前八個(gè)月，太原樓市降溫成“淡市”迎來(lái)購(gòu)房好時(shí)機(jī)

山西晚報(bào)  2019/08/22

盡管金九銀十即將到來(lái)，然而太原樓市在前8個(gè)月里，并未出現(xiàn)周期性供需大幅增長(zhǎng)，年內(nèi)樓市成交難見(jiàn)起色，平淡走勢(shì)及產(chǎn)品分化將會(huì)成為全年樓市主旋律。是何原因造成省城樓市降溫？住宅和商業(yè)地產(chǎn)的分類走勢(shì)有何變化？結(jié)合相關(guān)機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的樓市數(shù)據(jù)，山西晚報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行梳理分析，提醒置業(yè)者淡市之際或是購(gòu)房好時(shí)機(jī)——

多因素為樓市降溫

“限購(gòu)政策維持，太原仍在堅(jiān)持不放松規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，城市基礎(chǔ)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)仍為重點(diǎn)；品牌房企項(xiàng)目土地釋放并集中確權(quán)，土地供應(yīng)量保持高位；開(kāi)盤(pán)入市項(xiàng)目較少，市場(chǎng)供求水平有所下降，市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。這些原因?qū)е绿袌?chǎng)供求水平下降?！苯Y(jié)合1至7月省城樓市數(shù)據(jù)走勢(shì)，朗潤(rùn)智業(yè)分析人士認(rèn)為太原樓市進(jìn)入調(diào)整周期已顯而易見(jiàn)。

從全國(guó)來(lái)看，樓市依然堅(jiān)持“房住不炒”的定位，提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。與此同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局就《土地增值稅法》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)來(lái)控制房企融資，通過(guò)政策工具加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控。同時(shí)推進(jìn)舊居住區(qū)改造，控制拆遷及開(kāi)發(fā)成本，以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期”的發(fā)展目標(biāo)。

山西晚報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)資料粗略統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已逾30次，這波操作作用于整體樓市，造成降溫態(tài)勢(shì)?！皬恼咦邉?shì)來(lái)看，‘房住不炒’下，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，這三點(diǎn)仍將是房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。接下來(lái)，預(yù)計(jì)有上漲風(fēng)險(xiǎn)的城市仍舊會(huì)出臺(tái)政策維‘穩(wěn)’，穩(wěn)定的城市仍將持續(xù)穩(wěn)定下去?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

從太原來(lái)看，除了限購(gòu)政策維持，政府還同時(shí)出臺(tái)了一系列措施，穩(wěn)定樓市、規(guī)范樓市、讓樓市健康發(fā)展。例如，太原通過(guò)政策引導(dǎo)和技術(shù)引進(jìn)推進(jìn)太原市城市改造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)；住建局發(fā)文整改不規(guī)范項(xiàng)目名稱及住房公積金管理中心提醒購(gòu)房者，可投訴開(kāi)發(fā)商不予公積金貸款購(gòu)房來(lái)維權(quán)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

住宅市場(chǎng)供求雙降

山西晚報(bào)記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，近兩個(gè)月，太原取得預(yù)售證的項(xiàng)目不少，達(dá)到13個(gè)項(xiàng)目，包括恒大天宸、融創(chuàng)太原府、綠地新里城、中國(guó)中鐵諾德城、融創(chuàng)中心、海棠家園、恒大御景灣、鐵建青秀嘉苑、陽(yáng)光領(lǐng)域、路欣苑住宅小區(qū)、太原恒大金碧天下、太原市南社村城中村改造項(xiàng)目、中國(guó)中鐵松莊村城中村改造項(xiàng)目。但7月開(kāi)盤(pán)的僅有兩個(gè)項(xiàng)目，包括中正錦城二期、陽(yáng)光汾河灣四期開(kāi)盤(pán)；8月亮相的新項(xiàng)目為數(shù)不多，其中恒大金碧天下算是三季度規(guī)模最大的新項(xiàng)目，而其他新房入市的項(xiàng)目多是小步加推補(bǔ)充貨量的老樓盤(pán)，供求雙降，呈現(xiàn)量跌價(jià)漲態(tài)勢(shì)。其中，恒大御景灣加推132平方米、78平方米中小戶型，成交均價(jià)11400元/平方米（精裝）；中正錦城于7月旬中加推122平方米至145平方米戶型，成交均價(jià)13400元/平方米（毛坯）。

根據(jù)朗潤(rùn)智業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月太原住宅市場(chǎng)供應(yīng)量15.75萬(wàn)平方米，同比下降65%，環(huán)比下降60%；成交量31.27萬(wàn)平方米，同比下降28%，環(huán)比下降33%。從價(jià)格來(lái)看，成交均價(jià)13452元/平方米，同比下降2%，環(huán)比上漲5%。而8月的成交及價(jià)格走勢(shì)延續(xù)7月?tīng)顟B(tài)，沒(méi)有明顯反彈。

朗潤(rùn)智業(yè)近一年對(duì)中、高端市場(chǎng)也進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)供求持續(xù)走低，高端市場(chǎng)的上月成交面積為0.2萬(wàn)平方米，同比下降24%，環(huán)比下降42%。分析人士認(rèn)為，中高端市場(chǎng)7月成交面積為0.84萬(wàn)平方米，同比下降53%，環(huán)比上升2%。朗潤(rùn)智業(yè)預(yù)計(jì)，隨著8月恒大天宸、融創(chuàng)太原府的入市，將增加中高端市場(chǎng)份額。

商辦市場(chǎng)量?jī)r(jià)一般

除了住宅市場(chǎng)，商辦市場(chǎng)表現(xiàn)更是平平。據(jù)朗潤(rùn)智業(yè)統(tǒng)計(jì)，截至目前的數(shù)據(jù)，7月份太原公寓市場(chǎng)供應(yīng)1.96萬(wàn)平方米，成交2.25萬(wàn)平方米，成交環(huán)比下降13%；成交均價(jià)12363元/平方米；7月公寓市場(chǎng)無(wú)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，僅當(dāng)代廣場(chǎng)加推兩次平層公寓，整體市場(chǎng)成交環(huán)比下降，成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

再看商業(yè)市場(chǎng)，全太原市共供應(yīng)0.20萬(wàn)平方米，環(huán)比下降97%；成交0.58萬(wàn)平方米，環(huán)比下降87%；成交均價(jià)20184元/平方米，環(huán)比下降28%，同比下降15%。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)更為平淡，無(wú)供應(yīng)，成交0.62萬(wàn)平方米，同比下降27%，成交均價(jià)11982元/平方米，同比上漲4%。

在樓市調(diào)控大環(huán)境下，太原商辦市場(chǎng)也受到一定程度的影響，商業(yè)市場(chǎng)成交放緩，供需兩端都有所下滑。從商業(yè)項(xiàng)目供需來(lái)看，年內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目入市供應(yīng)增加，但需求平平；在辦公方面，供應(yīng)、需求雙雙低迷。在整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的環(huán)境下，太原商辦市場(chǎng)對(duì)投資者的吸引力有待提升，商辦銷售市場(chǎng)才有望向好。省城核心區(qū)域商辦供應(yīng)集中，但由于樓市整體供需冷，投資者對(duì)商辦市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)更為在意。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，在市場(chǎng)走淡的情況下，購(gòu)房反而有了議價(jià)空間，業(yè)主可以貨比多家，主動(dòng)性更強(qiáng)。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)金融成本高，價(jià)格不漲房企很難獲利，而省城一年來(lái)，無(wú)論是住宅還是商辦成交價(jià)保持平穩(wěn)，正是入手的好時(shí)機(jī)。