開發(fā)商與物業(yè)“踢皮球”？太原正式啟動物業(yè)承接查驗制度

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2018/12/29

業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，可是物業(yè)和開發(fā)商相互“踢皮球”，最終還得業(yè)主自己來埋單？ 12月28日，太原市房產(chǎn)管理局與太原市工商局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范太原市物業(yè)承接查驗工作的通知》，并發(fā)布了《太原市物業(yè)承接查驗協(xié)議》示范文本。未來，將嚴(yán)格規(guī)范制度落實，不按規(guī)定履行承接查驗手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將納入資質(zhì)動態(tài)考核與信用評價中。

▲發(fā)布會現(xiàn)場

開發(fā)商與物業(yè)“踢皮球”，業(yè)主受損

2017年，太原市某新建高層住宅發(fā)生火情，消防隊趕往現(xiàn)場才發(fā)現(xiàn)，樓內(nèi)的消防栓、水槍不是損壞，就是缺失。最終，延誤了最佳滅火時間，業(yè)主損失慘重。事后業(yè)主維權(quán)，卻被物業(yè)告知，消防設(shè)施設(shè)備的不完善是開發(fā)商遺留下來的問題，所以應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。而開發(fā)商卻認(rèn)為，這是物業(yè)檢查、維護(hù)不及時的后果。雙方各執(zhí)一詞，又無證可考。那么，責(zé)任究竟在誰？面對物業(yè)和開發(fā)商之間的扯皮、推諉，該如何應(yīng)對？業(yè)主的權(quán)益又該如何維護(hù)？

其實，消防設(shè)施設(shè)備不完善；管網(wǎng)堵塞，維修卻沒有圖紙；水電氣暖商用價，卻攤在了業(yè)主身上……類似的問題，在很多小區(qū)都有發(fā)生。隨著開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主三者之間糾紛矛盾的不斷涌現(xiàn)，更多的業(yè)主會拒交物業(yè)費，使小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)逐漸陷入惡性循環(huán)。而這，都是承接查驗不規(guī)范埋下的隱患。

據(jù)了解，目前在太原市物業(yè)管理投訴方面，因未履行承接查驗程序而引發(fā)的物業(yè)投訴，占到非常大的比例。因此，出臺承接查驗政策勢在必行。

《通知》發(fā)布，太原正式啟動物業(yè)承接查驗制度

“早在2010年10月，國家住建部就制定并印發(fā)了《物業(yè)承接查驗辦法》。但就太原市而言，相關(guān)的配套實施細(xì)則以及承接查驗標(biāo)準(zhǔn)，還存在空白。”太原市房管局物業(yè)管理處處長劉宏偉介紹，由于市場的競爭性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位處于不平等的締約地位，迫于建設(shè)單位的選擇權(quán)壓力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往不得不接受，不公平的合同條件。這使得查驗流于形式，備案走過場。而這一次《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范太原市物業(yè)承接查驗工作的通知》的推出，不僅彌補了太原市物業(yè)承接查驗制度的空白，更對實施承接查驗工作的條件、主體責(zé)任、主要資料、查驗范圍、關(guān)鍵環(huán)節(jié)、監(jiān)督管理等內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定。

▲《太原市物業(yè)承接查驗協(xié)議》示范文本

按照規(guī)定，建設(shè)單位或業(yè)委會在物業(yè)招投標(biāo)時，應(yīng)當(dāng)參照《太原市物業(yè)承接查驗協(xié)議》示范文本，與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用30日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。物業(yè)交接后，建設(shè)單位如未能按照《物業(yè)承接查驗協(xié)議》約定及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，將依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域?qū)⒚鞔_劃分

此外，為加強物業(yè)管理區(qū)域劃分工作，規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域劃分行為，太原市房管局同時出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范太原市物業(yè)管理區(qū)域備案的通知》。

《通知》中明確，新建物業(yè)一般以建設(shè)的宗地紅線圖、立項和規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定，分期建設(shè)或者由兩個以上建設(shè)單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。已投入使用，但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，按下列情形可以將其規(guī)劃確定為一個物業(yè)管理區(qū)域：屬于獨立封閉式小區(qū)的；處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；經(jīng)業(yè)主大會同意合并的。

劉宏偉表示，物業(yè)管理區(qū)域劃分不明，既不利于實施統(tǒng)一管理，也容易造成業(yè)主委員會的選舉成立不規(guī)范。“很多小區(qū)，一、二期交房后就成立了業(yè)主委員會。兩三年后，三、四期入駐的業(yè)主，無法行使選舉業(yè)委會代表的權(quán)利，就需要推翻重來。曾經(jīng)有一個小區(qū)甚至出現(xiàn)了八棟樓，兩個業(yè)委會的現(xiàn)象。”此次《通知》的出臺，可以讓小區(qū)業(yè)主委員會的成立更加規(guī)范。