住房租賃發展新模式—資產國家持有，運營專業機構

中國網地產  2019/07/22

隨著我國經濟的發展和社會的進步，對房屋管理的模式發生了根本的變化，從籌措資源、降低造價，轉化為提高運營管理水平和資產保值增值并重，各地政府、國有企業也與專業機構建立了合作。

50年前，我國處于住房嚴重稀缺的狀態，管理的重點是籌措資源、降低造價。1969年北京龍須溝、天壇等地每平米造價僅48元；50年后的今天，國家強調通過專業化運營，在提高管理水平和運營水平的同時，實現國有資產保值增值。在這樣的背景下，2016年國務院提出“鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水平。”2017年住建部等九部委進一步深化為“探索采取購買服務模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業的房源，委托給住房租賃企業運營管理。”可以總結為“資產國家持有，運營專業機構”的模式，實現了“廣大租客獲得良好住房、國有資產保值增值、租賃企業快速發展壯大”的多效合一，體現了黨“多主體供給、多渠道保障”的總體精神，也符合國家“發展混合所有制經濟”的改革思路。

從2017年開始，國有平臺、企業與民營住房租賃企業的合資、合作開始快速發展。2017年底，南京國企平臺安居集團與住房租賃民營企業貝客公寓成立合資的安居貝客合資公司，嘗試長租公寓產業混合所有制改革。2018年中，南京國企東南集團與民企萬科運營的“泊寓”合作，成立“東南青年匯?泊寓”。2018年8月，廣州開發區國有獨資企業才銳房屋與世聯紅璞公寓合作，由才銳提供物業，世聯紅璞負責后期運營；2018年底，YOU+國際青年社區與廣州城投集團共同規劃廣州蘿崗和苑“優智生活服務示范區”項目，將聯合打造18000套公租房示范項目。可以看出，通過合作、合資等模式，發揮“國家隊資源優勢，民營企業運營優勢”的長處，更有利于住房租賃的發展。

但這種“資產國有，運營民企”的模式卻并非主流，主要可以歸結為以下三個原因：一是“國家包辦到底”的思維根深蒂固，據了解，多個城市政府要求國企“房屋自持，運營自建，包辦到底”。二是優質的、具有公信力的住房租賃品牌企業還供應不足，行業規模、品牌都還有待加強。三是很多政府、企業領導對青年一代群體的需求認識不足，還停留在“有房子住”“價格低廉”的層面。5月份，在某二線城市高校青年教工公寓考察中，房屋之破敗，不僅讓“美好生活”蕩然無存，也讓國有資產保值增值無從談起。與居民溝通了解到，該房屋是上世紀六七十年代所建，現在為學校青年教師單身公寓，但有些老師結婚或生孩子后，依然在其中居住。目前公寓居住基本不交租金，對于年輕教師，很希望能夠通過裝修改造和運營管理減少安全隱患、提高居住品質，“提高租金沒問題啊，關鍵是現在想交學校也不收啊。”反映出陳舊的管理理念的落后，“新舊動能”亟待轉換。

在此背景下，首旅如家集團與安歆集團的首次強運營能力國企與民營企業合作具有以下重要的啟示意義：

一是國有資產管理思想創新。政府平臺、國有企業與民營企業合作，尤其是在管理、運營方面的合作，不但不會造成國有資產流失，反而會提高管理水平和運營效率，有助于國有資產的保值增值，而且隨著城市化的發展、建筑年代的延長，“品相決定價值”的趨勢越來越明顯。

二是精細分工專業化思想。首旅如家的主營業務是經濟型酒店，很多人看起來，經濟型酒店是長租公寓相似度最高的產業，但首旅如家依然選擇外部合作。反觀不少地方政府，強制要求地方國企“從建設到運營全程自建團隊、自行運營”，還美其名曰“都是搞房子，一回事嘛。”其本質在與缺少專業化思想。

三是充分認識需求的增長趨勢，充分估計人民對“美好租住”的向往。與60、70后“有張床就行”所不同，80、90后對居住品質需求快速提升，安全、舒適已經成為剛需，品質、顏值、社交需求越來越普及。

四是資金模式、預算模式的創新。尤其體現在一些學校、機關等非盈利機構，很多負責人動輒以“沒資金、沒預算”為借口，對國務院和各部委“購買服務，將政府或國有企業的房源委托管理”“提取住房公積金支付房租”“租金抵扣所得稅”文件置若罔聞，實在是懶政思維。以上述高校教工公寓為例，老師愿意支付適當租金獲得優質服務，通過引入專業機構進行改造、服務后，可以實現消除安全隱患、國有資產增值、教師安居樂業等多效合一，結合“人才引進租房補貼”“提取公積金”“租金可抵扣所得稅”等政策利好，不但不需要老師支付一分錢，連公積金都不需要，甚至還可以抵扣所得稅，同時還能獲取居住環境的大幅改善。如果全體教師的工作難以一次做通，還可以通過“征求意見、分層改造”的思路逐步推進。

總結下來，我國的城市發展已經進入新階段，住房稀缺的階段已經過去，但結構性問題將長期存在，好房子、好運營、好服務的房子依然需要政府、國有企事業單位創新思維去推進，利用好國家政策，盡快實現“多主體供給，多渠道保障”，“讓全體人民住有所居、住有宜居”的偉大目標。