房企開年業績分化 規模化競爭將轉向“提質增效”

新華網  2019/02/17

新華網2月12日電 經歷2018年末的業績沖刺后，房企在2019年首月整體表現則較為平淡。受春節因素影響，房企也逐步放緩推貨節奏。業內人士分析認為，隨著市場趨穩、消費回歸理性，更多房企從追求規模轉換到規模與效益并重，謀求未來可持續發展。

房企業績表現分化

去年房地產行業集中度持續提升，整體業績規模進一步增長。全國千億房企數量達到30家，創下歷史新高。其中，碧桂園、萬科、恒大占據銷售業績前三，總額接近2萬億，“頭部效應”凸顯。進入2019年1月份，房企業績表現平穩，部分企業增長放緩。

日前，多家房企相繼披露1月份銷售數據，萬科實現合同銷售金額488.8億，同比下降28%；恒大實現合同銷售金額431.7億元，同比下降33%；保利發展實現簽約金額335.91億元，同比增長6.14%；碧桂園實現合同銷售金額330.7億元，同比下降52%。截至目前，萬科重新回歸行業首位，恒大、保利分列二、三，碧桂園則滑落至第四位。其中，“萬恒碧”這三家房企的平均銷售額從去年同期672億元下降至417億元。

除上述四家外，其他房企業績也表現各異。像金地、佳源國際、佳兆業、奧園、時代中國等業績增速較快，分別同比上升31.02%、122%、49%、38%、36.9%；融創中國、新城控股、富力、融信等企業增長放緩，分別同比上升8%、6.55%、6%、5.5%；首創置業、禹州地產、當代置業、國瑞置業等則基本持平、分別同比上升2.2%、1.67%、1.17%、1.8%。

還有部分房企出現業績下跌，比如：綠城實現合同銷售金額為67億元，同比下降22.99%；中國金茂實現銷售金額103.16億元，同比下降38.05%；合景泰富實現銷售金額為51.03億元，同比下降8.2%；景瑞控股實現合約銷售額為5.49億元，同比下降25.5%。

券商分析師認為，1月份推盤少以及去化率維持低位導致當期銷售偏弱。房企推盤節奏放緩，熱點城市推盤數量有所下降，市場去化效果一般。此外，房企銷售表現有所分化，行業前三房企以及排名靠后房企表現有所低迷，而行業前十中第二梯隊及藍籌房企在1月市場有所轉淡背景下仍有不錯表現。

“市場行情不好是重要的因素，整個房地產市場步入降溫周期，對企業銷售業績肯定有所影響。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，房企主動降速可能性較小，但鑒于銷售面積和價格難以提升，確實造成銷售金額下降。

融資成本保持高位

業績表現背后，房企融資規模創新高，融資成本保持高位。據第三方機構測評報告顯示，1月份房企融資規模近1900億元；在金融去杠桿、強監管的背景下，房企逐漸進入集中償債期，企業對資金的需求明顯增加。從融資渠道來看，優先票據是房地產企業的首選融資渠道，占當月融資總額的28.8%，平均融資成本為8.53%；超短期融資券1月份融資近200億元，接近2018年全年的50%，主要用于償還利息。

在國內融資環境持續緊張的背景下，房企不斷加大海外融資力度，據wind數據顯示，1月份房企累計發行21支海外債，融資總額66.2億美元，較2018年月均43億的規模增長超50%；平均融資成本為9.65%，比去年全年高出2.03%。

2019年伊始，房企推盤力度明顯下降，拿地規模收縮，但企業資金壓力突出，償債高峰期到來，房企融資力度明顯加大。“上半年企業會比較保守，以回籠資金為主，投資方面會更低調謹慎。到了下半年會有所調整，企業會有持續性的投資、拿地和銷售等動作。”嚴躍進說。

不再一味追求規模

2019年，在堅持“房住不炒”定位、穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案的大背景下，各地繼續落實“一城一策”的分類調控政策，房地產市場將進入新的發展階段。

當前，包括“萬恒碧”在內的多家房企已紛紛提出要轉變經營思路，從追求規模轉換到規模與效益并重，謀求未來可持續發展。

萬科董事長郁亮多次拋出“活下去”論調，認為企業要有自身憂患意識，萬科的焦慮并非停留在活下去的表面，而是如何更好更長久地活著。“只要服務客戶的能力在不斷地提高和改善，我們便沒有理由落后于大市。不是說規模大就是冠軍，這是一場馬拉松比賽，在中國房地產行業的白銀時代勝出才是最終的目標。”

中國恒大集團董事局主席許家印也提出“深化轉型、提質增效”，公司要堅定實施“規模+效益型”發展模式，強調規模上適度增長，更加注重增長質量。

“房地產每年起碼會有10萬億左右的市場，問題是競爭力。要重新努力去思考，怎樣提升競爭力。碧桂園董事局主席楊國強在集團2019年度會議上指出，目前地產依然是碧桂園主業之一。未來將打通主營業務與新業務接口，促進二者協同與深度融合，提升公司在房地產業務全周期的競爭力。

“當下，房地產開發獲得更高業績增長的難度越來越大，房企需要尋求新業務，實現業績可持續增長。一位房地產開發企業資深高管認為，大房企希望能夠實現多輪驅動、多支柱發展的業務模式，而中小房企資源有限，多元化的結果最終是轉型。不過，從業務占比來看，去地產化還為時過早，在高質量發展的背景下，如何更好地穩健前行同樣是尤為重要的。