2019年，這些城市又將開展利用集體建設用地建設租賃住房試點

山西房地產門戶網  2019/01/18

近日，自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳發文，原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

● 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區域協調發展和鄉村振興的要求，促進建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現城鄉融合發展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

● 嚴格落實試點城市人民政府主體責任，統籌推進試點工作，要將項目選址、開工建設、運營管理等各環節監管落到實處。健全合同履約監管機制，保護租賃利益相關方合法權益；建立租金監測監管機制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃。

● 試點城市要聚焦市場需求，堅持城鄉統籌。項目應與周邊區域基礎設施、公共服務設施配套工程統一考慮，明確配套設施建設主體與標準，實現與周邊地區公共服務均等化。盡量將項目安排在區位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區域。積極學習借鑒先行試點城市實踐經驗，加強政策宣傳和輿論引導，發展規范有序的住房租賃市場，形成可復制、可推廣的制度成果。

● 試點城市要規范審批和監管程序，明確集體建設用地建設租賃住房的項目申報主體，完善項目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主，住房建筑質量、裝飾裝修符合相關標準。鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規提供金融產品服務，嚴禁違規提供“租金貸”。強化事中事后監管，確保有序可控。

● 試點城市要積極探索應用現代化信息管理平臺和先進科技手段，在試點過程中研究加強公共服務配套，建立承租人基本公共服務保障機制，支持其依法享受教育、醫療衛生以及養老服務等基本公共服務權利，推進集體租賃住房納入政府主導的住房信息租賃服務與監管平臺管理，落實住房租賃企業備案管理，加強土地市場動態監測監管，促進節約集約用地。

● 省級自然資源、住房和城鄉建設主管部門要加強對試點實施工作的指導和監督，及時研究解決試點推進過程中存在的突出問題，按時開展試點中期評估和試點總結工作，形成報告報自然資源部和住房和城鄉建設部。

● 試點城市要根據上述意見，認真組織實施試點工作，不得隨意改變試點實施方案內容。試點中的重大問題，及時向自然資源部、住房和城鄉建設部報告。自然資源部、住房和城鄉建設部將適時開展調研、督導。

5城市試點實施方案相關內容

1.福州

準入條件

①項目用地符合土地利用總體規劃、城鄉規劃，不屬于政府納入征收或近期規劃實施收儲范圍內用地;

②項目用地為存量集體建設用地，且權屬清晰無爭議;

③項目申請人為項目所在地的集體經濟組織;

④建設項目符合環保審查要求;

⑤在政府批準供地前，已形成“凈地”。

產權登記

項目宗地只能辦理整體產權，不得分割登記。不動產權利證書中應備注：該項目為整體產權租賃住房，只能整體持有，不得分割登記、轉讓、轉租，禁止分割銷售或以租代售等變相銷售行為。

加強房屋租賃監管

集體租賃住房項目納入全市租賃住房盤子統一監管,將租賃房源納入政府住房租賃信息服務監管平臺，統一進行管理，提供便捷規范的租賃信息發布服務，推行統一的住房租賃合同示范文本，實現住房租賃合同網上備案。對參與運營房源的住房租賃機構加強備案管理，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。

住房出租應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉租。合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續租條款。合同期滿符合條件的，可以申請續租并重新簽訂租賃合同。不得違規使用租金貸。

2.南昌

嚴格項目準入條件

集體建設用地租賃住房是一種農村集體持有的租賃產業，可依法出租獲取收益。

集體建設用地租賃住房項目優先在符合城市規劃、周邊租賃住房市場需求較大的存量集體建設用地上選址建設。

集體建設用地不得出讓、轉讓、抵押；集體建設用地租賃住房不得對外出售或以租代售，不得抵押；堅決杜絕變相開發建設小產權房。

規范項目運營模式

項目建成后，在符合相關規定前提下，租賃住房的租金水平可統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業水平，與房屋租賃市場接軌。房屋的租賃年期、經營方式和收益分配等事宜，由村集體經濟組織與合作主體協商確定，并在合作協議中予以明確約定。租賃年期、租金價格及支付方式等事項由房屋出租方與承租方協商確定，并可依法約定租金調整方式，合同約定租期原則上不超過10年，一次收取租金一般不超過1年。

3.青島

申請條件

①項目選址必須符合土地利用總體規劃，在城市建設用地、鎮建設用地之外的村莊建設用地范圍內，且不屬于政府擬納入征收范圍內的土地。

②項目選址土地在土地利用現狀庫中須為存量集體建設用地，權屬清晰無爭議；優先利用便于土地整理的地塊。   

③項目申請人須為項目所在地的村集體經濟組織。村集體經濟組織可自行建設運營，或通過入股、聯營等方式優先選擇與國有企業合作建設運營。

④選址建設項目須符合環保有關法律法規要求。

⑤在供地方案報批前，選址地塊須完成權屬全部注銷、地上附著物全部拆除，達到“凈地”條件。

加強房屋租賃監管

實施集體租賃住房統一平臺監管。集體租賃住房全面納入青島市住房租賃市場信息化服務監管平臺（以下簡稱市住房租賃監管平臺）統一監管，租賃合同須通過市住房租賃監管平臺予以備案。集體租賃住房出租應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。租賃期限由合同雙方協商，但最長租賃期限不得超過20年，具體承租人不得轉租。鼓勵當事人使用全市統一的住房租賃合同示范文本，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續租條款，合同期滿符合條件的可以申請續租并重新簽訂租賃合同。對參與運營房源的住房租賃機構加強備案管理，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯合獎勵和失信聯合懲戒機制。

4.海口

試點項目不動產的產權管理

在取得項目建設相關批準文件后，項目單位應當依法辦理不動產權利證書（土地使用權）。權利證書按項目整體核發，并注明：僅用于租賃住房建設，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得改變土地用途。項目建成后，項目單位應依法辦理不動產權利證書（房屋所有權），土地使用權按宗地整體登記，房產所有權按幢登記，均不予分割登記，并在不動產權證和登記簿上注明集體建設用地租賃住房只能租賃，不得銷售。

關于租賃模式

項目建成后，在符合相關規定前提下，租賃住房的租金水平可統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業水平，與房屋租賃市場接軌。農村集體經濟組織應制定出租方案，經民主決策后公開進行。租賃年期、租金價格及支付方式等事項由相應的出租方與承租人協商確定，并可依法約定租金調整方式。集體租賃住房的出租年限不得超過10年，一次收取租金一般不超過1年，出租合同到期后原承租人可優先續租。

區政府應加強租賃引導，與產業布局、就業人群相結合，促進職住平衡。鼓勵將集體租賃住房委托給專業化運營企業進行管理和運營，提高租賃業務和物業管理的標準化、專業化水平。

5.貴陽

產權登記

建設單位應持國土、規劃管理部門明確建設用地使用權人、建設用地使用權性質、取得方式、用途、范圍、使用期限及房屋建設合法性的批準文件或書面意見（含附圖附表），消防部門驗收合格的書面意見，房屋質監部門竣工驗收備案證明（無房屋質監部門竣工驗收備案證明的，出具質量檢測合格意見），向不動產登記部門申請辦理初始登記。利用集體建設用地建設租賃住房不得轉讓不得抵押，不得分割辦理不動產權證書。土地使用權按宗地整體登記，房產所有權按幢登記，均不予分割登記，并在不動產權證和登記薄上注明集體建設用地租賃住房只能租賃，不得銷售。

保障對象

利用集體建設用地建設租賃住房主要為解決來筑新就業職工、大中專畢業生、來筑務工人員以及其他‘貴漂、貴創’等新市民居住問題。同時，鼓勵集體經濟組織按規定將利用集體建設用地建設租賃住房統一租賃給用工企業以解決企業新就業人員住房困難。住房租賃年限、經營方式和租金分配等事項由雙方協商確定，并簽訂書面合同。合同期限不超過5年，一次收取租金一般不超過1年，合同期滿后若雙方無異議可續租。承租住房運營機構統一在住房城鄉建設行政主管部門進行住房租賃備案。

來源：中國建設報