太原公寓產(chǎn)品：市場風(fēng)起云涌已現(xiàn)，投資還需謹(jǐn)慎

山西晚報  2019/05/31

長期以來，公寓產(chǎn)品由于單價低、面積小、不受限購限制等因素，在太原市場上占有一席之地。近日，記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，近一兩年來，公寓產(chǎn)品在太原樓市中正在不斷壯大，除了普通的單身公寓外，還有不少其他業(yè)態(tài)入市，比如SOHO公寓、LOFT公寓、酒店式公寓、類住宅公寓等，市場上產(chǎn)品線豐富。

相比一套住宅，公寓的投資門檻較低，總價比較便宜，購房者買一套公寓不會太吃力，這成為所有公寓賣家吸引客戶的一個最主要賣點。今年太原市場公寓產(chǎn)品有何競爭力？是否具有購買優(yōu)勢？投資公寓應(yīng)注意哪些問題呢？

A　產(chǎn)品豐富　太原公寓個性十足

近日，山西晚報記者走訪了太原市各大在售公寓的樓盤，發(fā)現(xiàn)這一不受限購限制的商品房，各式產(chǎn)品線十分豐富。太原市場上，公寓產(chǎn)品大致分為：普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、loft公寓等。

靈活多變的上下層結(jié)構(gòu)、比住宅經(jīng)濟實惠的價格、小區(qū)周邊便利的商業(yè)配套等，讓loft公寓迅速在一面市便成為年輕購房者的寵兒。無論是單身青年，還是年輕夫妻的小婚房，都可以在精致、實惠的loft中尋找到一個歸宿。在省城體育路某樓盤售樓處內(nèi)，任先生正在看loft公寓。他說，“我在太原做銷售經(jīng)理，積蓄不多但工資也不少，和女朋友到了談婚論嫁階段，買房早就提上日程。太原的住宅大多在15000元/平方米左右，最小的戶型也在100平方米左右，可手里的積蓄僅僅能繳納一套小戶型的首付，后來開始關(guān)注loft公寓，買一層能當(dāng)兩層用，價格還是普通商品房的價格，選一套四五十平方米的戶型，裝修之后，實用面積差不多八九十平方米，家里人也很滿意。”

若自住，公寓作為過渡性的住宅也很有優(yōu)勢。太原市場上，還有不少毛坯、精裝的平層公寓，有回廊式公寓、通廊式公寓；還有南北通透，像住宅戶型的類住宅公寓；還有酒店式公寓，中間是核心筒，外圍轉(zhuǎn)圈是房間等，產(chǎn)品線豐富，可供多種需求的購房者選擇。

除了戶型緊湊實用外，普通單身公寓后期也可以轉(zhuǎn)手或出租，相對于總價較高的普通住宅來說，是一個投資自住的不錯選擇。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于剛工作的年輕人來說，自己獨立買個大房子還是可望而不可及的。在可承受的經(jīng)濟范圍內(nèi)，一個總價低、月供低、首付低、投資風(fēng)險低的普通單身公寓成為現(xiàn)在年輕人的置業(yè)首選。

B　去庫存銷售　招式花樣百出

記者查閱了省城多個研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，雖然產(chǎn)品線豐富，但公寓產(chǎn)品的銷售遠(yuǎn)不及住宅。市場上為了去庫存，置業(yè)顧問們的銷售話術(shù)也多種多樣。

眾所周知，由于公寓是商業(yè)用地，所以產(chǎn)權(quán)僅為40年。但也有一些項目打擦邊球，說明自家項目是戶型、面積等完全和住宅一樣的類住宅公寓，對于公寓普遍的商用水電，也有項目稱自家獲批是民用水電，并且在某些特定戶型中還通有天然氣管道。

有購房者擔(dān)心公寓公攤大，得房率低。置業(yè)顧問則會說，“項目有l(wèi)oft公寓，買一層享兩層，挑高4.8米的空間，樓下是公共區(qū)域，樓上是臥室，雙層loft，得房率甚至可以超過100%。”但實際上業(yè)內(nèi)人士表示，“從前年和去年開始，太原便不再批超過4.8米的挑高loft了，但4.8米做上下兩層確實太壓抑，這個高度并不十分實惠。”

在走訪中，山西晚報記者發(fā)現(xiàn)，很多投資公寓的購房者擔(dān)心未來出租問題。但置業(yè)顧問可能表示：“我們已經(jīng)和××酒店簽訂托管協(xié)議，一站式服務(wù)打理，到時只需躺賺收租。”

通常情況下，loft公寓是毛坯房居多，購房者擔(dān)心裝修費用的問題。置業(yè)顧問則表示，“如果是自己裝修，一套40多平方米的loft上下兩層裝修不超過10萬元。如果購買平層，裝修費用更不是問題，平層送精裝修和全屋家電，拎包入住，無需投入巨額裝修費用。”

置業(yè)顧問的言辭打消了大部分購房者心中的焦慮，仿佛不趕緊入手會錯過一個絕好的投資機會。但實際上為了業(yè)績，銷售人員會提前準(zhǔn)備完備的話術(shù)，并有專業(yè)人士指導(dǎo)，來應(yīng)對購房者的各種發(fā)問。

C　租金低難出租　投資需謹(jǐn)慎

山西財經(jīng)大學(xué)副校長馬培生說，在省城太原公寓投資不是最佳選擇。一套三四十平方米的公寓，在市面上的年租金差不多是一萬元左右，并不是買房時置業(yè)顧問口中說的每月2600元或3000元。一套三四十平方米的公寓總價是三四十萬，也就是說三四十年才能回本，投資性價比不高。

就目前太原市場來看，公寓的出租市場并不好。首先，精裝修公寓居住成本高，不論是水電、物業(yè)費，還是冬季的取暖費用都十分高昂，如果地段不在城市中心，收房后會比較難出租，投資入手前要計算養(yǎng)房成本，算清楚投資收益比。

其次，縱觀太原市的房屋租賃市場，由于公寓面積小，五十平方米及以下的公寓租金租不出高價。

記者走訪房屋租賃市場發(fā)現(xiàn)，一室一廳的房子中，不論是公寓還是住宅，出租價格都在1000元/月左右，公寓租不出預(yù)想的高價位。因此，想“以租養(yǎng)貸”投資公寓的投資客，最好在所購買樓盤附近的公寓項目內(nèi)實地探訪一番，看是否能在這一片區(qū)內(nèi)公寓好出租、且租出滿意的價格。

此外，依靠公寓價格漲也并不是優(yōu)質(zhì)投資渠道。對于一般的公寓來說，價格雖然比住宅的低，漲幅也會比住宅低。從投資角度來看，如果同地段的公寓、住宅，新建房的價格相差無幾，但公寓的商用水電、無天然氣、產(chǎn)權(quán)年限少等因素，制約了公寓價格上漲幅度。事實表明，公寓的單價比較高，若不是在中心地段的位置，那漲幅遠(yuǎn)低于住宅。