房地產市場總體良好，但仍需加強因城施策的精準性

中國經濟時報  2019/04/29

住房資源配置要著眼于滿足新型城鎮化過程中真實的住房需求，以加快解決新市民的住房問題為重點，結合戶籍制度改革，實現人口、住房與相關公共服務的統籌協調。發揮土地、金融、供應、預期管理等一攬子調控機制的作用。

2019年一季度，房地產市場走勢總體平穩良好。房地產開發投資2.4萬億元，同比增長11.8%，比1—2月份提高了0.2個百分點。房地產開發投資增速有所上升的原因是：第一，去年下半年以來的部分企業土地購置基本完成，逐步進入開工和施工環節；第二，由于前期加大市場消化力度，部分城市住房實物庫存水平顯著下降，如3月末，全國商品房待售面積5.2億平方米，比2月末減少605萬平方米，其中，住宅待售面積減少規模是531萬平方米，補庫存效應開始增強；第三，在一系列調控政策作用下，近期房地產市場價格運行較為平穩，供求預期一致性增強，也有利于投資決策實施。但值得注意的是，不同區域房地產投資增速差異性明顯，一季度東部、中部、西部和東北地區的房地產投資增速分別為10.3%、8.4%、18.9%和21.8%，當然，這與前期市場價格走勢和土地項目的區域布局有關，綜合考慮區域住房需求特點、籌資渠道、棚戶區改造政策調整等因素，后續房地產投資增速仍有下調的可能性。

從住房市場價格看，在市場總體溫和運行的基礎上，不同類型城市市場壓力分化，對調控政策的精準性提出更高要求。例如3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，二手住宅銷售價格同比上漲0.5%；二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%，二手住宅銷售價格同比上漲8.2%；三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%，二手住宅銷售價格同比上漲8.4%。究其根本原因，當前一線城市陸續進入控制城市規模、優化城市布局的發展階段，而二線城市和強三線城市接棒成為城市群吸納人口和產業的熱點區域。在這樣的市場結構下，尤其是要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策，加強重點區域、重點城市房地產市場調控的精準性和及時性，壓實城市政府的主體責任，促進穩地價、穩房價、穩預期。預計后續房地產價格總體上仍將處于溫和窄幅運行狀態，地方的個性化調控措施將發揮更加積極作用。

發揮好長效調控機制的關鍵點有：抓住人的城鎮化這個核心。住房資源配置要著眼于滿足新型城鎮化過程中真實的住房需求，以加快解決新市民的住房問題為重點，結合戶籍制度改革，實現人口、住房與相關公共服務的統籌協調。發揮土地、金融、供應、預期管理等一攬子調控機制的作用。對于庫存水平異常的城市，要及時預警、準確預調，有針對性地優化土地供應結構。探索建立適應中國新型城鎮化需要的政策性住房金融體系，對購買首套、中小戶型、中低價格的自住需求要提供相應支持。在供應體系方面，應重點彌補租賃市場短板，創新發展租賃市場的金融工具。