核心城市房?jī)r(jià)漲速減緩，二手房的成交量繼續(xù)下降

中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)  2019/06/25

2019年4月19日，中共中央政治局會(huì)議要求“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組在2019年5月緯房指數(shù)（大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)BHPI的升級(jí)版本）監(jiān)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目組對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤研究，完成了2019年6月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。作為研究范式的創(chuàng)新，報(bào)告涉及的所有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均源于大數(shù)據(jù)挖掘分析。

一、住房市場(chǎng)運(yùn)行最新動(dòng)態(tài)

1.核心城市房?jī)r(jià)漲速略有減緩，二手房成交量繼續(xù)下降

反映全國(guó)24個(gè)核心城市總體房?jī)r(jià)變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2019年5月，核心城市住房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月上漲，但5月份房?jī)r(jià)漲速較4月份略有減緩。2019年5月，緯房核心指數(shù)為105.92點(diǎn)，與4月的105.43點(diǎn)相比，核心城市房?jī)r(jià)上漲了0.46%。與2019年1月階段性低谷的102.58點(diǎn)相比，核心城市房?jī)r(jià)上漲了3.26%。與2018年1月相比，核心城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲了5.92%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年全年全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)上漲2.1%，核心城市房?jī)r(jià)漲速要高于物價(jià)漲速，表明現(xiàn)階段核心城市房地產(chǎn)仍具備一定的保值性。

緯房核心指數(shù)綜合了全國(guó)24個(gè)核心城市住房?jī)r(jià)格的變化，可作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要晴雨表。24個(gè)核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、廈門、濟(jì)南、西安、沈陽(yáng)、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋了中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的城市群體。其中包含一線城市4個(gè)，準(zhǔn)一線城市4個(gè)，二線城市16個(gè)。緯房核心指數(shù)以2018年1月為房?jī)r(jià)基期，以各城市2017年商品住房銷售額為指數(shù)權(quán)重進(jìn)行綜合計(jì)算。

從成交量指數(shù)看，核心城市在房?jī)r(jià)漲速略有減緩的同時(shí)，二手住房成交量也繼續(xù)下降。2019年5月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降，表明與2019年1季度比，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期有所減退。從量在價(jià)先的一般性規(guī)律看，重點(diǎn)城市短期房?jī)r(jià)上漲的壓力減輕。

2. 一線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，其中北京、廣州房?jī)r(jià)微降，上海、深圳繼續(xù)小漲

一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年5月，一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.29%，平均漲速比上月收窄0.305個(gè)百分點(diǎn)。北京、廣州房?jī)r(jià)穩(wěn)中微降，其中北京房?jī)r(jià)環(huán)比微跌0.19%，廣州環(huán)比微跌0.12%，房?jī)r(jià)均進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間。上海、深圳繼續(xù)小漲，其中上海環(huán)比上漲0.66%，深圳環(huán)比上漲0.81%，漲速略高于正常值。

從2018年1月以來(lái)的累計(jì)漲幅看，一線城市中房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅最高的北京為3.95%。這一漲幅再加上1.8的租金收益率，和按揭貸款一般利率水平接近，這表明2018年以來(lái)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。

一線城市房?jī)r(jià)的總體平穩(wěn)，與一線城市嚴(yán)厲而持續(xù)的調(diào)控政策有關(guān)。

3.準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)延續(xù)上漲，少部分城市漲速加快

準(zhǔn)一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示， 2019年5月，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲1.6%，漲速與上月基本持平。其中蘇州環(huán)比上漲4.88%，漲速比上月擴(kuò)大1.21個(gè)百分點(diǎn)，居142個(gè)樣本城市漲速首位；杭州環(huán)比上漲1.24%，漲速比上月收窄0.48個(gè)百分點(diǎn)；重慶環(huán)比上漲1.26%，漲速比上月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)；天津環(huán)比下跌0.98%。熱點(diǎn)城市蘇州的房?jī)r(jià)在上一輪一二線城市房?jī)r(jià)上漲小周期中，漲速要滯后于同為長(zhǎng)三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以來(lái)，蘇州房?jī)r(jià)漲速顯著加快，房?jī)r(jià)水平有追趕杭州、南京的態(tài)勢(shì)。

二線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年5月二線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.303%，漲速比上月收窄0.163個(gè)百分點(diǎn)。2019年1月以來(lái)，多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，其中包括2018年下半年經(jīng)歷了顯著房?jī)r(jià)下降的成都、西安、青島、廈門等城市。2019年5月，二線城市房?jī)r(jià)漲速也未見明顯回落。二線城市中，廈門房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.12%居首，武漢房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.02%居末。

與三四線城市相比，準(zhǔn)一線及二線城市具備更強(qiáng)住房需求增長(zhǎng)潛力；與一線城市相比，準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段又相對(duì)薄弱。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)易漲難跌，一旦房?jī)r(jià)回暖，房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)時(shí)間也要長(zhǎng)于其它等級(jí)城市。

4.三四線城市房?jī)r(jià)漲速繼續(xù)下降

三四線城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年5月，三四線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.011%，漲速比上月收窄0.052個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)三四線樣本城市中，上漲的城市為63個(gè)，比上月減少3個(gè)，上漲城市占比為53%。2019年5月，廊坊（燕郊）房?jī)r(jià)環(huán)比下降2.07%，跌幅比上月擴(kuò)大0.34個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步確認(rèn)了2018年12月以來(lái)環(huán)京房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲“小陽(yáng)春”結(jié)束。

與一二線城市相比，三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)能不足，政府的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段也更為有限。部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，因后續(xù)需求不足，房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌階段。

5.經(jīng)連續(xù)下降后，核心城市住房租金略有回漲

反映全國(guó)22個(gè)核心城市住房租金總體變化緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市住房租金在3月、4月調(diào)整之后，5月份略有反彈。2019年5月，核心城市住房租金指數(shù)為104.16，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲1.67%。由于一年一度畢業(yè)就業(yè)季到來(lái)，租房需求增加。受季節(jié)性因素影響，預(yù)計(jì)后續(xù)幾個(gè)月核心城市住房租金有望保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

從更長(zhǎng)時(shí)間看，2018年7月前后，受長(zhǎng)租公寓企業(yè)炒作、畢業(yè)季到來(lái)、租房市場(chǎng)清理等因素的疊加影響，部分重點(diǎn)城市租金大漲。2018年下半年，在政府整頓市場(chǎng)秩序等諸多因素的綜合作用下，租金逐步回落。預(yù)計(jì)2019年的租金上漲將表現(xiàn)得相對(duì)溫和，部分經(jīng)營(yíng)方式相對(duì)激進(jìn)的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

二、形勢(shì)分析與短期預(yù)測(cè)

1.繼一線城市之后，二線城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)將成為常態(tài)

一線城市房地產(chǎn)調(diào)控歷史最長(zhǎng)，調(diào)控機(jī)制相對(duì)完備，調(diào)控手段最為嚴(yán)厲。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份低，房?jī)r(jià)波動(dòng)性相對(duì)較小。相比之下，二線城市房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制手段還很不成熟，市場(chǎng)波動(dòng)性也較大。但自2019年4月以來(lái)，中央和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)和重申要堅(jiān)持“房住不炒”， 多個(gè)熱點(diǎn)城市因房?jī)r(jià)漲幅較大被住建部預(yù)警提示。抑制住房投機(jī)、穩(wěn)定住房市場(chǎng)作為調(diào)控政策的主線，已經(jīng)非常明確。隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進(jìn)，各地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任進(jìn)一步落實(shí)。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)控房?jī)r(jià)或成為一種常態(tài)。這一方面將穩(wěn)定二線城市乃至全國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)期，另一方面將抑制購(gòu)房需求的集中釋放，從而有利于熨平市場(chǎng)短期波動(dòng)。

2.房地產(chǎn)融資將適度收緊，助力熱點(diǎn)城市樓市降溫

2018年底以來(lái)，房地產(chǎn)融資條件顯著改善。隨著定向降準(zhǔn)等政策的實(shí)施，資本市場(chǎng)的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸的執(zhí)行利率由上浮10%-15%降至基準(zhǔn)利率水平。隨著2019年1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，住房信貸也較快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)與2019年上半年相比，下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊，以避免房地產(chǎn)信貸過(guò)度擴(kuò)張推高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)融資的適度收緊，有利于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。

3.外部不確定性增強(qiáng)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步分化

中美貿(mào)易摩擦使世界經(jīng)濟(jì)前景趨于復(fù)雜化，將導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)不確定因素進(jìn)一步增加。由于長(zhǎng)期房?jī)r(jià)變化與預(yù)期收入的變化緊密關(guān)聯(lián)，內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜化使得預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)變得更為困難。這將抑制房地產(chǎn)投資，使部分潛在購(gòu)房者推遲或取消購(gòu)房計(jì)劃。但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要取決于城市化及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，外部因素的影響仍較為有限。

4.熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，非核心城區(qū)房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?

在“一城一策”和強(qiáng)調(diào)地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)主體責(zé)任的背景下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲將直接導(dǎo)致調(diào)控政策的出擊或加碼。由于“限購(gòu)”、“限貸”等政策對(duì)短期住房需求有直接的抑制作用，預(yù)計(jì)短期內(nèi)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，交易量下降。對(duì)于這些城市的非核心板塊，當(dāng)住房投資需求減退時(shí)，短期房?jī)r(jià)還可能面臨下跌。

三、對(duì)策與建議

1.大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化，緩解住房長(zhǎng)期供求矛盾

房地產(chǎn)需求與城市公共服務(wù)息息相關(guān)。公共服務(wù)的不均衡，不僅表現(xiàn)為不同區(qū)域公共服務(wù)水平的巨大差異，更表現(xiàn)為同一區(qū)域內(nèi)部公共服務(wù)水平的較大落差。公共服務(wù)在空間分布上的極不均衡，是導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)性短缺的重要原因。單純地?cái)U(kuò)大住宅用地供給，并不能有效緩解住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾。這需要優(yōu)化各級(jí)政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)劃分，大力推進(jìn)基礎(chǔ)教育、醫(yī)療、公共交通等公共服務(wù)的均等化。通過(guò)公共服務(wù)的均等化，平衡住房需求的空間分布，促進(jìn)存量住房資源的有效利用。

2.穩(wěn)定宏觀貨幣供應(yīng)，加強(qiáng)住房信貸管理

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)密不可分，貨幣供應(yīng)量的穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的前提。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先需要從宏觀上維持貨幣供應(yīng)量的相對(duì)穩(wěn)定，避免大水漫灌或過(guò)度緊縮。

從微觀上看，按揭貸款是達(dá)成房地產(chǎn)交易的重要前提，差別化信貸政策是控制住房投資投機(jī)最為直接有效的政策手段。房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升級(jí)二套及以上房貸的認(rèn)定條件，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房投資投機(jī)的精準(zhǔn)抑制。為避免其它信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)還需要加強(qiáng)對(duì)各類非房地產(chǎn)信貸的用途管控。

3.進(jìn)一步明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責(zé)任，同時(shí)將租房市場(chǎng)穩(wěn)定納入各地政府目標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于地域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，將城市政府作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一責(zé)任人契合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。應(yīng)進(jìn)一步明確各城市政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任與上級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)短期波動(dòng)較大的區(qū)域，還可進(jìn)一步明確穩(wěn)定房?jī)r(jià)的短期數(shù)量目標(biāo)。對(duì)于局部房?jī)r(jià)的異常上漲，實(shí)現(xiàn)及時(shí)預(yù)警和“露頭就打”。

發(fā)展租房市場(chǎng)是建立完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。長(zhǎng)期以來(lái)，租房市場(chǎng)被社會(huì)所忽視，租房者權(quán)益未得到很好的保護(hù)。應(yīng)將穩(wěn)定租房市場(chǎng)納入各地政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要目標(biāo)，大力規(guī)范租房市場(chǎng)秩序，打擊中介及各類租房管理機(jī)構(gòu)試圖操控、壟斷市場(chǎng)行為，防范租金的異常上漲。

4.利用新技術(shù)手段強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)時(shí)預(yù)警

與股市等資本市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)交易屬于低頻、大額交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律性、可預(yù)判性相對(duì)較強(qiáng)。加強(qiáng)人工智能、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)手段在房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)領(lǐng)域的應(yīng)用，加大對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)輿情及交易量等的監(jiān)測(cè)力度，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)時(shí)預(yù)警。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和預(yù)判市場(chǎng)動(dòng)向，實(shí)現(xiàn)事前預(yù)調(diào)，減少事后調(diào)控。