“金九銀十”房地產板塊估值下行行業龍頭價值凸顯

中國證券報  2019/08/27

近日央行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，有機構分析稱，住房貸款新政將按揭利率端收緊，或對下半年銷售產生負面影響，隨著“金九銀十”即將到來，開發商推貨強度和意愿不斷積累，在當前市場去化率尚可的情況下，下半年市場銷售有望保持當前水平。建議關注融資渠道暢通、融資成本優勢顯著的龍頭房企，推薦穩健的一線龍頭和快速增長的二線龍頭。

估值下行空間有限

7月下旬以來，A股房地產板塊震蕩下行，板塊整體估值持續走低，體現出市場對后續融資和政策端持續偏緊的悲觀預期。分析人士表示，總體而言板塊估值繼續下行空間已經有限。

多數機構人士表示，央行此次對個人住房貸款利率的調整，對整體房貸利率影響有限，房貸利率料將維持穩定。方正證券表示，此次公告只是制定了一個全國范圍的定價基準下限，各地仍將“因城施策”，在此基礎上加點。對整體房貸利率影響有限，對于部分首套房有利率折扣的城市短期可能成本上升，但多數城市預計能夠維持原有實際利率水平。由于5年期的LPR單獨報價，房貸利率隱含了央行指導意義，整體目標仍是“房住不炒”，因此不會快速下滑。

太平洋證券表示，在當前5年期以上期限LPR4.85%的情況下，央行房貸利率新規只是定出了首套房按揭利率的下限4.85%，二套房和商業用房的下限5.45%，各地具體的加點幅度由各地央行分支機構指導市場利率定價自律機制“因城施策”。新規出臺后，熱點二線城市平均房貸利率上行的趨勢不會改變。

東吳證券判斷，后續房貸利率變化不大，仍將受到各地方政策的影響，認為當前政策對于樓市的影響偏中性，整個樓市仍將維持穩定。

龍頭配置價值高

投融資動態方面，根據Wind統計，上周房企境內發債161.6億元，環比增長21%。境外發債連續兩周為零。值得注意的是，在近年房企大幅發債融資背景下，房企到期待償債務規模逐漸增加，據統計，今年已經迎來小高峰。

國內發債到期情況方面，Wind數據顯示，今年至少有721只地產債到期或提前兌付，需要償還的總金額或超過5000億元。如果加上后期部分債券需要提前回售等，待償資金總額會更大。而2018年，房企償債總金額不到4000億元；2017年僅為1000多億元。因此今年形成償債小高峰已成必然趨勢。

今年以來，房企整體兌付情況樂觀，違約較少，但未來兩個月仍存在一定壓力。Wind數據顯示，今年待償“余額”還有1400余億元，約1000億元主要集中在9、10月償付。這對相關企業提出了不小挑戰。

平安證券表示，預計行業資金環境將相對嚴峻，同時按揭利率端收緊將對下半年銷售產生負面影響。在風險偏好承壓、市場利率下行背景下，關注低估值、高股息率、業績增長確定、融資占優的龍頭房企。

東吳證券建議關注在銷售、投資、融資三維度中呈現積極變化的房企。在這三維度之中，融資能力強弱在當前政策和融資環境偏緊的行業背景之下直接決定了房企的競爭力，建議關注融資渠道暢通、融資成本優勢顯著的龍頭房企，推薦穩健的一線龍頭和快速增長的二線龍頭。

中信建投指出，隨著“金九銀十”即將到來，開發商推貨強度和意愿也在不斷積累，認為在當前市場去化率尚可的情況下，下半年市場銷售有望保持在當前水平；投資方面，則繼續維持對開工投資緩慢回落的判斷。考慮到三季度以來政策和融資環境有所收緊，但主流核心城市市場熱度依舊保持，在當前行業競爭環境下，具備ROE突破潛力的企業將更具優勢。建議優選具備融資優勢的國企央企以及具備非市場化拿地能力的房企。隨著竣工高峰期逐步到來，物業服務行業將迎來快速增長，建議關注物業服務龍頭。