速戳！你關(guān)心的關(guān)于公積金貸款的那些事這里都有

山西晚報  2019/06/28

公積金貸款利率低，還款壓力小，但與商業(yè)房貸相比，公積金放貸相對周期較長。在樓盤置業(yè)頻繁地催款壓力下，公積金用戶等待辦貸過程往往是如坐針氈。眼下正值樓市一年一度的成交旺季，近期收到各方讀者、粉絲關(guān)于公積金辦貸的困惑：住房公積金貸款要多久才能辦妥？太原公積金借款擔保方式如何選擇？對于不能辦理商轉(zhuǎn)公的購房者，政策是否會松綁？

為此，山西晚報記者進行了詳細采訪，為大家提供幫助——

發(fā)放：公積金貸款實行輪候發(fā)放制

公積金貸款發(fā)放時間長背后的原因是什么？過長的放款周期是否會影響公積金用戶買房？山西晚報記者近日走訪太原市住房公積金管理中心，相關(guān)工作人員表示，太原市公積金使用范圍不斷擴大，審批流程及服務(wù)也在不斷優(yōu)化簡化，由此帶來旺盛的需求，同時也加重了住房公積金管理中心的工作量。自2017年3月以來，太原公積金管理中心對符合貸款條件的貸款申請人實行個人貸款輪候發(fā)放制。

個人貸款的申請、受理、審核、審批等流程仍按原規(guī)定時限辦理，貸款發(fā)放按貸款擔保手續(xù)辦理完畢日期的先后排序輪候，同日收到的貸款申請，該中心按貸款合同號先后順序排序輪候。目前，太原共有10個分理處，各分理處會在辦事大廳醒目位置公布每月輪候情況，購房者可實時關(guān)注自己申請的流程。

公積金管理中心根據(jù)資金實際使用情況，保障公積金正常運行，適當控制每日貸款發(fā)放數(shù)量，超過額度的貸款發(fā)放將依序排隊等候。輪候發(fā)放次序按不動產(chǎn)抵押(或預(yù)抵押)登記的出證時間確定，出證時間相同的，按受理先后為序。在住房公積金貸款發(fā)放實行輪候制度的同時，公積金貸款申請正常受理。

一般情況下，新房公積金貸款需要開發(fā)商在房管局、不動產(chǎn)登記中心以及公積金管理中心辦理相關(guān)的對應(yīng)貸款樓盤備案手續(xù)，備案成功后，才可以辦理公積金貸款。如果是二手房公積金貸款，放款周期更長。二手房公積金貸款需要提交購房資質(zhì)審核、房屋核驗、有抵押需在此期間解除抵押、網(wǎng)簽、房產(chǎn)評估，經(jīng)過面簽、初審，按要求補充所需材料，直至簽借款合同、買賣雙方繳稅過戶，最后借款人拿新房本做抵押，出他項權(quán)利證，公積金中心才能放款。

擔保：擔保人最好選擇“借款人互保”

在公積金貸款中，很多借款人選擇自然人擔保，降低擔保成本。但一直以來，不斷有職工提出申請，要求更換擔保人，理由是擔保人需要提取公積金。

根據(jù)《住房公積金個人貸款保證合同》約定，在借款人還清貸款或辦妥房產(chǎn)抵押登記手續(xù)前，不能解除擔保人的階段性保證。故在保證人提供保證期間，除結(jié)清貸款、辦理抵押或保證人死亡外，不可以替換擔保人。

對此，太原市住房公積金管理中心工作人員建議，自然人擔保只是規(guī)定擔保人不能提取公積金，凍結(jié)賬戶，但并不影響擔保人貸款。兩個同樣進行公積金買房貸款的人可以互相擔保，這樣避免了擔保人需要提取公積金而要求解除擔保的事情發(fā)生。

該中心工作人員介紹，繳存職工采取自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押擔保方式辦理住房公積金個人貸款的，為了確保擔保有效、資金安全，公積金管理中心對于保證人有一定要求。保證人中至少有一名保證人須為行政事業(yè)單位或國有大中型企業(yè)在職職工，另一名保證人為其它類型單位的，保證人及其單位必須在太原公積金管理中心信息系統(tǒng)內(nèi)連續(xù)足額繳存三年以上，各保證人的住房公積金須在公積金管理中心信息系統(tǒng)內(nèi)正常繳存。

在保證期間，保證人自愿凍結(jié)其住房公積金賬戶；各保證人住房公積金繳存余額合計不得低于借款人借款總額的10%；各保證人預(yù)計剩余繳存年限不得少于5年。還需要注意的是，保證人需具有公積金中心認可的代償能力，至少有一名保證人所在單位為太原地區(qū)行政事業(yè)單位或國有大中型企業(yè)在職職工。

為了確保擔保有效同時方便繳存職工辦事，太原持續(xù)對保證人條件進行調(diào)整，下一步在條件成熟時還將進一步放寬保證人條件。

此外，繳存職工采取開發(fā)商階段性保證加房產(chǎn)抵押擔保方式辦理住房公積金個人貸款時，公積金中心不向借款人收取包括貸款保證金在內(nèi)的任何費用。另外，該中心沒有和任何社會中介合作開展公積金貸款代辦或其他服務(wù)。

政策：停止新增商轉(zhuǎn)公暫不調(diào)整

有不少讀者反映，自己的網(wǎng)簽合同簽約時間較早，辦理了商業(yè)貸款之后不能辦理商轉(zhuǎn)公，商貸壓力太大，是否可以寬限商轉(zhuǎn)公的條件？

2018年8月，太原市公積金管理中心出臺并向社會公布了《關(guān)于進一步規(guī)范住房公積金個人貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》，其中規(guī)定繳存職工購買住房并于2018年9月30日后申請了商業(yè)貸款的，不能申請商轉(zhuǎn)公貸款或部分商轉(zhuǎn)公貸款。停止商轉(zhuǎn)公貸款是為了讓職工購房時直接辦理公積金貸款，而不必多次往返銀行和公積金管理中心辦理貸款手續(xù)。

為了避免給正在辦理商貸的購房職工帶來不便，該中心提前近1個半月，在2018年8月16日就向社會全文公布了政策調(diào)整相關(guān)事宜，提前告知購買住房時需要直接申請公積金貸款，該項政策暫時不會調(diào)整。

據(jù)悉，雖然停止了新增商業(yè)貸款的商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)辦理，但是在2018年9月30日前已經(jīng)辦理了商業(yè)貸款的存量商貸職工仍然可以辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

目前，太原市住房公積金管理中心新增“部分商轉(zhuǎn)公”品種以來，經(jīng)協(xié)調(diào)聯(lián)系，已陸續(xù)有中國銀行等14家銀行簽署了《個人商業(yè)性住房貸款部分轉(zhuǎn)換住房公積金貸款合作協(xié)議》。銀行簽約名單已在官網(wǎng)公布，后續(xù)新增簽約銀行名單繳存職工可繼續(xù)關(guān)注官網(wǎng)了解。