房貸、房租將抵個稅，誰有資格享受這些福利?

搜狐焦點  2018/09/12

風傳多年的住房利息抵扣個稅已經進入倒計時階段。與此同時，房租納入個稅抵扣，“租售同權”實質性落地的第一步也開始邁出。

9月6日舉行的國務院常務會議明確了 子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息（注意“普通”兩字）、住房租金、贍養老人支出等6大專項將納入個人所得稅附加扣除，以確保個稅扣除后的應納稅收入起點明顯高于5000元。

引發關注的是，普通住房將會如何界定？在一二線城市房價高漲時期上車的購房群體，是否能享受到這波減稅紅利？

房貸利息變身“普通”房貸利息

按照稅改時間表，住房貸款利息、租金等專項附加扣除范圍和標準，在向社會公開征求意見后，依法于明年1月1日起實施。

需要特別指出的是，在8月31日通過的新個稅法中，專項附加扣除中對于房貸利息扣除的措辭是“住房貸款利息或者住房租金”，而在9月6日的國常會上，則變為“普通住房貸款利息”和“住房租金”兩項。

兩點變化引發關注。首先，強調了在住房貸款利息上特意強調了“普通住房”，另一方面，將住房租金扣除項目單列，相當于給予了更多的扣除空間，比如說，對于同時在還房貸與付房租的群體來說，按照此前的扣除方法，只能在房貸利息和房租之間二選一，而按照最新的規定，可以同時進行抵扣。

也就是說，在4個月后，從明年元旦開始，對于那些背著房貸與房租壓力的居民來說，在納稅上就能開始體會減負效果。

早在2015年，就有消息稱個人所得稅綜合稅制改革正在考慮將個人所得稅抵扣住房按揭貸款利息。隨后在2016年7月，財政部財政科學研究所原所長賈康就在三亞透露：房貸抵扣個稅的方案已確認。

三年后，這一政策終于落地，不過，最終抵扣標準如何設定，在考驗政策層的智慧同時，也直接影響到受眾群體的紅利大小。

首先對于購房群體來說，在“房住不炒”的總體方針下，這一抵扣標準的設置大概率會參照是否首套、是否自住等等。在此基礎上，對于改善性需求產生的換房，是否算首套、是否能享受到這一優惠暫時還都是未知數。

除此之外，對于房租抵扣來說，稅務機關如何認定房租、是否需要個人申報、如何審核租房合同、北上廣深等一線城市房租抵扣標準是否與二三線城市相同等等一系列問題都成為下一步關注的焦點。

按照財政部副部長程麗華的公開表述，下一步將對扣除的范圍、標準和實施步驟作出具體規定，并且會初步考慮對專項附加扣除設置一定限額或定額標準。從中也能看出，并非房貸或者房租越高，享受到的優惠會越多，從制度上保證了抵扣的公平性。

你的住房“普通”嗎？

其實，不管住房貸款利息和房租抵扣個稅最終如何執行，對于購房者、租房者來說，這都是能夠減輕日常生活負擔的好消息。

以小A夫婦為例，在2016年北京樓市大熱起潮時，其在東城購入不足百平米的兩居室，此后房價一路走高，在傳出房貸利率可以抵扣個稅后，他們也曾感慨為何當時不能“心再大點”買個更大的。當時他們的考慮是，一旦政策落地，在他們夫婦每個月合并七千元的納稅基礎上，確實能減輕不少壓力。

當住房貸款抵扣個稅政策終于出臺后，盡管政策強調了“普通住宅”，小A夫婦仍是松了口氣。“我們趕在2016年北京房價還沒有大漲時候買的，一平米不到四萬三，總價不足400萬，要是按照現在北京認定標準，是滿足普通住宅的條件的。”小A感慨稱，也是因為早上車，沾了單價和總價較低的光。

根據國家規定的普通住房認定標準，需滿足三個條件：

1、住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；

2、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實際成交價格確定；

3、實際成交價格原則上應當低于按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

僅從第三個條件來看，目前北京執行的普通住宅標準是2014年9月30日公布、并于當年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格是按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區域調整系數為五環內1.5，五至六環之間1.2，六環以外0.9。就價格紅線來看，五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

不過，小A夫婦的朋友Z卻“并不走運”。Z于今年4月購入了東五環邊上一套90平上下的老房子，“都是90年代的老房子，單價、總價與小A夫妻的房子相差不遠，但位置已經是天上地下，畢竟是東五環外和南二環的區別。”Z感慨道，按照目前的普通住宅標準，盡管總價相近，但早上車的小A夫妻位于南二環的房子是普通住宅，而他的則是非普通住宅了。

在Z看來，一旦他的房子因為“非普”而不能享受利息個稅抵扣，而小A夫婦早年沾光低房價、如果還能抵扣個稅的話，他心里難免會覺得不公平。在北京，像是Z這樣的群體應該不是孤例。住房利率個稅抵扣過程中，標準究竟該如何制定、是否真能享受到個稅減免紅利成為他們關注的焦點。

值得關注的是，在北京上海等一線城市，現有的普通住宅標準已經三四年未曾調整。

以北京為例，普通住宅的認定標準最早是在2008年出臺，后來在2011年和2014年10月經過了兩次調整，一直到目前尚未調整。據安居客數據顯示，2014年10月北京樓市均價為3.7萬/平米，而在2018年9月，最新均價已經飆升至5.9萬/平米，整體漲幅超59%，剛需住宅“被豪宅”現象開始涌現。業內聲音指出，2014年實行的舊普通住宅標準對于現階段北京樓市來說已經難以適應。

除了北京外，上海市也于2005年6月出臺普通住房標準制度，先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月作了調整。深圳上一次調整普通住宅標準是在2015年10月。

刺激樓市是偽命題

在住房貸款房貸利息可抵個稅政策大方向落地后，就有某地媒體發聲稱或許會刺激樓市。該文認為“住房減稅，將在一定程度上促進商品房和租賃市場發展，且經濟壓力下降后，居民或在此次稅改的促進下提高商品房購買意愿，為剛剛降溫的當地樓市又打了一劑雞血。”

但在筆者看來，這一政策除了可以為已經購房群體適量減負外，對樓市新的刺激幾乎可以忽略不計。

當前樓市已經處于政策嚴控下。在今年7月底舉行的中共中央政治局會議上，“堅決遏制房價上漲”被重點提出。中原地產研究中心的數據顯示，僅今年8月，就有45個城市發布了超過55次房地產調控政策，密集程度刷新歷史記錄，年內累計調控次數高達315次。

在地方調整政策密集出臺背后，住建部主導的約談問責機制正對地方樓市發揮影響。最近的一次是在8月17日，住建部約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人，約談強調要綜合運用經濟、法律和必要的行政手段調節住房需求，并表示要嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規范市場秩序。而在此之前幾個月，住建部曾發起對西安、海口等12個熱點城市的約談，強調樓市調控目標不變。

按照相關負責人在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會時的說法，將對未能實現調控目標的地方堅決問責。業內聲音指出，預計未來幾個月，樓市調控力度將全面超過2018年上半年。可以說，在這一嚴厲調控大背景下，僅僅因為個稅抵扣落地就能刺激樓市，恐怕是個偽命題。

其實，住房利息抵扣個稅并不會刺激樓市，租金抵扣個稅也與當前樓市調控的大方向契合。

黨的十九大報告強調租購并舉，曾明確提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”而在今年五月，住建部首次提出了控租金的目標任務，將其與穩房價放在一起。政策層對于租房市場的關注度也日漸密切。

想要實現購租并舉，落實“租售同權”就成為第一步。簡單來講，租售同權就是租房與買房居民享有公共資源分配的同等待遇。從此次個稅抵扣專項設置來看，可以說是邁出了“租售同權”第一步。