誤區：容積率不是評判房屋條件優劣的唯一指標

山西房地產門戶網  2018/12/13

關注太原市土地供應的業內人士發現，2018年新增供應和成交的土地中，容積率指標“節節攀升”。以前太原土地容積率以3.5居多，而現在高層住宅新樓盤容積率大都達到4.0及以上。

容積率反映了單位土地面積上的總建筑面積的多與少，容積率越高是否意味著居住舒適度越低？容積率高的房屋是否售價應該更低？高容積率房屋哪些不受影響，哪些房子不能買？

對此，多位業內人士提醒購房者，容積率雖對住宅有影響，但不是評判房屋條件優劣的重要指標，買房別對容積率有誤解。

A　多宗地塊容積率提升

最近，太原很多高層住宅新樓盤容積率普遍在4.0以上。去年高層住宅新盤還基本維持在3.5。從最近陸續亮相的青運城、當代城、保利東郡、融創中心、融創外灘公館、保利西湖林語等新項目可以看到，太原市許多待建高層住宅的容積率已經到達了一個高度。容積率被稱為建筑面積毛密度，是指一個樓盤小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。

山西晚報記者了解到，在此前太原公開出讓的三給片區十宗土地中，其中有六宗住宅土地容積率超3.5，容積率達3.9、4.0、4.2。從土地拍賣也可以觀察出來，最近拍賣的居住土地也出現了很多容積率指標為4.2的土地。

一般來說，容積率越小，居住密度越小，也就相對舒服。對于商業寫字樓來說，容積率越高，意味著高端和地標。高容積率意味著什么？從事房地產項目開發十余年的貢先生表示，近期公開的土地信息中，容積率調高已成一種趨勢。容積率是規劃條件限定的，與地塊周邊環境、控規高度都有很大關系。

山西省城鄉規劃設計院總規劃師寧學軍則表示，城市開發建設強調高品質的空間，今年太原部分區域開發強度會總體下調，同時也會考慮到小街區密度網的肌理尺度、多元活力的公共空間等。

B　高容積率是否影響居住

容積率越高，地上建筑面積就越多，如果樓盤容積率高，是否會降低房屋居住的舒適度？該消息傳開后，不少購房者咨詢山西晚報記者。

對此，貢先生表示，容積率越低，建筑密度相對也就越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。總而言之，住房容積率越低越好。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%，但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

“許多小區雖然容積率高，但通過建筑和園區的合理布局設計，可以弱化容積率高帶來的不良影響。還有，整個項目建筑規劃環境好的地方，容積率會高一些，但并不影響單體建筑的采光、密度等。比如萬科中央公園規劃是150米的超高層建筑，它周邊沒有建筑遮擋，采光條件好、日照時間充足，所以這個小區容積率可以設置得高一些。假如是超高層，建筑密度降低，綠地率不少，環境也不會差到哪里去。”貢先生說。

業內人士說，“其實任何一個開發商在買地時，都會安排人員做方案。比如去年小馬村的高價地塊，在地塊條件公布后、競拍前，意向購買人都會根據規劃的容積率、綠地率等條件做方案。容積率主要受到日照影響，項目南面如果有大商業建筑，高度180米、200米的超高層，那么這塊地建筑的舒適度就比較難協調，項目南邊已建成的樓體會把待建樓盤日照堵死。”

山西晚報記者了解到，地處龍城大街的三個樓盤，曾為日照問題產生的糾紛拖沓了兩年時間。一旦開發商涉及到日照問題，設計就會非常復雜，容積率是受日照和周邊地塊的約束所形成的。容積率是規劃條件限定的，與地塊周邊環境、控規高度都有很大關系。一般來說，100米高的普通高層住宅小區，容積率一般會設定在3.5-3.8。所有住宅都有日照限制，否則規劃設計方案很難過關。

目前省城超高層建筑越來越多，如茂業、華潤昆侖域、華潤悅府、萬科中央公園、綠城項目，這些項目的單體建筑高度都超過150米。但有些項目會通過規劃設計來弱化容積率高的負面影響，比如單體建筑朝向向西東北偏一些，或者建筑布局錯落排列，就會將景觀效果放大，弱化日照不佳、建筑太密等問題。但與此同時，超高層建筑的視野更好，項目如果位置獨特的話，能夠緊鄰汾河、晉陽湖，品質上乘還是很有吸引力。相對而言，別墅或小高層的容積率低，舒適度會好一些；而高層與超高層居住體驗區別不大。

C　高密度房源便宜嗎

有讀者問：高容積率房源密度也高，戶型更緊湊，單位土地面積上蓋了更多的房子，是否價格會便宜？

山西晚報記者了解到，容積率的高低，會使整個項目的價格更高還是更低，目前還沒有統一的規律，需要根據具體的項目來單獨研判。容積率高低和房價高低沒有必然的關系。按常規來看，開發商開發樓盤是為了賺取最大利潤，容積率高，可賣的房源就會多，相應的品質就會有所降低；容積率低一些，可銷售房源量減少，但是項目品質會因為容積率的降低而提升，產品溢價能力就會增強。

但另一個因素不能忽視，就是隨著城市中心的價值提升，越是處于城市中心的地塊容積率越高，樓面價也會很高。如果一個項目容積率高，建超高層的可能性更大，而超高層的結構、建筑材質、設計及運營成本遠高于高層、低層建筑，單價不會降低許多。高容積率項目一般會有獨特的地理條件才能達成，價格也不會降太低。

寧學軍建議，買房子要根據自己的需要來確定自己的選擇，是為了配套，交通，改善，結婚還是投資，還要考慮自己的承受能力，更多還是看小區環境，綠地率能達到多少。

此外，還需要注意的是，如果容積率過高，可能是商業用地，這類房源不能公積金貸款，且商業銀行貸款首付比例和貸款利率都不同于普通住宅；如果容積率低，例如低于1，這種房源也不是普通住宅，同樣不能使用公積金貸款，且商業銀行貸款政策也區別于普通住宅。

D　高容積率房源能買嗎

“建筑中測量日照有兩個指標，一個是遮擋，即大寒日當日日照不滿兩小時，另一個是惡化，即原來不滿兩小時，現在條件更惡劣，比原來日照時間還低。如果實在過不了日照條件的房源，開發商需要承諾這些房源不對外出售。”業內人士李先生表示。

山西晚報記者了解到，要解決日照的問題，開發商通常會把日照過不了的房間當成物業用房，不對外出售。但也有個別情況下，開發商低價出售這類不合規房源。

因此，購房者在買房時需要注意，如果有銷售人員推銷這種價格明顯低于其他房源、且宣傳特價房的，應考慮其是否在日照、采光方面有瑕疵，盡量避開這類低價房源。

與此同時，高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、會所中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力，也需要購房者考慮到這些劣勢條件。

有一位讀者反映：“省城許多超高層樓盤，比如中海、茂業等項目，一到高峰期就存在電梯嚴重擁堵，上不去、下不來的情況。高容積率房源都存在這一問題嗎？”李先生表示，中海項目是按照Soho辦公來設計的，和公寓、純住宅又不太一樣，它容積率過高，電梯配置不合理才會出現這種特殊的情況。

而在一般情況下，高容積率的超高層建筑和普通高層住宅的電梯設計規范是不同的，超高層梯速快，不會高峰期上不來、下不去。開發商會根據高度計算整體人員輸送量，基本不存在太大問題。