長租公寓首次亮相!太原房地產(chǎn)邁入“租購并舉”時(shí)代

山西云媒體  2018/10/31

以“租購并舉 幸福龍城”為主題的太原市第十六屆房展會(huì)落下帷幕。此次房展會(huì)參展房企高達(dá)138家，而在為期三天的展會(huì)中，最具話題性的，莫過于太原萬科攜旗下長租公寓品牌“泊寓”的首次亮相。

時(shí)間退回到今年5月，省政府辦公廳印發(fā)《山西省發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施方案》。從政策出臺(tái)到如今首個(gè)項(xiàng)目落地，用了不到半年時(shí)間。山西省房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長郭尚文表示，如今太原房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變，從“購房”的單一結(jié)構(gòu)，逐漸轉(zhuǎn)向“租購并舉”的多元結(jié)構(gòu)。

從一元變多元

“租購并舉”利好不斷釋放

“今年上半年就想買房了，但是今年各項(xiàng)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)比較密集，所以一直在觀望。”在房展會(huì)現(xiàn)場，不少前來看房的人都發(fā)出這樣的感慨。

2018年，太原樓市動(dòng)作不斷。購的一端，在經(jīng)歷2017年井噴式增長后，2018年開始持續(xù)收緊。5月14日，被網(wǎng)友評(píng)為“史上最嚴(yán)”的住房限購令在太原落地。外地戶口未連續(xù)繳納6個(gè)月社保的不能購房；本地居民購買二套房首付、貸款利息均有提高；購買三套房，貸款暫停發(fā)放……在一系列調(diào)控政策的作用下，市場逐漸降溫。

而租的一端，則截然相反。同在今年5月，“限購令”出臺(tái)后，省政府辦公廳于5月31日印發(fā)了《山西省發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施方案》。方案中提出，全省至少新增30家專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)和兼營住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè);各設(shè)區(qū)城市至少推出1宗土地用于建設(shè)租賃住房。各設(shè)區(qū)城市爭取用3-5年時(shí)間,租賃住房占新增(改造)住房供應(yīng)量的比例提高到50%左右。

之后，8月20日，省會(huì)太原作為我省住房租賃試點(diǎn)城市，出臺(tái)實(shí)施方案；8月22日，山西省住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)；10月28日，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”亮相太原房展會(huì)……利好信號(hào)不斷釋放，落地速度同樣驚人。

從政策方面來看，房地產(chǎn)市場的天平正在向租賃市場傾斜，但這并非是不支持購房行為。而是租賃市場的發(fā)展一直存在短板，所以要首先從制度上，消除對(duì)租賃消費(fèi)的歧視。

從賣房到租房

太原房企試水“長租公寓”

太原市“租購并舉”政策落地的首個(gè)項(xiàng)目——“泊寓”長租公寓，位于迎澤區(qū)并州路的一棟橘黃色建筑。走進(jìn)一層大廳，臺(tái)球桌、健身器材等公共區(qū)域服務(wù)設(shè)施已經(jīng)入駐，建設(shè)完成后將分為娛樂、健身、餐飲和影視四大區(qū)，可容納50人活動(dòng)。

往樓上走，二到八層為住宿區(qū)，每個(gè)房間13到30㎡不等，家具、電器一應(yīng)俱全，還帶有獨(dú)立衛(wèi)生間。“泊寓”品牌部負(fù)責(zé)人高劍君介紹，該長租公寓是“泊寓”迎澤公園店，由原迎澤區(qū)刑偵大隊(duì)的建筑改造而成，每層有17間，共112間長租客房，目前正在進(jìn)行精裝修階段，將于11月面向公眾開放。

價(jià)格方面，雖然暫時(shí)未定，但每間公寓租金將不會(huì)高于2000元/月。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士李先生透露，太原萬科此次試水“長租公寓”，是存在壓力的。“正常來說，租期回正率需要達(dá)到1/3。也就是，如果公寓使用期限為15年，那么5年內(nèi)需要成本完全回收。可目前，太原樓市并未像北上廣深等一線城市緊俏，房價(jià)較為平穩(wěn)，租房需求量有限，所以租期回正率想達(dá)到1/3,還是有難度的。”

既然如此，為什么還要做出此次嘗試？

李先生解釋，“租房”和“賣房”的玩法完全不同。“長租公寓”雖然戰(zhàn)線長，但收益長效、持續(xù)、穩(wěn)定，是近年來各大房企轉(zhuǎn)型的方向之一。

今年8月，太原近年來土地拍賣首次出現(xiàn)大規(guī)模流拍現(xiàn)象。10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2018年9月份70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況》，9月份太原市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上月上漲1%，漲幅明顯回落，比上月的1.9%下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。從土地市場和樓市傳遞出的種種信號(hào)來看，太原市住房供應(yīng)，有趨緊的態(tài)勢。

簡單來說，就是人越來越多，為了滿足需求，房也越蓋越多。可土地有限，達(dá)到飽和后，可供購買的住房將會(huì)越來越少。如此一來，市場只能逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，部分存量資產(chǎn)由售轉(zhuǎn)租。因此，太原的“長租公寓”未來可期。而隨著市場“重售輕租”向“租購并舉”的轉(zhuǎn)變，整個(gè)太原住房租賃市場也將迎來新一輪發(fā)展期。

從漂泊到安居

“租購?fù)瑱?quán)”或可期

“長租公寓，和傳統(tǒng)的從中介租房子有什么區(qū)別？功能性更強(qiáng)？配套服務(wù)更好？還是能享受和買房同等的權(quán)利？”在房展會(huì)中，看房者們問到最多的問題，就是“長租公寓”到底有什么特別之處？

首先，從心理方面來說，長租公寓“家”的理念，共享廚房、共享客廳的模式，無疑會(huì)給中低收入家庭和在太原打拼的外地市民，帶來更多的安全感。

從榆次趕來看房的劉女士曾經(jīng)在天津工作，當(dāng)時(shí)住的就是長租公寓。“我租的那個(gè)大單間，除了裝修風(fēng)格時(shí)尚，生活設(shè)施齊全，還有專門的保安負(fù)責(zé)安全，公共區(qū)域也會(huì)有保潔人員定期打掃。最主要的是，鄰居大多都是和我一樣的年輕人，有的甚至從單身，一直住到結(jié)婚生寶寶。”在劉女士看來，外地就業(yè)人員、剛畢業(yè)的大學(xué)生、白領(lǐng)、普通三口之家等各類人群的居住需求，長租公寓都可以滿足。如今，自己要回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，長租公寓同樣是最好的選擇。

其次，長租公寓的落地，在一定程度上能避免租賃亂象的發(fā)生。目前，個(gè)人住房出租的比重，在租賃市場中占絕對(duì)優(yōu)勢。然而，合同不報(bào)備、二房東轉(zhuǎn)租、違規(guī)群租、克扣押金、租客維權(quán)難等問題，一直是租賃市場存在的痛點(diǎn)。

山西省房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長郭尚文表示，長租公寓的出現(xiàn)，多元的市場競爭，可以讓租客不再犯難。“長租公寓的投資回報(bào)周期長，所以有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房企才能進(jìn)入長租公寓市場。而品牌房企、國有企業(yè)所帶來的相應(yīng)服務(wù)，會(huì)更加規(guī)范，租客不用再擔(dān)心房東隨意漲租金，或者提前收回房屋。”

最后，“租購并舉”時(shí)代已經(jīng)到來，“租購?fù)瑱?quán)”還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

2017年7月20日，住建部等九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并把深圳、廣州、南京等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn)。數(shù)月內(nèi)，廣州、重慶、武漢、南京、杭州等地陸續(xù)出臺(tái)試點(diǎn)方案，推出“租購?fù)瑱?quán)”政策。其中，廣州就提出“賦予符合條件的承租人子女，享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。

縱觀全國，就住房而言，購與租的天平平衡與否，關(guān)鍵還在于其是否具備落戶、入學(xué)、就近辦理簽證、買車上牌照等附加值。只有給租的一端不斷加碼，才能保證這架天平的平衡。郭尚文認(rèn)為，在這樣的大背景下，未來太原的各項(xiàng)利好政策，不排除會(huì)有向租賃市場傾斜的可能。