樓市步入調整期還能入手房子嗎？官方透露兩個關鍵點

太原新聞網  2019/02/14

樓市走到今天，從長期來看，房地產市場已經逐步走向成熟，房價也“輕舟已過萬重山”，對于很多人來說，買一套房已不是那么容易了。在過去的2018年，新房成交面積和成交金額，再創歷史記錄，房子還在不停的建，人們還在不停的買。雖然說，當前的樓市溫度已經降下來了，但沒有買房的人，無論是剛需還是改善，心理還是比較心慌。擔心今年開春后，是不是又如往年一樣，樓市回暖，房價上漲，“年初不買房，一年又百忙”。

樓市似乎還是一如既往。但我們悄然發現，樓市在變與不變過程中，環境已發生了實質性的變化。簡單的說，就是即使房價繼續上漲，但未來大概率不會重復之前的模式。所以，如果我們有購房需求，則有必要了解這種變化。或許，我們沒有房的人對于買房需求更從容，也包括手中有閑錢想再次置身房市的朋友們。

那么，2019年，到底還能不能買房呢？結合本波樓市的發展階段和官方的政策信號，筆者梳理出兩個關鍵點，供計劃在2019年購房置業的朋友參考：

關鍵點一：政策時間點

在樓市上升過程中，我們閉著眼買，一般也不會太錯。在樓市調整期（下行期），我們一定要堅持“不見兔子不撒鷹”的原則。這話如何理解呢？就本輪樓市來說，除少部分城市，如環京、上海、廈門等地區樓市提前進入調整外，其他眾多的三四線城市，包括不少強二線城市，房價到目前為止都還沒有什么像樣的調整。當然，成交量一直在低位。量既然掉下來，如果量上不去，那么，房價就不可能上去，所以，我們此時買房，就需要等這個成交量上去，無論是一手房，還是二手房。

那么，這個成交量何時才能上去呢？就當前市場和歷史規律來看，就一個至關重要的因素，那就是“信貸政策”。我們知道，這波樓市降溫，除了各種限制措施的巨大作用外，最關鍵、最直接影響樓市的就是單向提高“房貸利率”，基本上把剛需、改善、投資群體通殺，即“一刀切”。所以，大家應該看出來了，“房貸利率”的高低才是影響階段性樓市的殺手锏。這個信號如何掌握呢？

我們可以看到，本輪房貸利率周期已經在去年12月份左右發生了變化，向下拐點已經出現。當然，這個調整不會一蹴而就，需要結合經濟走向配合的貨幣政策來決定，從而引導“房貸利率”下行。在去年底，央行官員表態“當前中國經濟處于下行周期，需要一個相對寬松的貨幣條件”，結合樓市步入調整期現狀，我們認為，在未來幾個月，“房貸利率”下行是具備條件的。一般說來，房貸利率下調后3個月左右，會迎來樓市成交量持續回升，此時會是一個相對比較好的入市時機。

關鍵點二：城市選擇

我們一直在喊，選擇房產就是選擇城市。事實上，除了在自住的城市買房外，房子之于城市越來越重要。我們買房，難道僅僅是買的是同樣的磚石、水泥嗎？顯然不是，我們買的是房子下面的地皮、買的是房子周圍的配套，包括城市配套、福利。所以，才有了房價高低之別。為什么有的城市房價漲得快、房價高，你看看附著在房子上的東西也就明白了。

長期以來，我們選擇城市都是以“一二三四五線”城市來區分。現在已經發生了悄然變化，也就是說同樣的城市等級，房價不一定高，也不一定有潛力。比如說，一座二線城市，并不一定比一個三、四線城市房價高。這主要是與國家規劃的發展戰略有關。根據國家近年提出的城市發展戰略，以及世界發達國家城市發展規律來看，未來中國的城市發展就是“都市圈、城市群”。隨著都市圈、城市群同城化發展，區域內的房價差距也會逐步縮小，這就是為什么都市圈內的小城市房價還會比一些二線城市房價高、潛力大的原因。

在看得到的未來，雄三角、長三角、珠三角三大城市群，仍然會是國內房產最有價值的區域，域內的城市房價還會有不俗的表現。所以，比如像前期跌幅較深的環京地區，其潛力肯定比一些二三線城市要大得多，還有如上海周邊的花橋、嘉善、南通等，廣深之間的東莞，還有旁邊的惠州等，這類城市還不少，不一一列舉。當然，隨著國家布局和產業轉移，還會出現發展不錯的區域城市群，比如中西部、山東半島等都有機會，這個只能交給時間來檢驗。如果你的房子在這些城市，自然會享受到城市紅利帶來的溢價抬升。