預(yù)售制短期不會(huì)取消 現(xiàn)房銷售已在多地區(qū)推行

澎湃新聞網(wǎng)  2018/10/23

近日，合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，《通知》指出，為深化商品房預(yù)售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡(jiǎn)化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。

在業(yè)內(nèi)人士看來，合肥鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)實(shí)行現(xiàn)房銷售具有信號(hào)意義，未來現(xiàn)房銷售的模式也會(huì)不斷擴(kuò)大推廣。但是基于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，現(xiàn)房銷售只會(huì)在部分城市試點(diǎn)。

短期內(nèi)不會(huì)取消商品房預(yù)售制度

與現(xiàn)房銷售不同，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多以商品房預(yù)售為主。所謂商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度起始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確。

商品房預(yù)售制度設(shè)立的初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，從目前的情況而言，短期內(nèi)不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。李宇嘉指出，推行現(xiàn)房銷售應(yīng)該是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，推行現(xiàn)房銷售一方面要考慮市場(chǎng)上的供應(yīng)量、房?jī)r(jià)以及房企的資金流問題。另一方面，現(xiàn)房銷售應(yīng)在新房占比不太高的城市，即進(jìn)入存量房市場(chǎng)的城市先行推進(jìn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨，但是短期看，如果取消預(yù)售制度，會(huì)帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。

可通過土地出讓合同規(guī)定“現(xiàn)房銷售”

盡管商品房預(yù)售制度推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展，但是預(yù)售制度也帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類質(zhì)量及交付問題。

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)曾向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》。《通知》指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

盡管廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示目前通知正在征求意見過程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。但是現(xiàn)房銷售是否會(huì)全面鋪開仍是大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，短期來看，現(xiàn)房銷售不會(huì)大規(guī)模鋪開?，F(xiàn)房銷售應(yīng)逐步推進(jìn)，或者說可以作為調(diào)節(jié)手段根據(jù)市場(chǎng)情況來要求是否推行。

陳晟指出，“現(xiàn)房銷售”的要求可以在土地出讓的時(shí)候在出讓合同中規(guī)定或者明確“結(jié)構(gòu)封頂”后銷售等來賦予商品房預(yù)售制度彈性。

據(jù)澎湃新聞?wù)淼膹V東省中山市國(guó)土資源局官網(wǎng)網(wǎng)站的信息顯示，5月至今，中山市合計(jì)推出16宗住宅及含住宅的綜合用地，規(guī)劃建筑面積約152萬平方米 ，無一例外均要求“商品房現(xiàn)房銷售”，即要求開發(fā)商直接銷售證件齊全的已經(jīng)成型待售的商品房。

有城市推行后又取消現(xiàn)房銷售

而在更早之前，江蘇省蘇州、江蘇省宿遷、山東省濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)、江蘇省南京、浙江省杭州市等就已在住宅地塊出讓時(shí)探索現(xiàn)房銷售。不過，杭州、南京等卻在推行一段時(shí)間后，改變土地出讓規(guī)則。

2017年3月24日，杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售。但是僅4個(gè)月后，杭州推出的土地出讓就開始改變規(guī)則——“溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除了。

據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道，3月24日后的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓十宗涉宅地塊，其中有九宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內(nèi)無法形成有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月。據(jù)《上證報(bào)》報(bào)道，為給土拍市場(chǎng)降溫，南京市規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當(dāng)住宅用地、商 住用地網(wǎng)上交易競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為在網(wǎng)上競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積。

但在7月份掛牌的5幅地塊條件顯示，取消了“競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門檻，以及競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。