樓市調(diào)控仍以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨考驗(yàn)

中國(guó)證券報(bào)  2019/07/29

中國(guó)金茂近日向平安人壽、新華保險(xiǎn)配售股份募資，折射出開(kāi)發(fā)商多路徑融資的現(xiàn)狀。多位專(zhuān)家表示，與品牌房企不同，中小房企融資難上加難，特別是在下半年樓市調(diào)控繼續(xù)維持差異化調(diào)控思路下，政策不會(huì)松動(dòng)，房企融資環(huán)境依然趨緊，市場(chǎng)交投可能繼續(xù)降溫，房企資金鏈將面臨考驗(yàn)。

穩(wěn) 調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)

從開(kāi)封撤回“取消限售”文件，到蘇州限售再次加碼，再到呼和浩特開(kāi)展中介機(jī)構(gòu)自查和整改種種跡象表明，在“房住不炒”基調(diào)下，熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策將繼續(xù)保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，從政策層面看，下半年整體收緊的走勢(shì)比較明確。居民杠桿率過(guò)高主要體現(xiàn)在貸款買(mǎi)房，且因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款有總量控制，事實(shí)上還有以消費(fèi)貸名義貸款實(shí)際用于購(gòu)房的情況存在。因此，為了防止居民債務(wù)增長(zhǎng)過(guò)快，抑制購(gòu)房需求是必要的政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市調(diào)控堅(jiān)持“一城一策”，三四線城市要避免冷得太快，一二線城市要保持差別化政策，鼓勵(lì)有效需求和合理需求，抑制投資需求。

李宇嘉認(rèn)為，房貸政策會(huì)偏緊，實(shí)施額度控制。同時(shí)，中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近期房貸利率，特別是熱點(diǎn)城市房貸利率有所上調(diào)。以蘇州為例，目前首套房貸款，蘇州各大銀行普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮22%的政策。

李宇嘉還表示，房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策正在收緊。“相對(duì)而言，目前融資政策還是更多偏向于龍頭房企。例如，目前基本上是龍頭房企能進(jìn)入銀行的融資白名單，小房企進(jìn)不去的。”

淡 銷(xiāo)售或穩(wěn)中下降

尹中立預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。銀河證券26日發(fā)布研報(bào)預(yù)計(jì)，7月份銷(xiāo)售同比將達(dá)到一個(gè)低點(diǎn)，之后在“一城一策”、各城市周期分化的情形下，銷(xiāo)售同比降幅將逐步收窄。

尹中立認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)整體維持了去年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但下半年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)將整體走弱。

從上市房企上半年業(yè)績(jī)來(lái)看，龍頭房企普遍實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等房企業(yè)績(jī)預(yù)增超過(guò)30%。招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)主管分析師趙可表示，從已公布業(yè)績(jī)預(yù)告的9家房企來(lái)看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為中期業(yè)績(jī)超預(yù)期。中期業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@高于全年中樞，會(huì)帶來(lái)兩個(gè)確定性影響：一是順勢(shì)上調(diào)全年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，但上調(diào)幅度相對(duì)有限。二是上下半年業(yè)績(jī)?cè)鏊佟扒案吆蟮汀薄?

緊 開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流有壓力

多重影響之下，下半年開(kāi)發(fā)商資金鏈將面臨考驗(yàn)。從資金來(lái)源來(lái)看，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，在當(dāng)前融資渠道收緊的情況下，下半年房企資金來(lái)源主要是銷(xiāo)售回款。如果銷(xiāo)售行情不好，不排除房企主動(dòng)降價(jià)的可能。

據(jù)銀河證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2019年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)107,522.49億元，同比增長(zhǎng)21.62%，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.82%，相比于2018年上升0.01個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)杠桿率維持穩(wěn)定水平。一季度融資環(huán)境寬松，一些房企采取了“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)率”的經(jīng)營(yíng)策略，追求快速發(fā)展容易埋下隱患。

尹中立表示，加速賣(mài)房可能是房企獲得生存權(quán)的首選。同時(shí)，如果房企未來(lái)到期的債務(wù)與能夠獲得的現(xiàn)金流不匹配，就有可能出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。