監管趨嚴為樓市降溫？房企融資未來或進一步收緊

中新經緯 2019/06/10

房企融資自去年第四季度出現好轉以來，企業資金鏈的緊張狀況得到緩解，但好景不長。同策研究院近日發布的數據顯示，今年5月，40家典型上市房企融資總額環比下降了52.07%，創2019年以來歷史新低位。中原地產研究中心也稱，5月房企融資規模大幅縮水。

近段時間，市場上頻頻傳出融資收緊的聲音。銀保監會在近日的發文中，要求規范房企資金來源。業內人士認為，一些城市出現的拿地熱引起了監管部門的關注，為防范信用風險和穩定市場，融資政策趨嚴，預計房企后期融資會略有收緊。

房企融資規模大幅下降

今年5月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元，相較于4月，融資規模下降了52.07%。這是繼4月融資總額小幅回落后的再次下滑，創2019年以來歷史新低位。

房企的債權融資方式大致包括銀行貸款、公司債、其他債權融資、信托貸款、委托貸款、中期票據、海外銀團貸款、境內再融資、海外配股融資等。具體來看，同策研究院稱，上述40家典型上市房企5月債權融資額為326.67億元，其中發行信托貸款100億元，環比上漲32.76%；境內銀行貸款融資77.69億元，環比上漲141.21%；公司債發生6筆，共融資95.85億元，環比下降79.74%；其他債權融資總額為53.13億元，環比下跌50.54%；上述房企5月沒有發行中期票據、海外銀團貸款、委托貸款。

在債權融資總額下滑的同時，股權融資也環比減少了36.96%，5月份股權融資金額為41.32億元。

該研究院稱，從4、5月份房企融資渠道看，整體融資額都在下滑，但主要是公司債發行銳減，環比下降79.74%?？傮w來說，上述房企5月融資成本較低，基本控制在6.5%以內。

中原地產研究中心統計數據顯示，房企在4月創造單月融資2600億元的年內高峰后，在5月前兩周，雖然遇到小長假，但融資額繼續高位運行，融資接近800億元。但下半月有逐漸減少的跡象，5月下半月合計融資只有600億元左右。

值得注意的是，房企融資總額在2018年5月也出現了大幅跳水，直到2018年第四季度才有所放松。

土地熱引發政策收緊

業內認為，5月份房企融資情況的轉向，與近期部分城市出現的搶地潮不無關系。中國指數研究院數據顯示，4月全國300城土地市場成交面積環比負增長的情況下，土地出讓金卻環比增長17%，同比上漲24%，溢價率達到了26%，環比上漲5%。在蘇州、杭州、武漢等二線城市，接連拍出的高價地塊引起了較多關注，也對房價穩定造成擾動。

同策集團首席分析師張宏偉認為，融資收緊的源頭，來自于近期房企和土地市場的“反?！?，“3、4月份土地市場太火了，如果沒有監管，市場會存在風險?！?

5月17日，銀保監會發布的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱通知)對房地產行業融資提出要求。通知要求，治理表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產開發。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中新經緯客戶端表示，在房企前端融資中，政策一直不允許對證件不齊、資金不足的房企提供購置土地的貸款，但在實際操作中，大量信托資金違規流入了這一環節，加劇市場風險。

因此，銀保監會的上述通知對信托領域提出要求，治理向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

后期融資或略有收緊