漩渦中的“租金貸”:多家金融機構收緊相關業務

證券時報  2018/09/12

近期長租公寓深陷輿論漩渦，特別是“租金貸”被質疑是用租客信用做貸款，利用期限錯配資金沉淀用于自身擴張，存在“暴雷”風險，這也引起了監管部門和金融機構的注意。記者日前了解到，8月中下旬起，多數金融機構針對C端客戶的房租分期業務都處于停滯狀態，包括北京銀行、平安銀行、京東金融等金融機構已暫停或收縮了相關業務，一些國有銀行雖然仍在推進，但對該業務的審核已更加嚴格。

日前，有媒體報道稱，平安銀行針對租房提供的信貸產品“房租貸”從它的APP中悄然下架，同時也停止了與包括蛋殼等租房中介機構的合作。

對此，蛋殼公寓有關負責人接受記者采訪時表示，與平安銀行的合作不是終止是暫停，因為雙方合作金額達到上限后，平安方面對提額的事情在走相關流程，所以只是暫停。

“去年長租公寓做的針對C端客戶的房租分期業務，今年8月中下旬開始大多處于停滯狀態，除了平安銀行，北京銀行的業務也處于暫時不推進狀態，現在基本敢給租賃企業做房租分期業務的都是國有銀行，而且是通過信用卡形式做，審核更加嚴格。”熊貓公寓創始人王璽龍告訴證券時報記者，京東金融以前能貸1年的租房分期額度，現在變成3個月了，而且審核資質變嚴，基本上個人的二房東都不行了，只能跟自如等大機構做。

對于金融機構暫停房租分期業務的原因，王璽龍認為，一方面是長租公寓行業每年7、8月是租房旺季，金融機構今年以來已經放了不少貸款額度，8月中下旬因額度短缺開始暫停；另一方面也是出于對風險的考慮，畢竟目前對拿錢的“二房東”資金監管還有所欠缺。

據了解，北京、深圳、杭州、上海等地已經開始對住房租賃企業的“租金貸”等融資業務開展集中專項檢查。

“租金貸”隱憂

“租金貸”業務是指租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平臺申請信用貸款，機構一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務商，但服務商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客是按月付租金，實際上每月是向貸款機構還貸。長租公寓行業中大多數企業特別是分散式企業基本都使用“租金貸”。

長租公寓企業“租金貸”業務一般有toB端和toC端兩種。王璽龍告訴記者，toC端是與租客直接簽約，就像銀行辦信用卡或貸款一樣，必須有本人簽字銀行才會認，是有授信的，現在所有房租分期的放貸部門都是銀行主體，都需要簽字確認，像招行、浦發銀行這些直接跟租客協調的，租客還要去銀行辦信用卡，這種租客不可能不知道。

“只要是toC端的房租分期業務，租客一定知道，他說不知道一定是租客在騙人。而toB端的房租分期，租客可能不知道。”王璽龍說，這是金融機構針對二房東手中的合約，即對應收賬款進行放貸，相當于用企業的信用和企業手里的應收賬款為質押物兩者結合向銀行貸款，這種貸款在中國的企業非常常見。“比如鋼材廠每月銷售額固定100萬，且有長期的供應合同，他拿供應合同與銀行貸款，銀行也會批。”他說。

不過，在深圳市互金協會看來，長租公寓“租金貸”業務模式實際具有非法侵占他人財物的特征，形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大。一方面，“租金貸”模式隱蔽性強，存在租戶不知情的情況下承擔了貸款資金被服務商挪用的風險，少數服務商及其高管可能涉嫌職務侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規行為。另一方面，一旦長租公寓中介服務商資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預繳的租金，且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔。同時，租客仍需繼續向貸款機構支付貸款本息。租客已支付租金而房東卻收不到租金，租客要求繼續租住而房東要求租客退房，雙方對是否繼續履行租賃合同極易產生糾紛。

對于業內對“租金貸”的風險和擔憂，自如、相寓、蛋殼相關負責人接受證券時報記者采訪時均表示，房租分期產品只是多種支付方式之一，完全由租客自主選擇，在辦理過程中需要租客確認或簽字，不會有任何強制，而且現在資金端都是銀行等機構，風控要求非常嚴格，審核不過也無法辦理。另外，房租分期業務在公司整個租賃業務中的占比并不高。

記者多方采訪了解到，目前自如在全國范圍內僅有不到18%的客戶選擇消費分期；在北京，自如分期使用占比僅為11%左右。相寓的消費分期業務在整個租賃業務中占比不到5%，一些確實有房租支付壓力的客戶群體會選擇這種方式。而蛋殼的租客選擇分期月付的比例在50%左右，而且這部分租客向第三方金融機構申請時的通過率不到60%。與自如、蛋殼、相寓等分散式公寓品牌相比，集中式公寓品牌選擇房租分期業務的更少，世聯紅璞公寓僅有不到千分之一，熊貓公寓沒開展該業務。

杠桿比例有待監管

除了對“租金貸”業務風險的擔憂，資本的大舉進入也引發爭議，被認為是助推房租上漲的“元兇”，甚至是“嗜血”。

在目前資本介入長租公寓的四種方式中，除了直接入股、買資產成為持有者或者REITs投資人、利用企業自身信用和未來租金發行ABS（資產證券化），還有一種是租賃貸ABS。中聯基金總經理何亮宇指出，與魔方用自身信用和未來租金做ABS不同，自如、蛋殼做的是租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權和證券化，而是由此產生的租金消費貸的證券化。

有觀點認為，長租企業以租金貸為基礎資產來發行ABS，而不是以真實租金來發行ABS，其融資規模遠超過每個月或報告期內的真實租金流入，相當于一個虛增的未來現金流預測，屬于資金空轉。更有觀點認為，長租公寓通過ABS的方式融資，相當于用租金貸再融資，是“空手套白狼”。

對此，何亮宇并不贊同，他認為租金貸ABS只是資金提供方發生改變而已，原來是商業銀行、消費金融公司或者互聯網金融平臺等，現在相當于ABS投資者給他錢，是用更便宜的資金來源做置換，并非再融資。“根本問題在于允不允許利用租金貸的方式來躉交租金，如果允許，那么租金貸的錢來自哪里？是銀行？還是P2P公司？還是ABS給租金貸？我認為ABS最好，因為它最公開透明，監管最嚴格，發行機構最專業，反過來還能倒逼市場更健康發展。”他對證券時報記者說。

不過，蛋殼有關負責人則對證券時報記者表示，蛋殼ABS跟租金貸沒有關系。公開信息顯示，蛋殼公寓8月7日宣布，全國首單分散式長租公寓租金收益權公募ABS——“天風-蛋殼公寓信托受益權資產支持專項計劃”已設立，發行規模為2.035億元，產品期限為3年，將于近期在上海證券交易所正式掛牌。該產品底層資產還款來源為入池物業的租金差額，即蛋殼公寓向租客收取的租金收入與需向委托業主支付的租金之差。

在何亮宇看來，租金消費貸是“好金融”，一方面幫助企業盡快回籠資金去擴張主業，另一方面也減輕了租房者的短期支付壓力，對雙方都好事情，關鍵是怎么提前控制好風險。“一是底層的租約是一年，租金貸不能超過一年；二是這筆錢怎么監管；三是不能隱瞞誘騙，租客要有自主選擇權。”他說，行業需要規范，租金貸是預收未來的錢，融資比例過高相當于杠桿比例過大，因此用租金貸的比例占租金收益的比例不能太多。未來租金貸下的ABS怎么走調整還要觀察，但是租金收益權的和重資產為基礎的CMBS和REITs不會有問題，因為這是監管主要推進的方向。

“租金貸”的問題引起了多地監管部門的關注。證券時報記者了解到，北京市住建委8月底表示，正聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門對違規使用“租金貸”的舉報調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒；8月27日，深圳互聯網金融協會下發了《關于防范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，呼吁互聯網金融平臺加強授信資質審核和風險管理，嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務；杭州市要求對住房租賃企業開展租金貸等金融產品使用等情況進行專項檢查；上海市也要求對上海代理經租企業的經營模式、行為規范、融資業務等情況開展集中專項檢查。

相寓副總經理張多接受證券時報記者采訪時也預計，接下來會出更多監管條例和要求，來監督規范整治亂象，清除不合規企業，這對整個行業來說是好事，也是新的發展機遇。