重磅|社科院財經戰略研究院： 全國房價止跌企穩

騰訊房產  2019/03/01

2月27日，由騰訊智慧房產戰略支持、社科院財經戰略研究院住房大數據項目組主導的2019年2月《中國住房市場發展月度分析報告》新鮮出爐。

報告指出，2019年1月全國房價總體趨穩，環比跌幅較上月顯著收窄，下跌城市個數較快減少。其中，一線城市止跌微漲，二線城市止跌企穩；三四線房價繼續下跌，但下跌速度顯著減緩。在房價由跌轉穩的同時，重點城市二手住房成交量出現季節性回落。

報告分析認為，一二線城市短期房價受制于嚴厲的調控政策及復雜多變的外部經濟環境，但潛在的房價上漲壓力猶存；三四線城市房價缺乏繼續上漲的動力，但持續下跌同樣受諸多因素的制約。

因此，報告建議，一二線城市應以“房住不炒”為出發點，繼續保持對房地產泡沫的高度警惕。首先應保持調控政策的延續性與穩定性，繼續抑制住房投資投機。其次應加強對各類財政信貸資金流向的管控，避免違規流入房地產市場。

此外，還應該與構建住房市場長效機制相結合，完善住房市場短期調控政策。比如，利用房地產市場相對穩定的契機，在穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制的同時，進一步完善住房短期調控政策。

以下為報告全文：

報告主筆：鄒琳華 呂風勇

報告發布：中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組

數據支持：住房大數據聯合實驗室

戰略支持：騰訊智慧房產

為促進房地產市場平穩健康發展，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室在2019年1月大數據房價指數（BHPI）監測分析的基礎上，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2019年2月《中國住房市場發展月度分析報告》。作為研究范式的革新，報告完全不再使用傳統房地產數據，涉及的所有數據及分析均基于大數據挖掘完成。

一、住房房市場運行最新動態

1.全國房價總體由跌轉穩，重點城市住房成交量季節性回落

2019年1月全國房價總體趨穩，環比跌幅較上月顯著收窄，下跌城市個數較快減少。大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2019年1月，142個樣本城市房價平均環比下跌0.17%，環比跌幅比上月收窄0.51個百分點。房價環比下跌的城市為86個，占樣本數的60.6%。環比下跌城市比上月減少19個。環比上漲城市55個，占樣本數的38.7%。

一方面，全球經濟增長前景不明確，房地產調控政策并未轉向，貨幣化棚改政策淡出低庫存城市，這些因素都使房價繼續上漲的動能得到有效遏制；另一方面，資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，首套房貸利率的上浮幅度持續下降，住房市場融資環境得到改善。在各方因素的綜合作用下，房價下跌的動力減弱，全國房價總體止跌企穩。

2019年1月142城大數據房價環比指數(比上月上漲%)

數據來源：住房大數據聯合實驗室 www.zfdsj.org

在房價由跌轉穩的同時，重點城市二手住房成交量出現季節性回落。大數據監測發現，2019年1月，10大重點城市二手住房成交量指數為108.86，比上月下降5.6%，但成交量仍要高于2018年11月的水平。由于1月臨近中國傳統春節，2019年1月二手住房成交量的下降并不能直接解讀為市場景氣度的下降。近3月重點城市住房成交量總體有所回升，表明房地產市場基本面較為穩健，潛在的住房需求仍然比較旺盛。

十大城市二手住房成交量指數（2017年1月=100）

注：十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。

2.一線城市止跌微漲，二線城市止跌企穩

大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2019年1月，一線城市房價平均環比上升0.23%，環比漲幅比上月擴大0.57個百分點。一線城市中，北京、廣州止跌回漲，其中北京環比上漲0.83%，廣州環比上漲0.55%。上海、深圳環比仍小幅下跌0.23%，其中上海環比跌幅比上月收窄0.43個百分點。

與上年同期相比，2019年1月一線城市平均同比下跌1.795%，其中上海同比下跌10.44%居跌幅首位，深圳同比下跌0.17%居第二。廣州、北京同比略有上漲，其中北京同比上漲1.54%，廣州同比上漲1.89%，二城房價同比漲幅均與全國CPI水平接近。

大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2019年1月，準一線城市房價平均環比上漲0.008%，環比漲幅比上月擴大1.24個百分點。除蘇州繼續上漲1.1%外，其它準一線城市環比跌幅也顯著收窄。其中杭州環比跌幅收窄2.09個百分點，重慶收窄1.24個百分點，天津收窄0.9個百分點。

大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2019年1月二線城市房價平均環比下跌0.102%，環比跌幅比上月收窄0.724個百分點。青島、濟南、長沙、西安等多個二線城市環比跌幅顯著收窄。二線城市中環比跌幅最高的青島，2019年1月僅環比下跌1.11%，環比跌幅比上月收窄0.98個百分點。廈門、成都、南通等二線城市止跌微漲，其中廈門環比上漲0.98%。

3.三四線房價繼續下跌，但下跌速度顯著減緩

大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2019年1月，三四線城市房價平均環比下跌0.202%，平均環比跌幅比上月收窄0.46個百分點。118個三四線樣本城市中，下跌的城市為72個，比上月減少12個。三四線城市中的下跌城市占比為61%，比上月減少10個百分點。吉安、安慶、邯鄲、石河子、張家口等三四線城市房價下跌速度相對較快。2019年1月，廊坊（燕郊）房價環比上漲5.23%，這是廊坊（燕郊）房價連續二個月快速上漲。

與一二線城市相比，三四線城市的市場基本面有所不同。2017年下半年以來，部分一線城市已經經歷了一波房價調整，北京房價較2017年4月高點的最大跌幅曾接近20%，上海近一年房價下跌也達到10%以上。三四線城市2018年上半年以來剛經歷了一波較快上漲，多數城市房價同比漲幅仍較高。

注：城市數據一般不包括下轄縣級市及縣；由于每月都將根據最新數據對所有指數進行重算與修訂，不同版本的指數可能會有細微差異，以最新版本為準；廊坊房價主要根據廊坊市燕郊板塊數據編制。

二、形勢分析與預測

1.一二線城市短期房價受制于嚴厲的調控政策及復雜多變的外部經濟環境，但潛在的房價上漲壓力猶存

受全球資本市場動蕩加劇、國內經濟增長預期調低及嚴厲的調控政策的影響，一二線城市房價上行受到抑制。但這些制約因素多數屬于短期因素，如果外部經濟環境有所改善或調控政策出現實質性松綁，部分一二線城市樓市將率先回暖。

一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，住房供求矛盾在城市化階段長期存在，部分一二線城市如北京、上海、廈門等經歷了2017年以來的持續調整，房價下跌風險已經得到一定程度釋放，存在一定的潛在上漲壓力。

2.三四線城市房價缺乏繼續上漲的動力，但持續下跌同樣受諸多因素的制約

一方面，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。2017-2019年，受貨幣化棚改下沉至三四線城市、房價補漲等因素的影響，二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅，房價客觀上也有階段性調整的需要。低庫存城市貨幣化棚改政策的調整，對三四線城市房價上漲起到釜底抽薪的功效。

另一方面，國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大，多數三四線城市的城市面貌得到長足改善，政府為穩定經濟采取的諸多經濟振興措施也將使房地產市場間接受益，這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。

三、對策與建議

1.一二線城市應以“房住不炒”為出發點，繼續保持對房地產泡沫的高度警惕

首先應保持調控政策的延續性與穩定性，繼續抑制住房投資投機。在城市化大背景下，住房總量不足仍然是大城市住房市場的主要矛盾，“房住不炒”仍是新形勢下住房政策的前提，住房需求管控政策還沒有退出條件。從防范風險角度看，高杠桿房地產投資投機導致的債務危機，是房地產市場風險的根源。要避免因短期的房地產市場平穩而放棄對一二線城市住房投資投機的管控，更不應因此出臺剌激或鼓勵購房政策。限購、限貸等行之有效的住房投資投機需求管控政策，仍應繼續實施。應完善住房市場秩序，加大對房地產企業及中介機構違規銷售與虛假宣傳的查處力度。

其次應加強對各類財政信貸資金流向的管控，避免違規流入房地產市場。在針對實體企業的財政金融支持力度增大的背景下，如何避免各類財政信貸資金變相流入房地產領域，防范房地產行業的融資杠桿與債務風險加大，是當前宏觀政策所面臨的一個重要議題。

2.與構建住房市場長效機制相結合，完善住房市場短期調控政策

利用房地產市場相對穩定的契機，在穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制的同時，進一步完善住房短期調控政策。糾正部分調控政策在實際執行中存在的一些簡單化做法，實現精細調控與科學調控。

進一步完善住房限購政策。盡量做到限購政策對住房投機投資的精準抑制，避免誤傷剛需及合理的改善性需求。為避免因住房限購形成惜售現象，對于居民在一定時間內賣一買一，可以考慮不受限購套數限制；有條件的城市可探索以家庭住房總面積取代套數，作為住房限購、限貸的基本單位。

合理支持居民改善性住房需求，對于居民在一定時期內買一賣一的改善性住房需求，可從制度上創造交易便利和給予稅費減免，對于已經還清貸款的再次貸款給予適度信貸支持。

對于實際政策效力不明確的限售、限價政策，允許各地政府因地制宜地調整或取消。