穩定。

事實上，現如今租賃市場的平均租金水平，多以中介的成交價格為指導。一位北京租客告訴記者，去年在海淀區公主墳租住的兩居室，月租金為5300元，今年房東直接將月租金漲至6800元。

一中介人士告訴記者，房東報價基本上是根據市場價格來報，市場價格即是近期附近小區房源的成交價格。

對此，業內人士表示了擔憂，租賃市場存在很多無備案的租賃交易，且北京市的租賃交易平臺還建立不久，需要大量的數據導入和眾多自主交易租賃的雙方提供交易信息。