理性二手房投資寶典，太原哪種二手房出手率最高？

山西晚報  2019/04/11

2019年一季度已經(jīng)結(jié)束，雖然限購、限貸等樓市調(diào)控政策仍未有絲毫松動跡象，但新房和二手房市場降溫已經(jīng)非常明顯。相比新房，現(xiàn)房銷售、小區(qū)成熟、交通便捷、議價空間大的二手房，讓許多置業(yè)者對其情有獨鐘。

那么，目前省城有哪些二手房更受業(yè)主歡迎？更具投資升值潛力？帶著這些問題，結(jié)合省城房地產(chǎn)知名房產(chǎn)中介一季度二手房成交行情，記者對省城樓市進(jìn)行實地探訪，深入了解，為大家梳理出實用且理性的二手房投資寶典——

A 入市滿兩年次新房受歡迎

按照一般購房者的置業(yè)習(xí)慣，有一定工作經(jīng)驗和經(jīng)濟(jì)實力的置業(yè)者，往往不會選擇購買二手房，尤其是在二三線城市的置業(yè)者。目前，在省城同區(qū)域的新建商品房比二手房成交價格要貴1000元/平方米以上，由此可以看出，太原二手房的購買群體以剛需置業(yè)者為主。

在二手房剛需人群中，大部分是參加工作不久的年輕人、租房已久的外來務(wù)工人員，這部分消費群體經(jīng)濟(jì)不寬裕，攢夠首付只能買舊房子，再加上沒有余錢裝修，二手房是最好的選擇。

近日，記者走訪了省城六城區(qū)的多個二手房中介機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn)，恰好滿2年上市交易的新樓盤最受歡迎，且戶型多為小戶型，出售原因主要是不少原房東用來“以小換大”。

一位經(jīng)紀(jì)人表示，這類小區(qū)比較熱的主要原因是剛“滿兩年”，且小戶型，以小換大的業(yè)主較多，購買的客群多以單身或者是剛結(jié)婚的年輕人為主，總價低，支付壓力小。

B 學(xué)區(qū)房成量價走勢風(fēng)向標(biāo)

在二手房市場上，置辦學(xué)區(qū)房的家長成為主要購買力，由于重點學(xué)校的學(xué)區(qū)房普遍單價高于非學(xué)區(qū)房，所以學(xué)區(qū)房是太原二手房市場的成交業(yè)績主力，直接影響著太原二手房的價格走勢、成交總額。多位房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，大部分決定購買學(xué)區(qū)房的家長手中資金相對充足，一部分人是由于經(jīng)濟(jì)寬裕，還有的人是賣掉舊房籌錢買學(xué)區(qū)房。

省城劉女士的孩子今年4歲，她告訴記者：“最初買房只考慮了房子離單位近、住起來比較寬敞和舒服，后來有了孩子才發(fā)現(xiàn)，這套房子唯獨不在好學(xué)區(qū)。我們小區(qū)有同齡孩子的家長們，都琢磨著賺錢換房，買一套學(xué)區(qū)房也成了很多新晉家長的短期目標(biāo)。優(yōu)質(zhì)的教學(xué)環(huán)境、教育資源，是父母給不了的，所以我們盡一切努力，給孩子創(chuàng)造最好的環(huán)境。”

房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人李女士表示，今年二季度開始市場活躍度很不錯，客戶到訪量、成交量增多，有的客戶看上房子很快就能成交。比如小店區(qū)長風(fēng)街八一、九一小學(xué)一帶，學(xué)區(qū)周邊老小區(qū)的房源價格比較平穩(wěn)，但是年代新的二手房價格呈較小的上漲態(tài)勢，緊鄰學(xué)校周圍的房價更是穩(wěn)中有升。緊鄰學(xué)校比較近的小區(qū)，如九一宿舍、橡膠廠宿舍、怡安公寓這些二手房小區(qū)咨詢量也比較大。

在省城并州路一家二手房門店，經(jīng)紀(jì)人胡先生說，周末探訪人數(shù)較多，大約七八組，工作日三四組或者更少一些。山西晚報記者4月7日實地探訪時發(fā)現(xiàn)，店內(nèi)已有三組客戶，其中一組客戶因買方出價和賣方預(yù)期有差，尚未簽訂合同。門店周邊有青年路小學(xué)、五育中學(xué)等。胡先生表示，一般來這里買二手房的人目的很明確，就是學(xué)區(qū)房。成交量方面，相較去年同期明顯回暖，但“火爆”談不上；戶型方面，一居室、兩居室的戶型更受歡迎，由于戶型小均價就相對較高，總體來看，房價有所增長但呈現(xiàn)緩慢態(tài)勢。

如今，地處學(xué)區(qū)的房產(chǎn)中介市場會出現(xiàn)兩大特點，其一，學(xué)區(qū)房受關(guān)注程度較高，成交量也會有所上升；其二，畢業(yè)季租房市場會相對火爆。消費者選擇學(xué)位房的目標(biāo)很明確，就是某個小區(qū)甚至某一期的房子，而且學(xué)位房集中交易的時間也比較明顯，多在暑假期間表現(xiàn)出較為明顯的需求，因為下半年新學(xué)期即將開始，父母正為子女的學(xué)位、學(xué)區(qū)問題發(fā)愁。

C 成熟優(yōu)質(zhì)小區(qū)市場熱度高

幾年前，太原不少投資房產(chǎn)的客戶會首選配套齊全、地段好的小區(qū)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，投資客退出了二手房市場，剛性需求置業(yè)者同樣對配套齊全、地段好的房子倍加青睞。

配套齊全的好地段房屋，有很多二手房是上世紀(jì)80年代、90年代建設(shè)的小區(qū)，年代久遠(yuǎn)、建筑老舊，居住體驗并不好，但這些區(qū)域內(nèi)的部分小區(qū)經(jīng)過改造，物業(yè)服務(wù)、裝修尚可，符合追求居住品質(zhì)的年輕人要求。

在省城杏花嶺區(qū)魚池街，省質(zhì)監(jiān)局宿舍近期有不少看房客到訪。市民黃先生說，“這個小區(qū)離公司近，出門就是府西街非常方便，雖然房子有些舊，但各類配套都很完備。”山西晚報記者了解到，該小區(qū)所在的魚池街街道兩旁禁止停車，而整條街道的小區(qū)里，只有質(zhì)監(jiān)局宿舍的住戶有停車位，所以停車很方便，給這個小區(qū)的二手房成交帶來了很大的優(yōu)勢。其余小區(qū)地塊都較小，小區(qū)僅幾棟住宅樓，公共空間綠化面積較少，且無地下車庫，車位緊張。

這些中心城區(qū)的新二手房銷售大熱，重要原因是周邊交通通暢、配套齊全。然而，山西晚報記者在走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)一些步道的水泥地面略顯老舊，樓道墻面上印著各式各樣的小廣告，路邊綠植帶中的垃圾歷歷在目，這些看似不起眼的細(xì)節(jié)卻很容易使人對小區(qū)的整體印象大打折扣。

針對上述現(xiàn)象，小區(qū)附近另一中介的經(jīng)紀(jì)人表示，這類小區(qū)條件優(yōu)劣參半。比如物業(yè)費用較低是一個優(yōu)點，但是同樣帶來的問題是業(yè)主可獲得的物業(yè)服務(wù)相對有限，難免存在配套設(shè)施老化、更新維護(hù)不佳的問題。“不過總體來說，這類小區(qū)綜合條件在周邊表現(xiàn)較為突出，因此銷售情況一直比較樂觀。有不少購房者是來自國貿(mào)、王府大廈、金融大廈商圈的白領(lǐng)?！痹摻?jīng)紀(jì)人對記者說。