全面摸底地產(chǎn)信托和通道業(yè)務(wù)，這個城市已經(jīng)開始了

中國證券報  2019/09/06

地產(chǎn)信托和通道業(yè)務(wù)在持續(xù)收緊。

小編今日從信托業(yè)內(nèi)人士處獲悉，近日，上海銀保監(jiān)局向轄區(qū)內(nèi)各信托公司下發(fā)通知要求：

轄區(qū)內(nèi)信托公司從9月份開始上報公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和通道業(yè)務(wù)新增業(yè)務(wù)規(guī)劃、存量業(yè)務(wù)到期以及整體規(guī)模變動等情況；做好地產(chǎn)和通道業(yè)務(wù)額度管理；合規(guī)適度開展體現(xiàn)本源特色的事務(wù)管理類信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

上海摸底各家信托公司業(yè)務(wù)

上海銀保監(jiān)局向轄區(qū)內(nèi)各信托公司下發(fā)的通知，對轄內(nèi)信托公司具體提出了三點要求：

1、各機構(gòu)應(yīng)在公司經(jīng)營管理情況報告(月度、季度、年度)中新増關(guān)注事項，專門反映公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和通道業(yè)務(wù)新增業(yè)務(wù)規(guī)劃、存量業(yè)務(wù)到期以及整體規(guī)模變動等情況(首次報送從9月份開始)。

2、各機構(gòu)合規(guī)部門應(yīng)牽頭做好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和通道業(yè)務(wù)規(guī)模額度管理，并在事前報備《合規(guī)意見》中明確新增單筆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或通業(yè)務(wù)，對機構(gòu)未來整體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或通道業(yè)務(wù)規(guī)模的影響(內(nèi)容包括但不限于當(dāng)前時點的業(yè)務(wù)規(guī)模、新増項目發(fā)行計劃、相關(guān)項目到期情況、額度預(yù)留情況等)。嚴(yán)禁新增違反資管新規(guī)要求、以監(jiān)管套利隱匿風(fēng)險為目的的信托通道業(yè)務(wù)。

3、結(jié)合2019年轄區(qū)內(nèi)信托公司年中監(jiān)管工作會議精神，各信托公司可依法合規(guī)、適度開展體現(xiàn)信托本源特色的事務(wù)管理類信托和相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，但要嚴(yán)格要求，做到穩(wěn)健有序發(fā)展。

通知顯示，以上要求是“為進一步落實相關(guān)銀保監(jiān)會信托部關(guān)于房地產(chǎn)信托規(guī)模和通道業(yè)務(wù)規(guī)模‘雙壓降’的要求，壓實信托公司主體責(zé)任，提高日常非現(xiàn)場監(jiān)測精細(xì)程度，確保三、四季度未轄內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模和通道業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)下降，且不出現(xiàn)‘鼓肚子’現(xiàn)象。”

地產(chǎn)信托規(guī)模“只減不增”

今年上半年，信托公司迎來了“大豐收”。

據(jù)華經(jīng)情報網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年上半年，信托行業(yè)整體業(yè)績出現(xiàn)回暖：59家信托公司實現(xiàn)營收499.40億元，同比增長14.25%；凈利潤279.55億元，同比增長13.96%。

另據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2018年信托行業(yè)營收盈利遭遇雙降：營收下降9.38%，凈利潤下降13.68%。

分析人士表示，地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是行業(yè)回暖的最大貢獻者。

普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達到4531.94億元。

從年初開始，信托公司就開始大量發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，現(xiàn)金管理類、債券類信托產(chǎn)品走俏。“房地產(chǎn)信托收益高，投資者也認(rèn)可。”某信托經(jīng)理介紹稱，“抓緊時間，多賣受歡迎的產(chǎn)品，手中有錢，心中不慌。”

7月，信托公司迎來了一波嚴(yán)監(jiān)管。多地銀保監(jiān)局對轄區(qū)內(nèi)信托公司進行“窗口指導(dǎo)”，要求信托公司 2019年三季度末房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過二季度末，并對地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提出一系列要求。在此之前，銀保監(jiān)會曾就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約談多家信托公司。

政策收緊對地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模起到了震懾效果，地產(chǎn)類集合信托規(guī)模呈逐月下降趨勢。

用益信托數(shù)據(jù)顯示：6月，房地產(chǎn)類集合信托成立數(shù)量515只，成立規(guī)模733.49億元；7月，房地產(chǎn)類集合信托成立數(shù)量429只，成立規(guī)模645.82億元；8月，房地產(chǎn)類集合信托成立數(shù)量276只，成立規(guī)模313.35億元。

融資收緊房企壓力山大

政策層面對地產(chǎn)融資的控制，不僅僅在信托領(lǐng)域。

此前，“23號文”明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，重點申明要對銀行、信托等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強監(jiān)管工作。

接下來，房企或許將面臨更大壓力：一方面是“補血”渠道銀行、債券、信托等融資渠道全面收緊，另一方面則是房企償債高峰將至。有分析稱，在這些壓力下，未來一些負(fù)債率高、流動資金少的中小房企將面臨考驗。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，多數(shù)企業(yè)的債券期限在3-7年間，2019年房企面臨償債高峰期。

2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也處于高位。2020年下半年2021年上半年，房企的償債壓力將進一步上升，到期債券突破3000億元，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學(xué)家李奇霖認(rèn)為，在監(jiān)管全面封堵房企融資的背景下，后續(xù)房地產(chǎn)投資大概率會加速下行，趨勢可能會持續(xù)到明年年中。

后續(xù)房地產(chǎn)銷售可能也不會太好，開發(fā)商銷售回款的能力會受到制約。其他一些融資手段，現(xiàn)在也受到了制約，比如供應(yīng)鏈ABS和中資美元債。

李奇霖認(rèn)為，房企擺脫融資困境有兩個辦法：一是減少拿地，控制擴張規(guī)模；二是加快周轉(zhuǎn)，但在居民購房意愿下滑的當(dāng)下，可能更需要房企讓利，降價促銷。