40城土地市場回暖 二線城市地市量價(jià)齊升但恐難維持

中國網(wǎng)地產(chǎn)  2019/05/06

上海易居房地產(chǎn)研究院5月4日發(fā)布《2019年4月40城土地市場報(bào)告》。該報(bào)告顯示:

4月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積同比增長10.4%，結(jié)束連續(xù)5個(gè)月下降的趨勢，土地成交回暖較明顯；土地出讓金收入同比增加55.6%；土地成交均價(jià)同比上漲14.8%，相比3月擴(kuò)大11.5個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)3月份漲幅擴(kuò)大的趨勢；土地成交溢價(jià)率為14.9%，與3月相比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)月上升。

4月，一線城市地市量價(jià)齊跌，成交面積萎縮明顯，主要因?yàn)槌鞘型恋毓?yīng)量小；二線城市成交建筑面積環(huán)比增長70.8%，成交均價(jià)環(huán)比上漲14.1%，量價(jià)齊升；三線城市成交建筑面積環(huán)比增長77.4%，同比下降33.6%，成交均價(jià)環(huán)比上漲5.1%，地價(jià)仍在高位震蕩。

1-4月，40城土地成交建筑面積同比下降14.6%，小幅收窄；40城市土地出讓金同比減少0.5%，大幅收窄。熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較大，主要由于房企資金面的改善，以及拿地預(yù)期從三四線城市向一二線城市的轉(zhuǎn)移。

易居研究院研究員王若辰表示：由于一季度部分城市房地產(chǎn)市場的再度升溫，出現(xiàn)了“小陽春”，4月19日召開的政治局會(huì)議再度提及了“房住不炒”，政策上有收緊的趨勢。該類城市可能繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，其房地產(chǎn)市場的明顯回暖態(tài)勢恐難以持續(xù)，預(yù)計(jì)2019年地價(jià)仍將保持平穩(wěn)。

報(bào)告主要內(nèi)容如下：

一、40城整體：多項(xiàng)指標(biāo)改善，土地市場回暖

1、土地成交建筑面積：4月環(huán)比增長58%，1-4月同比下降15%

2019年4月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4598.1萬平方米，環(huán)比大幅增長58.3%，同比增長10.4%，結(jié)束此前連續(xù)5個(gè)月下降的趨勢，土地成交回暖較明顯。

2019年1-4月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積15165.7萬平方米，同比下降14.6%，同比降幅小幅收窄。從圖1可知，累計(jì)土地成交建筑面積同比增幅于2018年6月開始持續(xù)回落，2019年2月已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)，3月跌幅擴(kuò)大，4月跌幅小幅收窄。2019年1季度，房企購地節(jié)奏明顯放緩，4月部分熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場回暖明顯，但隨著4月中央政治局會(huì)議上房地產(chǎn)政策的再度趨緊，該類城市明顯回暖的趨勢難以持續(xù)，預(yù)計(jì)2019年上半年成交面積同比增速將維持在負(fù)區(qū)間內(nèi)。

2、土地出讓金收入：1-4月同比減少0.5%，熱點(diǎn)二線城市成交活躍

4月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2506.7億元，環(huán)比增加55.6%，同比增加64.6%，土地出讓金增加明顯。2018年下半年以來全國土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢，進(jìn)入2019年，部分熱點(diǎn)城市土地市場重新回暖。3月份土地出讓金增加主要受到地價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)。4月份繼續(xù)延續(xù)3月份土地出讓金環(huán)比增加的趨勢，同時(shí)受到土地成交面積增長及地價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)，土地市場回暖明顯。

2019年1-4月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入7671.4億元,同比減少0.5%，相比1-3月同比大幅收窄。從40城年初累計(jì)土地出讓金收入同比增速走勢來看，基本與40城年初累計(jì)土地成交面積一致，2018年6月份以來下降趨勢較為明顯，2018年12月份開始轉(zhuǎn)負(fù)，4月份重新接近0軸。由于部分熱點(diǎn)二線城市土地市場的回暖，1-4月份土地出讓金降速收窄。但隨著政策的再度趨緊，熱點(diǎn)二線城市地市熱度較難持續(xù)；2019年三線城市大幅下調(diào)棚改套數(shù)目標(biāo)，其房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步降溫。因此，土地出讓金收入同比增速難以持續(xù)上行，在短期脈沖后仍大概率震蕩下行。

分城市來看，2019年1-4月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、武漢、北京、蘇州和上海，土地出讓金總額分別為825.9、645.3、593.7、497.2和413.5億元。其中，杭州土地出讓金同比下降明顯，達(dá)到24.7%，主要由于其2018年地市火熱，基數(shù)高；武漢和上海同比增長明顯，分別達(dá)到54.7%和21.7%；北京和蘇州變化不大。4月份，武漢土地出讓金在5城中最多，達(dá)到432.2億元，杭州和蘇州分別為377.7億元和189.4億元；而北京和上海僅為10.2億元和54.6億元，由此可以看出部分熱點(diǎn)二線城市土地市場的成交活躍。

3、土地出讓均價(jià)：環(huán)比上漲6.9%，同比上漲14.8%

4月，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4788.9元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲14.8%，同比漲幅相比3月擴(kuò)大11.5個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)3月份漲幅擴(kuò)大的趨勢。2018年4月份至2019年2月份40城土地成交均價(jià)穩(wěn)定在4200元/平方米左右，而3月份地價(jià)環(huán)比漲幅較大，4月份環(huán)比漲幅維持3月份的較高水平，脫離了前期穩(wěn)定的價(jià)格區(qū)間。

40城土地成交均價(jià)同比漲幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩下跌，2018年3月進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年10月份為最低點(diǎn)。2019年3和4月的地價(jià)上漲來源于熱點(diǎn)二線城市地價(jià)的反彈。隨著政策的再度收緊，2019年地價(jià)難以持續(xù)快速上行。

4、土地成交溢價(jià)率：環(huán)比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)

4月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為14.9%，與3月相比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)上升趨勢；與去年同期相比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前40城土地成交溢價(jià)率已處于歷史低點(diǎn)附近，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月小幅抬升，已有企穩(wěn)的趨勢，主要由二線城市土地溢價(jià)率環(huán)比上升的帶動(dòng)。按過去短周期規(guī)律來看，未來幾個(gè)月有望在該水平上筑底企穩(wěn)，并穩(wěn)步上升。

分城市來看，4月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為桂林、襄陽、南寧、重慶和合肥，土地成交溢價(jià)率分別為178%、119%、98%、91%和85%。桂林、襄陽和南寧屬于弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市成交相對(duì)活躍的特點(diǎn)；而合肥和重慶屬于本輪房地產(chǎn)周期中前期領(lǐng)漲的熱點(diǎn)二線城市，目前該類城市土地溢價(jià)率的抬升表明該類城市土地市場的筑底反彈。4月份，土地?zé)o溢價(jià)的城市為8城，其中深圳已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月無土地推出。

二、城市分類：二線城市地市量價(jià)齊升

1、一線城市：成交面積環(huán)比下降62.9%，同比下降36.5%

4月，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為110.3萬平方米，環(huán)比下降62.9%，同比下降36.5%。環(huán)比變化來看，一線城市成交量持續(xù)下降主要是因?yàn)橐痪€城市供地量減少。其中，深圳無土地成交，北京成交量很小，上海和廣州成交量下降明顯。4個(gè)一線城市6個(gè)月移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為12504.2元/平方米，環(huán)比下跌1%，同比下跌4.9%，已經(jīng)連續(xù)維持5個(gè)月環(huán)比和同比下跌。

2、二線城市：量價(jià)齊升，地市回暖明顯

4月，二線城市土地成交建筑面積為3607.1萬平方米，環(huán)比大幅增長70.8%，同比增長35.4%，反映了二線城市地市的成交活躍；6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4472.7元/平方米，環(huán)比上漲14.1%，漲幅擴(kuò)大明顯，同比上漲9.4%，結(jié)束了連續(xù)14個(gè)月的同比下跌趨勢。

3和4月份，二線城市地價(jià)環(huán)比上漲較大，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較明顯。主要原因一方面是因?yàn)榉科竽壳百Y金面較為寬松，房企第一季度發(fā)債融資量較多；另一方面是因?yàn)殚_發(fā)商拿地預(yù)期的轉(zhuǎn)變，即規(guī)避三四線城市，向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)一線城市供地量又比較少，熱點(diǎn)二線城市成為首選的拿地對(duì)象。

3、三線城市：地價(jià)同比上漲22.7%，成交面積同比下降33.6%

4月，三線城市土地成交建筑面積為880.7萬平方米，環(huán)比增長77.4%；同比下降33.6%，同比增幅從2018年10月份開始已進(jìn)入震蕩下跌階段，2019年4月份成交量相比去年下降明顯。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為2110.6元/平方米，環(huán)比上漲5.1%；同比上漲22.7%。4月份財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知》顯示，對(duì)比2018年， 37個(gè)省市2019年棚改套數(shù)共計(jì)285.29萬套，較2018年588萬套的計(jì)劃改造套數(shù)減少近51%。一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點(diǎn)城市，目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。隨著去庫存及棚改政策的變化和購買力的透支，預(yù)計(jì)大多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場，將在2019年降溫。

三、結(jié)論和趨勢：熱點(diǎn)二線城市地市回暖明顯，但恐難持續(xù)

2019年1-4月，40城土地成交面積同比下降14.6%；土地出讓金收入同比減少0.5%。4月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積同比增長10.4%，土地出讓金同比增加64.6%；40城土地成交均價(jià)為4788.9元/平方米，同比上漲14.8%，相比3月擴(kuò)大11.5個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)3月份漲幅擴(kuò)大的趨勢；土地成交溢價(jià)率連續(xù)4個(gè)月小幅上升，已有企穩(wěn)的趨勢。綜合各項(xiàng)指標(biāo)來看，繼續(xù)受“小陽春”影響，4月份全國土地市場整體回暖較明顯。

分城市來看，一線城市正在執(zhí)行嚴(yán)厲的調(diào)控措施，部分城市嚴(yán)格控制供地量，如深圳已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月無土地成交，整體成交面積和成交價(jià)格繼續(xù)下降。二線城市4月份地市量價(jià)齊升，主要由于房企資金面的好轉(zhuǎn)及拿地預(yù)期的變化，進(jìn)一步確定了3月份以來地市的回暖趨勢。但需要注意的是，當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市市場過熱、預(yù)期不穩(wěn)等引起了中央的高度關(guān)注，“房住不炒”在中央政治局會(huì)議上再次被提及，該類城市可能將繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策。因此，熱點(diǎn)二線城市地市量價(jià)難以持續(xù)齊升，預(yù)計(jì)2019年將保持穩(wěn)定。三線城市在2018年9月后重新開啟量價(jià)震蕩齊跌模式，隨著棚改政策的變化和購買力的透支，預(yù)計(jì)大多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場，將在2019年降溫。