變相降價 太原年末樓盤低價走量 市場銷售大局已定

山西晚報  2018/12/20

離2018年結(jié)束僅剩10余天，太原房地產(chǎn)市場銷售大局已定。今年年末，太原的房地產(chǎn)市場不同于往年，不少房地產(chǎn)企業(yè)為了完成年度任務(wù)及回款，紛紛推出特殊促銷政策，最直觀表現(xiàn)便是購房者見到的“降價賣房”。當前正值國內(nèi)樓市“淡季”，開發(fā)商在最后的沖刺階段，唯有以價換量方能博得銷售活躍的生機。

對于購房者，這一階段是否能買到性價比高的房源？這一現(xiàn)狀是否會延續(xù)到2019年，降價促銷策略是否會根據(jù)慣性繼續(xù)保持下去？山西晚報記者對此進行了采訪——

A 特殊促銷案例頻出

近兩個月，太原市不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛接到總部通知，完成年度目標，在年尾沖刺年終業(yè)績。房企沖刺時間所余不多，近期，市場上多個樓盤積極推出新盤抑或低價促銷的案例越來越多。

朗潤智業(yè)依據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，11月太原新增供應(yīng)面積環(huán)比上漲85%，成交面積環(huán)比上漲72%，成交均價為13000元/平方米。上月太原首次置業(yè)、首次改善型住房項目集中放量，占據(jù)了市場主力，供求量環(huán)比上漲幅度較大，受開盤項目影響，市場成交均價結(jié)構(gòu)性下降。

一位業(yè)內(nèi)人士直言：“行業(yè)限購限貸整體成交走淡的氛圍對太原有影響，雖然有人認為太原市場仍有空間，但大多數(shù)項目都在加速去化、回籠資金，采取現(xiàn)金為王的策略。年底這一波促銷沖刺早在11月已經(jīng)開始了，最后的這些天應(yīng)該還會有一些比較特殊的促銷案例出現(xiàn)。”

而在更早之前便有樓盤上演了房企“內(nèi)部打折”賣房的營銷手段。山西晚報房友團一位讀者私信山西晚報記者：“朋友里有一位品牌房企的員工，在微信發(fā)布了一條朋友圈，找他買房可以打89折，這么大的折扣，是真是假呢？”據(jù)悉，該公司根據(jù)員工工齡、職務(wù)等條件制定了買房優(yōu)惠政策，購房者如果找到工齡長、職位高的內(nèi)部人士，便可以打甚至85折、86折的折扣。這一中高端樓盤在太原進行的特價銷售，比此前價格低了很多。

還有幾家知名樓盤同樣推出了特殊促銷案例。例如某樓盤采用線上選房模式開盤，因定價低于預(yù)期，使得剛需購房者蜂擁而至，該樓盤開盤當日就賣出近九成。例如東山片區(qū)某項目，開盤供應(yīng)584套住宅，供應(yīng)面積達到6.88萬平方米，開盤當日去化率83%，成交均價為8800元/平方米，該房源是毛坯房。而與此對比鮮明的長風西街某樓盤，均價14800元/平方米，精裝房，開盤當日去化率僅為47%。雖然后者處于內(nèi)城核心地段，區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全，但價格在年末的低價策略產(chǎn)品中不占優(yōu)勢。

據(jù)悉，大多數(shù)房企的推貨高峰期都在三四季度，市場不給力的現(xiàn)狀給了房企沉重一擊，導(dǎo)致不少公司前11月的銷售總額與其年初確定的銷售目標相比有明顯的差距。業(yè)內(nèi)人士透露，房企一般會在年初確定“內(nèi)部”和“外部”兩個銷售目標，外部目標會面向市場和投資者進行披露，內(nèi)部目標通常只是集團公司內(nèi)部給營銷部門下達的任務(wù)。內(nèi)部目標一般高于外部目標，只有內(nèi)部目標完成，在公司內(nèi)部才能算是真正完成營銷任務(wù)。

B 撿漏機會年底出現(xiàn)

近日，國內(nèi)多家房地產(chǎn)行業(yè)研究機構(gòu)排出了前11月房地產(chǎn)業(yè)銷售金額榜單，鑒于行業(yè)排名的無形壓力，臨近年底各大型品牌開發(fā)商的最主要任務(wù)，便是沖擊年度銷售業(yè)績，盡可能在排行榜上占個靠前的好位置。

朗潤智業(yè)相關(guān)負責人表示，恰逢年尾，多項目集中入市，推動供求齊升，11月房地產(chǎn)市場供求水平創(chuàng)下了2018年下半年的新高，預(yù)計12月份房地產(chǎn)企業(yè)將陸續(xù)推出特價房、特殊折扣、首付分期、公積金擔保等多種銷售策略沖刺年關(guān)任務(wù)，市場供求量仍將持居高位。

對于需求旺盛的購房者來說，年末算得上購買心儀房源最佳時機。

山西晚報記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，目前大部分樓盤都提供公積金開發(fā)商擔保服務(wù)，公積金貸款利率僅為3.25%，若能順利辦理公積金貸款，那每一套房最少能省下十幾萬元的利息支出。

而從首付方面看，不少大牌、大盤都推出了首付分期的服務(wù)。例如，某樓盤推出首付一成的促銷廣告，同時樓盤還支持公積金擔保、支持公積金組合貸、支持異地公積金貸款等。

根據(jù)太原房價漲幅規(guī)律，一般是春節(jié)前房價趨于穩(wěn)定，節(jié)后漲幅大，依照近幾年太原城六區(qū)的房價走勢，年后漲幅平均在5%以上，有的甚至達到10%以上，而且每年3月漲幅較大，主要原因就是：年前觀望需求積壓，年后釋放市場井噴。因此業(yè)內(nèi)人士建議年末買房是價格最穩(wěn)定的時期。

從開發(fā)質(zhì)量方面來看，年末購買的房子更容易直觀感受到其質(zhì)量。年底很多開發(fā)商進入“清盤”的節(jié)奏，不少項目出現(xiàn)準現(xiàn)房或在建房銷售。經(jīng)過前期的開發(fā)建設(shè)，年底大部分房子已經(jīng)初見雛形或已主體封頂，購房者們在項目所在地可以看到房子的本來面貌，能直接、客觀地看到材質(zhì)、原料、施工質(zhì)量等，比在售樓處看到裝修一新的樣板間更真實，這樣房屋質(zhì)量好壞一目了然。

年底的購房機會會持續(xù)到2019年1月份，在農(nóng)歷春節(jié)前，一般來說貸款相對容易，利率低享優(yōu)惠。因為銀行每年1月開始放貸，額度相對多一些，春節(jié)前貸款比較容易，如果12月買房，準備好按揭資料后，剛剛好可以趕上放貸的節(jié)點。

C 后市價格不會大跌

房價頻頻曝出“降價”消息，不少購房者、讀者提出：太原房價是否會開始跌？過了年末買房會不會更劃算？

對于年末之后的市場，目前大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士持維穩(wěn)態(tài)度，2019年房地產(chǎn)的交易量將保持穩(wěn)定，房價既不會大幅上漲，也不會大幅下跌，而是整體平穩(wěn)。

樓市轉(zhuǎn)冷，二手房價格下跌、新房變相降價等這一系列現(xiàn)象可以看出，目前房地產(chǎn)市場已逐漸回歸理性。對于基本面較好的大城市而言，房價也許只是短期的高位盤整，從長期來看，上漲才是大趨勢。因為大城市經(jīng)濟發(fā)達、產(chǎn)業(yè)完善、就業(yè)機會多，吸引著一批又一批的外來者，城市化進程還將繼續(xù)。而對于經(jīng)濟薄弱、流動人口略低的城市，比如太原就會有所不同。

“沒有人口流動和經(jīng)濟支撐的房價，一定不能長久，尤其是在這一輪上漲中那些漲幅過猛的小縣城，積累了較大的房價泡沫，未來回調(diào)的可能性很大。”某房企營銷人員劉先生表示。年末之后，太原樓市仍將以“穩(wěn)”為主，慢慢市場會接受現(xiàn)在的價格，成交可能會觸底回暖。例如，土地市場活躍度會增加，房企降價促銷現(xiàn)象會減少，整個市場處于一個成交量和價格相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

由于后市價格不會大跌，所以如果有閑錢的群體也可以選在這個時機進行固定資產(chǎn)投資。在房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品中，最好能投資住宅，住宅擁有70年產(chǎn)權(quán)，到期之后可以自動續(xù)期；住宅的交易成本和拆遷補償?shù)确矫嬉脖壬啼伜凸⒏鼊澦恪?

在太原市區(qū)內(nèi)可以看到，商業(yè)、地鐵、學校配套好的住宅，比其他房產(chǎn)更具投資價值。

在房住不炒、堅決遏制房價上漲的大環(huán)境下，房價的上漲預(yù)期已逐漸消失，持觀望態(tài)度的人多了起來。越來越多現(xiàn)象表明，房價只漲不跌的時代要過去了，對于投資客戶來說，隨便買房都能賺錢的時代已經(jīng)一去不復(fù)返，未來只有理性的價值投資者才能在房產(chǎn)投資中有所收益。